【稽查案例】国有土地被收回，原使用权人的“适当补偿”，该怎么定？
案情概览：
1993年11月6日，再审申请人中山市基础工程公司第一机械施工处与广州市珠江房地产开发公司签订了《土地使用权有偿转让合同》，受让涉案土地。之后，申请人没有到原广州市国土资源和房屋管理局办理土地有偿使用手续及国有土地使用证，也没有使用上述土地。2005年5月30日，因政府对涉案土地另有安排，广州市国土资源和房屋管理局向申请人作出穗国房字[2005]385号《收回国有土地使用权决定书》，收回涉案土地，然后委托当时具有资质的评估公司采取成本法对涉案土地的价值进行评估，以此作为参考价格进而确定收回涉案土地使用权的补偿价格，最终作出的穗南开土地函[2013]981号《关于明确收地补偿价格的函》，决定补偿申请人1281450元。申请人认为政府收回土地时，应按土地的市场价值每平方米4500元，按2114.76平方米，共计9516420元进行补偿，而一、二审均法院均判决维持了穗国房字[2005]385号《收回国有土地使用权决定书》。申请人不服提起了诉讼，最终2017年4月13日法院作出判决，驳回申请人的再审申请。
评论：
本案中再审申请人在受让土地使用权时已经支付了“购地款”和行政费用，但其后并未实际对涉案土地进行开发建设，所以被申请人采取成本法委托第三方机构对被收回土地的价值进行评估，并根据第三方评估结论对申请人进行补偿是合理的，符合《土地管理法》第五十八条的适当补偿原则。而申请人提出的应按土地的市场价值进行补偿的意见并不合理，法院因理据不足，不予采纳，也是合情合理。
相关法律：
《土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
广东省高级人民法院行政裁定书（2016）粤行申1342号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)：中山市基础工程公司第一机械施工处。地址：广东省中山市石岐华柏新村金菊阁三栋地下。
负责人：郭卓权，该公司经理。
委托代理人：周兆勇、邹世凯，均为广东君品律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市国土资源和规划委员会。地址：广东省广州市越秀区吉祥路80号。
法定代表人：彭高峰，该委主任。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州南沙开发区土地开发中心。地址：广东省广州市南沙区凤凰大道1号C栋三楼。
法定代表人：关志刚，该开发中心主任。
再审申请人中山市基础工程公司第一机械施工处因诉广州市国土资源和规划委员会、广州南沙开发区土地开发中心收回国有土地使用权补偿纠纷一案，不服广州铁路运输中级法院作出的（2016）粤71行终445号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
再审申请人中山市基础工程公司第一机械施工处申请再审称：一、被申请人根据《广州南沙闲置土地处置和收回国有建设用地使用权审批领导小组议事规则》作出的穗南开土地函[2013]981号《关于明确收地补偿价格的函》，采取土地成本法的评估方法确定补偿价，以此对申请人被收回的土地使用权进行补偿明显违背公平合理原则。依据土地管理法确定的适当补偿原则，补偿价值应为土地使用权的市场价格，原审判决认定被申请人以成本价格确定补偿价合理的理据不能成立，在有关法律法规没有明确规定收回土地使用权具体补偿标准的情况下，可参照征收国有土地上房屋的相关规定，按市场价格进行赔偿。二、申请人取得涉案土地使用权后，利用该土地存放建筑材料，被申请人将之移除应赔偿该项损失55万元。三、涉案《关于明确收地补偿价格的函》违法且不合理，应予撤销。申请请求：撤销（2016）粤71行终445号行政判决，支持申请人一审的诉讼请求。
本院认为，根据申请人申请再审提交的材料反映，1993年11月6日，申请人与广州市珠江房地产开发公司签订了《土地使用权有偿转让合同》，受让涉案土地。1994年5月，广州市城市规划局核发94珠规地字第000049号《建设用地规划许可证》，确认上述用地单位为申请人，用地面积为2114.76平方米。同年6月10日，广州市珠江管理区国土办发出珠华临地字第（1994）003号《临时用地许可证》给申请人，该证注明用地单位为申请人，地址为珠江管理区正安围，占地面积为2114.76平方米，用途性质为商住，临时土地使用期限为1994年5月至1996年5月。之后，申请人没有到原广州市国土资源和房屋管理局办理土地有偿使用手续及国有土地使用证，也没有使用上述土地。2005年5月30日，原广州市国土资源和房屋管理局向申请人作出穗国房字[2005]385号《收回国有土地使用权决定书》，收回涉案土地，并即时注销申请人持有的该地块有关用地批准文件和权利登记。涉案地块由政府另行安排使用，收回上述地块的国有土地使用权补偿事宜由广州市国土资源和房屋管理局南沙分局依法另行处理。申请人对原广州市国土资源和房屋管理局的上述决定不服，提起了诉讼，一、二审法院均判决维持了穗国房字[2005]385号《收回国有土地使用权决定书》。
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；……。依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”涉案土地的国有土地使用权因公共利益需要被依法收回，申请人中山市基础工程公司第一机械施工处作为该土地使用权的原受让方可依法获得适当补偿。在法律法规对具体的补偿程序和标准未作规定，且双方未能就土地补偿价协商一致的情况下，被申请人广州南沙开发区土地开发中心根据涉案土地的具体情况和《广州南沙闲置土地处置和回收国有建设用地使用权审批领导小组议事规则》的相关规定，委托当时具有资质的评估公司采取成本法对涉案土地的价值进行评估，以此作为参考价格进而确定收回涉案土地使用权的补偿价格，作出涉案《关于明确收地补偿价格的函》，决定补偿申请人1281450元。原审法院经审理认为，本案中，申请人向案外人受让土地使用权时支付了“购地款”和行政费用，其后并无实际对涉案土地进行开发建设；故此，被申请人采取成本法委托第三方机构对被收回土地的价值进行评估，并根据第三方评估结论对申请人进行补偿是合理的，符合《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的适当补偿原则；对申请人提出应按土地的市场价值每平方米4500元，按2114.76平方米，共计9516420元进行补偿的意见不予支持，并判决驳回申请人的诉讼请求，并无不当。申请人中山市基础工程公司第一机械施工处申请再审主张，被申请人采取土地成本法确定补偿价违背公平合理原则，可按市场价格进行赔偿，应赔偿移除建筑材料造成的损失，涉案《关于明确收地补偿价格的函》违法且不合理等，请求撤销原审判决并支持其一审的诉讼请求，因理据不足，本院不予采纳。
综上所述，中山市基础工程公司第一机械施工处的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十四条的规定，裁定如下：
驳回中山市基础工程公司第一机械施工处的再审申请。
审 判 长 林俊盛
审 判 员 杨雪清
审 判 员 窦家应
二〇一七年四月十三日
法官助理 李 莎
书 记 员 许选鸣
★补缴的配套费是否需要交纳契税
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