海南省省长曾说：“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖”，如今正成为现实。3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》指出，海南省要改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。记者了解到，为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障，参照国内部分城市的做法，《通知》提出本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。同时，为解决商品住房预售制度带来质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按照国家《商品房销售管理办法》规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。据了解，自1994年起，商品房预售制度在我国已经实施约26年。
这意味着，海南成为全国首个全面实行现房销售的省份。据统计，海南省2018年4月22日实施“全域限购”政策，2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。
预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。至于“塑胶湖”、“空气房”、“墓景房”，也非凭空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的现实。
“取消预售制”，释放了什么信号？
土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。预售制取消，改为现房销售，意味着预售部分资金被缩减，房企资金压力变大。取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。
对于地产行业来说，目前是仅仅海南期改现，最坏的情况就是全国推开该政策。我们来分析一下如果全国范围推广，会对地产行业产生怎样的影响？期房的质量问题、交房标准不达标问题、开发商跑路烂尾问题、都将在改为现房销售后全部迎刃而解，而且购房者还能少付出两年交楼期间的利息费用，这绝对是实实在在的利好。无论从什么方面来解读，期改现对地产公司都是大利空，尤其对民营地产公司的负债与资本运作能力提出了更高的要求，对民营房企的产品力也提出了更高的要求。房地产是资金密集型企业，民营与国（央）企融资渠道和成本相差很大。原来民营企业还能靠高周转对冲资金压力，但高周转就牺牲了品质。现房销售下，能低成本融资的将是最终赢家，相比之下民营房企压力会更大。对于开发商来说，期改现成本增加非常多，而现在绝大多数开发商利润率不足10%，成本增长后，铁定亏损，因此必然有涨价的诉求。四、这也间接打击了土地财政。
中信证券指出，现房销售一方面将增加开发商的资金压力，另一方面将降低开发商的周转率。如果全面实行现房销售，则通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的环节被切断。对地产商而言，建设开发阶段的资金需由自筹资金和外部贷款弥补，且这些款项使用周期均会被拉长至项目完工销售，项目周转率将被迫下降。综合来自新华社、律海一叶舟等
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