投资性房地产不需要分期抵扣的实质

有学员咨询问，投资性房地产为什么不需要分期抵扣，其实这个问题很好理解，今天我们说道说道。

投资性房地产，大家都很熟悉，主要就是赚取租金、谋求资本增值，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

企业购进投资性房地产是否需要分两期抵扣进项税额呢？

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局2016年第15号公告）规定，增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

所以，政策是很明确，企业购进的投资性房地产不需要分两期从销项税额中抵扣，购进当期一次性抵扣即可。

那么，如何理解呢？其实，很简单。

举个例子：

假设金穗源置业有限公司有一临街商铺，面积约40平方米，售价约120万元，贷款48万，每月还款3200元，按照市场价，该商铺的月租金为200元/平方米。

【分析】

根据案例，我们采用投资回收时间分析法粗略计算，金穗源公司投资回本年限将在12~14年。也就是说，针对经营租赁业务，金穗源公司账面留抵的进项税额将留抵长达12年之久，而根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，最多只是分2年抵扣。

所以，对于投资性房地产业务而言，12年抵扣不完的进项税额，根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》再分期抵扣就已经失去了意义。

各地相关政策指引：

江苏国税2017年上半年12366各类热点问题汇总

问：单位购进一套房产作为投资性房地产，其进项税是否需要分期抵扣？

答：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定：“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”

因此，投资性房地产不属于在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税可以一次性抵扣。

重庆市办税辅导内容

问：投资性房地产属于固定资产吗？是一次性抵扣还是分两年？

答：投资性房地产是会计上的概念，指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。目前税收相关法律法规未见对投资性房地产的具体规定，造成增值税处理上有一些争议。

购进投资性房地产进项税额可一次性抵扣。

根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定， 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

“投资性房地产”不属于 “固定资产”，应分别适用不同的企业会计准则。如果以购进、投资转入或以物抵债等方式取得的不动产，如果符合投资性房地产的定义，会计上按照准则规定计入“投资性房地产”科目，不计入“固定资产”科目核算，其进项税额可以一次性全额抵扣。如此大额资产的进项税额可能会造成增值税长期留抵。

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