一房数租、房不对板、房东要卖房......房屋租赁合同效力专题赶紧来看看【民法典课堂】
来深圳的许多年轻人
面对居高不下的房价
选择了租房
然而租来的房子
可能也会面临一房数租、房不对板、房东要卖房等问题
很多时候租房，想说爱你真的不容易
了解相关法律
是租房生活最靠谱的“法则”
所以今日课堂
赶紧学习起来吧
第五课
房屋租赁合同效力
讲师丨杨莹法官
合同效力是法律赋予依法成立的合同
所产生的约束力
除了这些一般性规定
《民法典》对于
房屋租赁合同的效力
是如何认定呢？
01
关于租赁期限
租赁期限超过二十年
1、超过二十年的部分无效。
2、未超过二十年的部分仍然对双方有合同约束力。
3、租赁合同期限届满的合理期间，可重新续签。
4、租赁合同二十年期限届满，未续签，不定期租赁关系。
虚假民事法律行为
名为租赁期限较长房屋租赁，实为房屋买卖关系。
02
关于租赁标的
未经消防验收
未办理租赁合同备案手续
《中华人民共和国民法典》第七百零六条规定：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
该条文是整部民法典中唯一直接明确备案登记不影响合同效力条文。
03
关于出租主体
承租人擅自转租
1、未经出租人同意转租。
2、无论是否明确约定不得转租。
3、出租人有权主张解除并请求承租人承担违约责任。
关于出租人是否同意
意思表示是法律行为的核心要素
1、书面明示：以书面方式明确约定。
2、口头明示：有证据证明出租人口头表示同意。
3、推定默示：在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，该期间为除斥期间。
关于出租人是否有所有权
04
关于优先承租权
优先承租权的行使条件
1、时间：租赁期限届满。
2、同等条件：该同等条件一般应包含租金数额、租金支付方式、租赁期限、租金支付方式等内容。
05
小贴士
一看：实地看房，了解房屋的现状。
二查：查看出租人提供的在产权登记部门打印的不动产信息查询单，了解房屋的权利状况 。
三思：在签订房屋租赁时，尽到审慎的注意义务，了解合同中关于租赁期限、租赁费用、违约条款等约定内容，想清楚双方的权利义务。
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END.
来源· 深圳市中级人民法院
编辑· 政法小姐姐
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