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昨天,我搅黄了一桩商铺托管经营生意

烟语法 烟语法萌


前几天,法萌君的一个亲戚打电话来说,他发现了一个财产长期安全又能保值回报的投资渠道——商铺购买托管返租,即投资买个四五十万的商铺后委托给开发商经营建材生意,每年可以保证总房款8%的租金返现,十几年以后,不光本金收回,自己名下还白得了一套商铺。



这桩买卖听起来真的不错!昨天,亲戚兴冲冲的打电话来,他已经跟销售人员谈好了商铺的价格和房间号,只等签合同交订金了,叫法萌君去帮看看合同,看看合同有没有法律问题和风险。


赶到售楼中心,还真是热闹,水果咖啡糖果招待周到,每有一个签字购楼的,就是砸金蛋奖励和全体销售人员欢呼。所谓的商铺托管返租模式,销售人员讲的是一个主合同一个补充协议,实际上包括两个合同,一是业主与开发商签订的购买商铺协议;二是业主与物业公司签订的托管经营协议。每份合同都有七八页的样子。


其中涉及两个法律关系及三方法律上的当事人:法律关系一是商品房(商铺)的买卖合同关系,二是商品房(商铺)的有偿委托经营关系;法律当事人一是商品房(商铺)的开发商、二是后期受委托经营商品房(商铺)的物业公司、三是前提是购房者,后期是委托方的业主。



购买商铺协议,是市场上常见的商品房销售合同,法萌君没有细看,只重点逐字看了那份为期二十年的《商铺委托经营协议》。半个小时后,法萌君提出了如下四个法律意见:


一是合同主体的问题


按销售人员的信誓旦旦的保证,开发商跟物业公司是一家企业,证据是两者名字仅有一字之差。但是,法萌君在网上查到了两家企业的工商登记信息,卖商铺的开发商出资人为香港某企业,注册资金2亿,而物业公司出资人为一本地人,注册资金5000万元(也不知实际缴纳了没有),两家企业在法律上毫无关系。


销售人员硬是说他们是一家,无非是拿着开发商的家大业大为依托,赢得购房者(业主)的信任。在被问及凭什么说他们是一家时,销售人员则答复,我们是在一起办公的,工资也是一个老板支付的,这还不是一家?这在法律上真的不是一家!


二是合同收益的问题


尽管托管合同中约定每年某时支付业主×××元租金,但同时也约定,整个商场的维护费用、维修费用要由业主承担,物业公司可从租金里扣除。鬼知道,将来会有多少的维护维修费用,这些维护维修费用谁来监督支付,会不会极端的发生,维护维修费用高于租金,业主反欠物业公司钱的情况。


在没有业主参与监督的情况下,物业公司可以从应付租金里随意扣除维护维修费用的约定,实际上赋予了物业公司决定每年支付多少租金而不违反约定的自由权。业主能拿到多少租金,就看物业公司的良心了,在自己企业利润最大化的市场经济,良心又能值多少钱那?


三是合同期限问题


合同约定了二十年的合同期限,前十年每年固定租金返还数额,后十年则按照实际出租租金二八分成分配,实际上是不保证收益了。


二十年期满后如果不续签托管合同,商铺的经营权归还业主,但合同也约定,商铺的经营内容必须符合物业公司整体的经营理念,否则限期改正并承担违约金。也就是说,二十年合同前后,尽管商铺归业主经营,但也不是想干什么就干什么,也要受到物业公司的经营限制。相当于,业主购买的商铺,无限期的归物业公司管理。


四是违约责任的问题


托管合同约定,业主如果要求提前解除合同或者不支付维护维修费用,则要承担购房款20%的违约金,但物业公司如果不按期支付租金的话,只需要按照银行同期贷款利率支付违约金。这是明显的不对等违约责任,简直是显失公平。


要知道,即使没有约定违约金条款,起诉到法院,法院也会按照银行贷款利率判决支付违约损失的,约定不按期支付租金而按照银行同期贷款利率支付违约金,相当于没有约定违约责任。换句话说,人家已经做好了被告之法院将自己违约责任降至最低的准备。


一面是销售人员热情周到的服务,信誓旦旦的承诺,家大业大的阵仗,一面是合同约定中的闪烁其词,加重严苛业主的合同责任,降低自己的违约责任,赋予自己履行合同的决定权。没点法律知识,不仔细查看合同,还真的发现不了问题,真等出现问题,这份托管合同,根本起不到保护业主权益的作用。


法萌君一再告诫亲戚,不要听信销售人员的口头承诺,因为房子卖完了,那些销售人员连人都找不到了,上哪儿找承诺人去?合同才是最靠谱的,从五六页的合同中摘录出来以上几个条款,基本涵盖了合同的本意,如此约定,业主将承担巨大的法律风险!


毕竟是四五十万的购房款呀,毫无保障的交给别人永久经营,合同约定的收益要看人脸色,打起官司违约金按照银行贷款利率计算,岂不是自己投入本金让别人一本万利的拿去做生意,收益多少别人扣除成本和自己的利润凭心情给几个而已。


亲戚当下决定,不买了!


回来查了查,采取这种商铺托管返租精英模式的大商场还是挺多的,合同内容大同小异。不知道,购买了这种商铺的业主们,收益是否实现了销售人员的预期承诺,欢迎留言探讨!


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