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最高法院民一庭:离婚诉讼中涉及不动产问题的解析
通常情况下,在当事人双方婚姻关系存续期间,一方或者双方父母为当事人双方购置房屋的出资,除父母明确表示该出资是赠与自己子女购置房屋款项的情况之外,根据法定夫妻共同财产制的原则规定,都应认定为夫妻共有财产。人民法院在对当事人结婚后的财产所有权归属认定处理时,首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则,即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产;其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有。这也是对婚姻关系存续期间夫妻所得财产的一般处理原则。
我们认为,这是赠与人为换取另一方同意协议离婚而承诺履行的义务。该义务的特殊之处在于,赠与人的给付房屋义务不是向离婚协议相对方履行,而是按约定向合同外第三人履行。根据《民法典》第一千零七十六条的规定,“夫妻双方自愿离婚的,应当签订书面离婚协议,并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见”。
由于婚姻登记机关办理离婚登记的前提条件是双方对子女抚养和财产分割问题达成一致意见,所以急于离婚的一方可能会在离婚协议中对财产分割作出一定的让步。这类离婚协议中双方主要义务表现为,受赠人配合赠与人办理协议离婚,受赠人向第三人交付房屋。在相对方已经按约定与赠与人协议解除婚姻关系的情形下,赠与人也应按约定履行给付房屋的义务。如果赠与人不履行该义务,则构成违约,离婚协议相对方有权请求法院判令其履行房屋交付义务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第六十九条第二款“当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款,对男女双方具有法律约束力”的规定可以理解为上述精神的体现。离婚协议的签订和履行应当贯彻诚实信用原则。对那种签订协议时就没有打算履行,特别是对那些将签订在财产分割问题上大幅度让步的离婚协议作为换取对方迅速同意离婚的权宜之计,却动辄反悔,根本没打算认真履行协议的当事人,绝不能予以支持。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条第一款规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定:“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
既然对方已经同意房屋归你所有,因此,你们之间争议的只是你如何就婚姻关系存续期间双方偿还银行贷款所形成的财产权益向对方支付补偿的问题。如果你们不能通过协商解决争议,人民法院在判决时,必然要判令你就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分,给对方予以补偿。
尽管你现在不出售房屋,但房屋的增值是客观存在的,既然离婚后房屋所有权归你,则此增值必然由你享有。而这一增值是与配偶一方参与共同还贷的贡献分不开的,对方还因此丧失了购买属于自己的房屋的机会。所以,由一方独享因房屋升值所带来的利益,对另一方来说是不公平的。因此,建议你主动就婚姻关系存续期间双方共同还贷支付的款项及其相对应财产的增值部分向对方支付补偿,或者与对方协商解决争议。
我们倾向于第二种观点。双方婚后用夫妻共同财产购买房屋,子女尚未成年,如果产权登记在该子女名下,夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因为,不动产物权登记产生的是将登记记载的权利人推定为真正权利人的效力,分为对外效力和对内效力。对外效力是指根据物权公示公信原则,不动产物权经过登记后,善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护;对内效力是指在权利人与利害关系人之间,应根据当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。
实际生活中,夫妻双方共同出资购买房屋后,可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下,但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人,因此,该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示,如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
《民事诉讼法》第三十四条第一项规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”其中“因不动产纠纷提起的诉讼”应理解为以不动产作为讼争标的而发生的纠纷。对于夫妻一方起诉离婚涉及不动产分割的案件,则应该依照《民事诉讼法》第二十二条第一款确定的原则确定案件管辖。在本案中,虽然离婚案件涉及不动产财产分割,但由于本案是以离婚为前提而包含不动产分割的,所以应根据“原告就被告”的原则确定管辖,即由被告文某的住所地法院管辖。当然,如果夫妻双方已经根据法院判决离婚或者协议离婚,而仅仅以涉案房地产分割为诉讼内容,则应适用不动产所在地法院的专属管辖原则。综上所述,即使本离婚案件涉及不动产财产分割,也应该由文某住所地A市法院管辖。
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