最高法观点：以农村集体土地上的房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果

来源：《民事审判指导与参考》第69辑

一、依据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋。

二、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭，以物抵债协议为无效后，债权人请求债务人履行的，应予支持。

最高人民法院（2016）最高法民申3285号

本院经审查认为，本案再审审查争议的焦点问题是《还款协议》的效力。本案原债权债务关系是借款关系，改造指挥部向三江源公司借款，城关镇政府为担保人。为清偿借款债务，改造指挥部、北店街居委会与三江源公司签订《还款协议》，各方确认截止2013年12月31日，改造指挥部仍欠三江源公司本息约700万元，改造指挥部负责在于沟河建设完工后划出一层商业房柒佰平方米交给三江源公司，用于偿还所欠其所有本息。改造指挥部撤销后，权利义务由北店街居委会承担。《还款协议》约定以交付商业房代替原借款合同约定的偿还货币义务，以消灭原债权债务关系。原审查明，《还款协议》所涉及房屋属于城中村改造工程的一部分，建设在农村集体土地上，没有相关规划审批手续，至今未交付闫景梅等三人。

根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定，农村集体土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理。根据地随房走的一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，宅基地属于农民集体所有。吴自民及闫景梅三人均非北店街集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。故《还款协议》的约定违反现行法律规定。城关镇政府主张国家对宅基地流转限制呈放开趋势，但是双方签订《还款协议》时及至吴自民起诉之时，案涉农村宅基地使用权仍不能自由流转，故二审判决认定《还款协议》无效，并无不当。《还款协议》自始无效，原借款关系未消灭，吴自民请求北店街居委会、城关镇政府履行原借款关系项下义务应予支持。

吴自民与三江源公司签订的《债权转让协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定。二审判决认定有效，亦无不当。

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