房地产企业收到定金、订金、诚意金如何纳税？
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关于“定金”、“ 诚意金”、“ 订金”的纳税问题，一直是税务机关和房地产企业的争议问题，营改增后有所“消停”，我们今天就聊聊这三者的税收问题。
“定金”是一个法律概念，是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
合同的订立需要一个过程，要经过要约和承诺的过程。尤其是买房子这样较大的民事交易中，房开企业和业主为订立合同已经作了必要、充分的准备工作，相互之间对于销售合同内容已经基本取得了一致，但因为存在一些未定情形（如未取得预售证），销售合同一直未能正式订立，于是采用“定金”来实现当事人间的相互信任，以求最终成立合同、完成交易。从这个角度来讲，定金合同属于主合同的从合同，是房地产销售合同的从合同。从印花税的角度讲：是具有合同性质的凭证。
《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。
我们结合房地产销售具体业务，来解读定金的税收问题
从“定金”的概念可以看出，房地产企业只要和业主签定了“定金合同”，已经表示将“房子”卖掉了，只不过没有签订“网签合同”而已。财税[2016]36文件关于增值税纳税义务发生时间,是这样规定的：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。因此，定金属于销售房子款项的价款，具备了计征增值税的条件。
如何来判定哪些合同是“定金”合同呢？在“定金”合同中，一般会出现这样的语句：
业主看房当天缴纳5万元定金，承诺在15天之内将剩余房款交清（或者办理按揭手续），届时5万元定金抵顶房款；如果没有如期办理，则房地产业没收5万元订金，不予退还；房地产企业如果反悔不销售给业主，则双倍返还定金。
以上条款表示：在业主缴纳定金的当天，房地产企业可以确切的预计:房子卖掉了。因此，收到的5万元定金是应该缴纳增值税的。
在实际操作中还存在这样情况，即业主违约，放弃定金，不买房子了。如房价持续下跌，或者经济危机出现等等原因，出现业放弃定金5万元。
该经济业务的实质是：房地产企业并没有实现销售房子，这个时候收取的5万元定金计入“营业外收入”，不征收增值税，也不进行土地增值税的预征。
“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。
一般下，房地产开发企业收取订金的，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。
如何来判定哪些合同是“订金”合同呢？在“订金”合同中，一般会出现这样的语句：
业主看房当天缴纳5万元订金，房地产企业承诺保留房号15天，在15天之内，如果业主与房地产企业签订了销售合同，则5万元订金抵顶购房款；如果业主不买房子了，房地产业如数退还，不支付利息，也没有违约金。
以上合同条款表示，在收到业主订金当期，房地产企业是不知道房子是否卖掉了，只有在订金协议约定最后履行时间点出现的时候（比如第16天，业主没有来续签合同），才可以通过业主的意愿来了解房子是否卖掉。因此，在收到“订金”当期，是没有产生销售不动产的行为，也就没有产生增值税纳税义务，相应不会产生土地增值税的预缴。
“诚意金”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房地产企业为试探购房人的购买诚意、及对业主有更好“把控”或者“控制”而创造出来的概念。在实践中“诚意金”未转定金之前、客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。
类似的概念还有：排号费、VIP会员费、意向金、看房费等等。
综上表述，定金、订金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款计征增值税；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款计征增值税。同样的道理，如果不属于销售款，则不预征土地增值税。
我们了解了“定金”“订金”“诚意金”之后，看看实际工作中部分会计的账务处理。
有学员询问：如果将收到的定金在写收据的时候书写为“订金”
借：银行存款 5万元
贷：其他应付款 5万元
等到网签合同的时候再由“其他应收款”转入“预收账款”。这样操作不是就类暂时不交增值税了吗？
这里，我们必须清晰的知道一个理念：
税法是针对真实的经济业务征税，而不是对“会计科目”征税。这也是税会最主要的区别。
《企业会计准则--基本准则》条是这样规定的：企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
准则的规定，是完全符合税法计税原理。
切忌切忌！
类似的案例随处可见：将业务招待费计入“开发成本----开发间接费”，并不等于税收认可据实扣除，在企业所得税前还是做调增40%处理的（假设不考虑收入比例的限制）。
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