雪贝 | 一份房企融资休克名单
【这是雪贝财经的第98篇原创文章】
一份房企融资休克名单
作者：老胡
编辑：贝姐
不是3家，也不是5家，而是20家。
这是一份针对房企在公开市场融资的“休克名单”。
壹
过去至少两年，稍有觉悟的房企，都在内部划出了一条红线：不拿地王。
但是，2019年春天，已有胆大的少数几家开始试探：
这条红线还要不要守？
他们的底气来自于：在整个一季度，货币政策稳健宽松的背景下，无风险利率下行，尤其是发债成本较2018 年下半年有了明显下降。
稍有胆识的房企都抓住了这个窗口期，整个行业融资规模快速回升。
这使得最高监管层不得不提前进行预警，以遏制出现系统性风险的苗头。
同时，杜绝行业更大范围的形势误判。
5月中旬，国家住建委和人行联合发出了一份非公开口径，要求暂缓对总计20家房企在公开市场融资。
这份名单包括：阳光城、招商、金地、旭辉、中铁建、融信、龙光、新城控股、以及此处不点名的等等。
这些房企的一致特点是：上半年在公开土地市场拿地活跃。
如外界此前所传出的一样，有一家房企被特别关注：旭辉。
一个尚未落地的说法是，甚至可能针对个别房企有更严厉限制。
未被列入到名单的房企，公开市场渠道目前可正常融资，但是监管部门也做出了口头指导，需要严格遵守行业、产业政策。
“如果业务合法合规性上有问题，会有额外的披露要求"。
贰
与2018年水深火热相比，从2019年1月份到5月，房地产的资金端整体是春光明媚的。
这背后，有有息负债集中到期，借新还旧需求增加的因素。
更大的背景是货币政策偏向于稳健宽松，无风险利率下行，房企公司债发行成本有明显下降。
在这5个月中，不完全统计，中国内资房企发了107只公司债，资金规模接近1500亿元，平均利率5.7%。
107只的发债数量上，上市公司只占46只。
1500亿元的发债规模，同比翻倍还有多。上市公司的发行规模超过 610亿元，同比增加56%；非上市公司发行规模为 869亿元，同比增加了173%。
这期间，资信无瑕疵的房企，发债成本都有明显下降， 整体5.7%的平均利率，比去年同期下降了7个百分点左右。
另一个渠道，信托。按照用益信托网的统计，1-5 月房地产信托成立数量为 2584 个，同比增加了75.8% ；规模为 3945.1 亿元，同比增加了13.9% 。
平均收益率为 8.32%，同比增加了0.57%。
尤其要提到的是，房企海外发债在这5个月是井喷态势。外债发行数量为 83 只，同比增加了38.33%， 海外债发行规模为 331.7 亿元，同比增加了25.93%。
这次名单中被“暂缓”的融资渠道还包括ABS融资。
这一渠道在今年一季度的前两月市场冷淡，但是在最后一个月在数量和规模都大幅攀升。
一季度共发行产品235只，发行规模共计3474.72亿元，同比分别增加88.00%和59.15%。
回到开始的话题，对于目前被列入“暂缓”名单的房企，在不确定何时解禁之前，融资成本会大幅攀升。
我们的估算是，如果 ABS 和公司债渠道无法使用，转向通过其他渠道融资，成本利率预计会增加3个点左右。100亿融资规模，财务成本多增4亿元左右。
叁
监管层“点名式”的定向调控，上一次还是针对万达似的少数几大灰犀牛。
这种方式不能说是一种常规手段和工具，但是在未来可能会成为阶段性常用手段，是灵活且务实的。
这背后也有几个信号：
1、既定总政策不变，针对房地产行业的决策底线没有丝毫放松：房住不炒。
这一条不会因为外部环境及宏观环境的变化而松动。
2、监管调控主体虽不再是国家层面一刀切，转为因城施策，地方政府成为舵手，但主管部门灵活定向的调控工具可随时调用，且不再是事后调控，而是提前干预。
3、面向房企的边界有两点：一个是地王，这是监管亮红灯的信号；地产行业的波动不能传导至金融行业，哪怕是出现系统性风险的苗头也不行。
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