疫情对全球经济的冲击我想大家都看到了，这个影响可能会持续很长时间，房地产一样难以幸免。仅仅在今年1~2月，国内商品房销售面积同比下降了40%。因为房地产是高现金流的行业，几乎没几家企业是靠自己的资金来买地修房，大量依赖银行等外来的杠杆资金，负债率都很高。前两天看了一张国内负债最高的地产企业排行榜，最高负债达到了1.85万亿元，第二名是负债1.69万亿，第三名是负债1.46万亿，资产负债率都超过了85%。而一旦资金链断裂，没有股市和银行输血，很多中小房企只能破产倒闭。据官方消息，疫情以来至少有上百家开发商破产，当然，在整个2020年，这不过仅仅是个开始。疫情之后，房产销售肯定会有所回升，但是这改变不了楼市今年的总体下降趋势。过去20年地产商总共销售了177亿平米商品房，按照一套房子平均90平米的大小来计算，就是1.97亿套房。其它诸如小产权房、经适房、廉租房等各种产权的房子理论上是商品房的3.5倍，也就是说，我们全国所有的房产约7亿套。根据多家机构调查的房屋空置率21%计算，大约空置房在1.5亿套。当然，这些空置房，在三四五线城市比例比较高，一二线城市相对较少。但是，有业内权威人士透露，就算是帝都6环内，依旧有上百万套房子既没有自住也没有出租。影响商品价格的两大主要因素是需求和供给，我们先来聊聊需求。城市发展的马太效应：中国的城市已经在快速的分层，一些大城市会越来越大，一些小城市会越来越小，这不但是中国的趋势，也是发达国家的现实。人口分布的二八定律：从发达国家的数据来看，未来大致80%的人口集中在地理位置好，交通便利，气候适宜，科技、金融、文化、教育...发达的大型城市圈，20%的人口居住在其他地区。而在西北、西南等自然环境恶劣的地方，将来千里无人烟的景象可能会再次出现。这也意味着，中小城市原本不多的优秀人才，除了进入体制内，其余的会源源不断的离开中小城市，进入到大城市。因为大城市不但拥有更多的资源和信息、更多的发展机会，更重要的是有小城市所欠缺的“相对公平的竞争环境”。根据国际权威组织：全球化与世界城市研究组织（GaWC）2019年的数据和国家城市发展2019年相关数据综合：第三圈层：重庆、大连、厦门、武汉，苏州，长沙，西安，沈阳第四圈层：济南、福州，太原，长春，合肥，宁波，郑州，南宁，哈尔滨以这些城市为核心，会形成一个个巨大的城市圈，类似于东京和纽约。开发商的钱从哪里来？无非银行、股市、债券、信托等，而海外融资的成本太高，不到万不得已，房企通常不会饮鸩止渴。从目前经济的走势来看，局部地方在楼市调控上，有所放松，但是幅度并不大，这也意味着，再次出现房价暴涨的历史重演的可能性是很小的，因为这不仅仅是经济问题，而是一个稳定问题。从理论上讲，土地的供给其实是无限的。任何城市的周边都有足够的土地供给，但土地的供给不是市场化的，依赖于政策的控制。
每一轮的房价暴涨，受益者除了地方政府，就是开发商和炒房者。但房价上涨带来的房租、地租和人力成本上涨，会对实体经济形成强大的挤压，这是大多数人都不愿看到的结果。同时，房价上涨带来的年轻一代新城市居民的购房压力，会形成不稳定的社会因素。因此，从供给角度讲，短时间放开资金和土地的供给可能性非常小。最大的可能性还是去库存，局部松绑，缓慢增加土地供给。而且，政府还有一个大招房产税没有使出。如果是为了资产增值、投资收益性的购房，坚决果断的放弃县城、地级市。尤其不要去购买小城市的商铺、写字楼。个别享有未来规划红利的小县城和大城市圈的县城和地级市除外。城市发展的趋势已经注定了，中西部、北方大量的中小城市会进一步萎缩，房产压根不具备上涨的动力。
而手头有闲钱，又没有好投资去处，坚决要买房投资的，建议首选12圈层的城市，次选34圈层的城市，而且最好依靠较好学校资源和医疗资源的区域。很多朋友说现在大城市限购，其实从去年下半年开始，很多大城市部分区已经对限购有所放松。比如，只要有社保或者个税证明，就可以购房。房产的本质，其实就是社会财富的蓄水池。改开后的这几十年，中国人创造了巨额的财富，但是这些财富被重新分配了。除了行业垄断企业，还有就是房地产，这是固化劳动积累和重新分配财富最好的工具，一批批超级富豪是如何在短时间里造就出来的，我相信大家都看到了。而人们的财富一旦以房产的形式固定下来，那么另一方面，用来代表财富的货币就能以流动的形式，按照国家希望的方式进入到其他行业和领域。货币只是一个符号，他本质上并不代表财富，就好比津巴布韦，印再多的货币也并不能增加国家的财富和居民的购买力。但是货币背后代表的财富积累，却是真实的。理论上，假如市场的货币数量增大一倍，那么房产价格就应该涨一倍。东方是农耕文明，有房才算有家的传统观念很难改变，对房产的追求千年不变。西方是海洋文明，契约文明，能够满足这两者需求的财富表达，就是股票债券。本质上，这些都是一种契约，而且具有高流动性和方便携带。能够满足海洋民族四处流动开拓的需求。因此，东西方对社会创造价值的沉积方式也不同，东方以房产为主，西方以证券为主。尤其是在中国，股市已经沦为绞肉机的情况下，能沉淀积累社会财富基本上只剩下房产。当然，我也看到有人看到华尔街股市的暴跌，就唱衰西方经济的，这是一种很幼稚的观点。诚然，股指的下跌，会让很多投机客倾家荡产，这毫无疑问。但是价格的变动并不意味着社会总财富的蒸发，而只是财富进行了重新的洗牌分配，这才是本质。创造性劳动与一般性劳动凝结、固化社会财富的效率是不同的，这也是为什么所有国家都加强在高科技领域上的投入的原因所在，同时也是我国为什么要强调产业升级的原因所在。也正是因此，中国在未来的几十年，一是人口数量巨大，二是劳动力整体素质较高，三是人均财富值较低，依旧有巨大的想象空间。一二线城市，因为人口会持续增加，有住房刚需的基本面支持，房价暴涨暴跌的可能性都不大，三四五线城市房价虚高的必然持续下跌。闲钱太多想买房，首选一二线城市，现在很多城市限购政策都有松动。长远来看，希望犹存，加大对人本身的投资最重要，中青年也不能放弃学习，要走出去，多学习，多看看，视野会变得开阔，认知也会提升。作者简介：难得君，一个三观比五官正的温情大叔，985硕士，曾任企业高管，大学教师。
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