王皓鹏:小规模纳税人认定的困惑
近日，有家物业公司财务人员咨询我：“我们一次收取20年的车位管理费500万元，还是不是小规模纳税人？”
我不免有些惊讶，有杀气！！！
那么，增值税纳税人一次性收取多年租金如何界定小规模？
我们通过案例分析：
假设，某物业公司2017年1月，一次收取车位20年停车费收入500万元，每年确认会计收入25万元。再无其他收入。
第一个问题：物业公司收取的车位管理费收入属于“商务辅助服务---企业管理服务---物业管理”还是“不动产租赁”？
两种观点：
第一种观点认为是：物业管理服务，按照6%税率计算增值税。比如福建国税营改增问答：
物业公司向所有权归业主所有的停车位随同物业费一并收取停车管理费，应按照不动产经营性租赁缴税还是按照物业管理缴纳增值税
答：应按照物业管理缴纳增值税。
第二种观点认为是：不动产租赁服务。比如深圳国税、海南国税：
深圳国税问答：
车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。
海南国税解读：
车辆停放服务属于不动产经营租赁范围。按相关规定，不动产老项目可以选择简易计税方法计算缴纳税款，车辆停放服务老项目也适用此规定。车辆停放服务老项目，是指取得不动产所在地物价管理部门批复的《停车场收费许可证》或《房屋建筑项目竣工验收备案收文回执》注明时间为2016年4月30日前的项目。
个人观点，属于不动产租赁服务，依据新老项目界定“租售相同”的原则，来界定是否属于老项目和新项目。
第二个问题，如果界定为小规模纳税人，采取简易计税方法，申报增值税的时候是适用3% 的征收率？还是5% 的征收率？
假设物业公司2017年车位管理费收入100万元，界定为小规模纳税人，申报增值税的时候是按照3% 的征收率计算应交税金？还是5% 的征收率计算应交税金？
两种观点：
第一种观点：既然是小规模纳税人，则取得的应税收入一律按照3% 的征收率计算增值税，车位管理费收入采取同样的做法。我们可以参阅江西国税对于土地转让的营改增问答：
问：其他个人转让土地使用权，是按5%的征收率还是按3%的征收率计算？
答：其他个人转让土地使用权，就取得的全部价款和价外费用，按照3%的征收率计算缴纳增值税。同时，根据《财政部国家税务总局 关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
第二种观点：物业公司的物业管理服务不包含不动产租赁服务，因此租赁车位属于“兼营”行为，因此分别适用不同的税率。物业管理服务适用3% 的征收率，车位租赁服务适用5% 的征收率。
个人观点，属于“兼营”行为，适用简易计税方法，分别采取不同的征收率计算增值税。
第三个问题，一次收取500万元租金收入，是否界定为一般纳税人？
物业公司一次收取车位20年停车费收入500万元，每年确认会计收入25万元。是否界定为一般纳税人。
了解这个问题，先得明确两个问题：
一是增值税一般纳税人界定的收入额是增值税计税依据还是会计确认的收入额？
二是不动产租赁的增值税纳税义务发生时间。
先来看第一个问题：增值税一般纳税人界定的收入额是增值税计税依据还是会计确认的收入额？
《增值税一般纳税人资格认定管理办法》总局22号令第三条规定：
增值税纳税人（以下简称纳税人），年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，除本办法第五条规定外，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。
本办法所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。
依据以上规定得知，500万元标准的界定是“应税销售额”，而不是会计确认收入的金额。
再看第二个问题：不动产租赁的增值税纳税义务发生时间
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号印发)第四十五条第(二)项规定“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。
也就是说，物业公司取得以后20年车位租金500万元的时候，已经产生了增值税纳税义务，是需要依据法定税率计算增值税的。这个时候，物业公司还是小规模纳税人吗？
如果界定为一般纳税人，物业会“哭死”：我每年收入仅仅有25万元啊，还不如分年分期收取车位租金呢！
《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）文件就自然人收取多年租金是否享受小微企业优惠政策时强调：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策”
也就是说，对于自然人一次收取以后多年租金，是可以分摊到所属租赁期作为增值税计税依据的，为什么物业公司不可以呢？
我理解税法有一个理念：同一种应税行为，只可以有一种税收待遇。都是收租金，为什么一次收和分次收的增值税税负不一样呢？说明我们理解税法有可能存在问题。
尽管我目前找不到充分的文件依据，但是我还是告诉自己：物业公司取得以后20年车位租金500万元，还是小规模纳税人！
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