加计扣除之旧房转让需注意的四个问题

原创 2017-08-22 高戬金穗源商学院

谈到加计扣除，旧房转让的加计政策也是我们无法回避的问题，尽管是个小问题，但作为“加计扣除”体系化的一个知识点，我们还是提出来，一起分享。

首先，对于旧房的概念，我们之前发表过相关文章，具体大家可以参详“新旧房界定标准是什么？”（点击蓝色字体查看原文），这里不做赘述。

其次，旧房转让的扣除项目区别于新建房，我简单做了个对比表，大家了解一下：

诚然，对于旧房转让的扣除项目，（一）、（三）项目是问题的关键，加计扣除政策也由此而生。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

但是，随着文件执行，实务中产生了争议，比如2015年1月购置的房产，2017年4月转让，是按几年做加计扣除呢？再比如2014年11月购置的房产，2017年8月转让，又是按几年做加计扣除呢？其实，意思大家都明白，就是发票取得时间在年度内的，是否按整年享受加计优惠的问题。

由此，国税函[2010]220号文件做了进一步明确：

《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定，《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。"

简单看个案例：

2017年3月，金穗源置业公司转让其2013年7月购置的办公楼，未按评估价转让，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳营业税及附加合计5.5万元，缴纳印花税0.15万元，金穗源置业公司旧房转让扣除项目如何确认。

分析：

（1）与转让房地产有关的税金：9 + 5.5 + 0.15 = 14.65 万元

（2）旧房转让加计扣除项目：300 ×（1+5%×4）= 360 万元

（3）扣除项目总金额：360 + 14.65 = 374.65 万元

另外，实际业务中，提醒大家注意以下两点：

1、纳税人缴纳的契税，即使取得有发票，也不可以作为加计扣除的基数。这是在财税[2006]21号文中明确规定的：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。