3月6日，中国商报报道，成都市青羊区顺城大街一物业的租赁中介人员向记者透露，承租人四川承道律师事务所以新冠肺炎疫情属不可抗力为由，要求出租方减免半个月房租。随后，该律师事务所在未得到出租方许可的情况下，在3月4日下午所支付的房屋租金中，单方面扣除半个月的租金。
律所出具的《关于调整疫情期间房租的说明》，写明了拒付房租的理由及法律依据：由于本次新冠肺炎疫情的原因，***办公用房因司法局及政府要求不得复工而无法使用，迟至近日我所方才取得复工审批，近日方才开始使用办公室值班。我方认为，因疫情影响、因主管机关及政府的强制要求导致租赁办公用房无法使用，属于合同法第117条规定的不可抗力，因不可抗力造成的损失应当按照公平原则处理。故我方希望贵方对于2月的房租损失按照各自承担一半的方式处理，即免除我所2月一半房屋租金6000元。
报道中，也提到了事发双方的态度。房产中介方认为，“减租是情份不是义务，更不可强求，因为房东也是疫情受害者。国家鼓励业主对租户减免租金，但这不是强制性规定。”律所则认为，“我们作为律所，提出免除要求不是因为政府倡议，而是基于法律规定。”影响空前、旷日持久的防疫抗疫，不仅考验着政府的组织施救能力、一线防疫人员的救助敬业精神，更考验着举国民众的经济民生承受能力。可以说，人人都是参与者，人人都是受影响者。因疫情受到影响的需要变通履行进而引发的经济合同纠纷、民事行政刑事纠纷，无处不在。其中，最常见的可能就是居住或商用的租户和业主的租赁合同纠纷。作为租户，响应政府号召、服从防疫需要，停工停业，经济收入几乎为零，需要支付的房租费用，完全就是损失，肯定是希望业主减免一定的费用；而作为业主，经营管理维护物业，也需要自行承担一定的费用支出，而根据通常事先已经双方签字的《租赁合同》，是没有义务承担租户停业损失的。前段时间，网上流传着反映租户与业主各方心声的一段经典对话。貌似双方说的都有道理，到了现实中，上面新闻中律所与业主因疫情期间租赁费负担的纠纷，很有代表性。有人估计，此类纠纷，随着复工复产的推广，疫情后影响的表现，今后会大面积的产生。应该如何处理？律师，以亲力亲为提供法律司法实践性服务谋生的职业，受本次疫情冲击影响甚大，不能出门、不能接触客户，不能进出司法机关，收入基本为零。北京社保部门、律师协会已经正式发文通知，免除律师今后一段时期的社保费用、律协会员费。可见，律师行业受疫情影响之深。自己作为职业法律人，不免在参与商业活动中，首先想到的是依法进行。律所《通知》里抛出的“免除2月一半房屋租金”是否可以获得法律、司法的支持？是否是解决此类纠纷的最好方式呢？
首先，根据目前司法机关的司法性文件及以往判例，因新冠病毒造成合同履行延迟、不能履行的纠纷，属于类似洪水、地震等合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”情形。根据《民法总则》的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。依据该条例，租户是有权利拒付房租的。
其次，司法机关针对此类情况，出台了专门的司法性文件，以统一下级法院的裁判标准。
3月3日，四川省高级人民法院印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》。其中规定，对于商业用房租赁合同，因承租人使用租赁房屋的目的是通过对外经营获取经营利润，疫情防控可能导致其经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形。受不利影响的当事人援引情势变更主张减免租金、延长租期的，要结合租赁房屋所处位置、具体用途、租赁期长短、免租条款、损失与疫情防控的关联度予以综合判定。情势变更事由成立的，要尽力促使双方当事人就租金、租期合理变更等协商解决；不能协商一致的，则应根据当事人的申请判决变更合同或解除合同并对合同进行相应清结。2月17日，山东省高级人民法院印发《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》。其中规定，对相关合同纠纷，加强调解工作，促进从根本上化解纠纷。综合考虑疫情影响合同履行的时间、方式、程度等因素，公平合理确定合同当事人的责任。确因防控疫情直接导致合同不能履行的，可适用不可抗力的相关规定处理；继续履行合同对一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或解除合同的，可适用情势变更的相关规定处理。简单总结以上的司法文件观点，本次疫情引发的商业用房租赁合同房租纠纷，如果到了诉讼阶段，法院的处理方式是，先主持双方协商，协商不成的，根据受影响大小法院裁定减免数额。这就是具有最高效力的司法机关，给出的此类纠纷的处理意见。根据此处理意见，律所提出的免除2月份一半的房租，其实并不为过。法不外乎人情，买卖也不外乎人情。明白了法律的规定，司法机关的态度，法萌君建议，此类纠纷尽量不要闹到剑拔弩张，甚至走向诉讼，毕竟，争执、诉讼都费时费力，可能维权成本已经高于争执的价值，还是应该租户与业主明白法律的规定后，通过私下协商解决。租户的损失小了，才会有能力长久持续经营；业主让一部分房租，才能留住租户继续赚取租金。病毒无情人有情，做生意要和气生财，在这个人人都有损失的困难关头，各退一步共渡难关才是正道吧！ 往期文章：又一家医院被爆领导补助是一线医护2倍多，又何止两家呀？
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本号法律支持：姜效禹，山东烟台人，从事法院工作十六年，现山东智峰律师事务所实习律师，微信号：sdyt86，立足烟台诚交各界好友。