最高法公报案例：开发商交付的房屋不符合质量要求，购房者是否可以按照租金标准主张违约金？

李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案

裁判摘要

1、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

2、因出卖人所售房屋存在质量问题，致购房人无法对房屋正常使用、收益，双方当事人对由此造成的实际损失如何计算未作明确约定的，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失。

出处：最高人民法院公报（2016）年12期

基本案件事实

法院审理查明：

2007年6月7日，原告李明柏（乙方）与被告金陵置业公司（甲方）签订《美仕别墅》商品房买卖契约，约定：乙方向甲方购买位于江宁区将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室房屋，建筑面积276平方米，同年6月24日，金陵置业公司向李明柏交付了房屋（实际建筑面积为280.22平方米）。

2008年，李明柏向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。

后经开发商多次整改，方符合交房标准。

李明柏向法院起诉要求开发商按照房屋租金标准支付违约金，并赔偿物业费损失。

法院裁判过程

（一）一审法官观点

根据物价局价格认证中心给出的意见确定开发商逾期交房给购房者造成的租金损失作为违约金计算依据。

关于租金计算标准，法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定，其中2010年5月至2010年12月为72 000元（9000元/月×8个月），2011年1月1日至2011年7月22日为66 660元（9900元/月×6个月零22天），合计138660元。

二审法官观点

二审法院认可一审法院关于逾期交房违约金的计算依据。

关于租金损失的计算标准问题，原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。李明柏要求按其2011年12月以后出租的价格计算2010年5月至2011年7月的租金损失，对此不予支持。关于损失计算截止时间问题，根据原审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李明柏才看到建研公司的鉴定报告，原审法院认定的损失截止时间为7月22日，较为合乎情理，故金陵置业公司对此的上诉意见，法院不予支持。

再审法官观点

再审法院认为一审法院向有关政府部门收集的咨询意见因不够客观公允故不应予以采信

人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实的反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

本案中，金陵置业公司违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致李明柏不能正常居住，应承担违约责任。李明柏请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失，人民法院应予支持。关于租金损失的计算标准问题，原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即2010年涉案房屋租金认定为9000元/月，2011年认定为9900元/月。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。

根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于美仕别墅区位的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。

因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。而李明柏提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21 000元以上，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性，故不应予以采信。

案件重审一审法官观点

未予采信政府部门的咨询意见，以法院实地调查为准

南京市江宁区人民法院经再审一审认为，原审原告李明柏与原审被告金陵置业公司签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题，致李明柏无法对涉案房屋使用、收益，金陵置业公司应该赔偿李明柏的相关的租金及物业费损失。比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，应予以采用。

案件重审二审法官观点

同意重审一审法院观点。

1、重一审判决开发商按照当地平均租金标准支付购房者违约金；

2、驳回上诉，维持原判。

案件争议焦点

如何认定逾期交房违约金的计算标准？

分析意见

1、开发商交付的房屋不符合质量标准，视为开发商逾期交房，应当承担逾期交房的法律责任。

2、购房合同未约定逾期交房的违约金，购房者可以主张按照租金标准给付违约金。

3、有证据证实法院依职权向有关部门收集的咨询意见与事实不符的，不应采信。

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　    本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。