房地产企业增值税全程会计处理
营改增已经一年多了，经常有学员询问增值税的会计处理问题，我今天就专题聊聊增值税会计处理。
首先，谈谈我对会计科目的认识。
一、会计做账有法，但无定法。
会计做账，是通过“借贷”科目以及记账凭证来反映真实的经济业务，类似我们通过照片、投影机等工具，进行情景再现。因此，会计尽可能利用“会计科目”真实、完整反映经济业务。但是，经济业务的复杂性以及个体差异，我们不一定要求所有的会计人员统一做账手法。
二、税法是针对经济业务征税，不是针对会计科目征税。
明白了这个道理，我们就不要固执的认为：收到购房款计入“其他应付款”就不预缴增值税了。不论如何会计处理，均不能改变购房款缴纳增值税的属性。
其次，我们通过具体案例，与大家展开分析。
案例【1】
金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“老项目”。不考虑其他因素。增值税会计处理：
1、收到预收款
借：银行存款100
贷：预收账款100
2、预缴增值税
借：应交税费—预缴增值税—老项目2.86
贷：银行存款2.86
预缴增值税计算过程：100 /（1+5%）* 3% = 2.86
3、缴纳城建税等
借：应交税费—应交城建税
—土地增值税预交
—教育附加等
贷：银行存款
4、月末将城建税等结转当期损益
借：税金及附加
贷：应交税费—应交城建税
—土地增值税
—教育附加等
5、将来确认收入的时候
借：预收账款100
贷：主营业务收入95.24
应交税费—未交增值税—老项目4.76
应交增值税计算过程：100 /（1 + 5%）* 5% = 4.76
6、预缴增值税结转至“未交增值税”
借：应交税费—未交增值税—老项目2.86
贷：应交税费—预缴增值税—老项目2.86
7、补缴增值税
借：应交税费—未交增值税—老项目（4.76 – 2.86）= 1.9
贷：银行存款1.9
计算过程：补缴增值税（应交增值税4.76 – 预缴增值税2.86）= 1.9
8、同时计算城建税、教育附加等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。
案例【2】
金穗源房地产企业2017年8月份收到购房款100万元，该项目被认定为“新项目”。确认收入确认递减的土地成本是30万元。不考虑其他因素。增值税会计处理：
1、收到预收款时
借：银行存款100
贷：预收账款100
2、预缴增值税
借：应交税费—预缴增值税—老项目2.70
贷：银行存款2.70
预缴增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 3% = 2.70
3、缴纳城建税等
借：应交税费—应交城建税
—土地增值税预交
—教育附加等
贷：银行存款
4、月末将城建税等结转当期损益
借：税金及附加
贷：应交税费—应交城建税
—土地增值税
—教育附加等
5-1、将来确认收入的时候
借：预收账款100
贷：主营业务收入90.09
应交税费—应交增值税（销项税额)—新项目9.91
增值税计算过程：100 /（1 + 11%）* 11% = 9.91
5-2、土地成本差额纳税的问题
扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）2.97
贷：主营业务成本 2.97
计算过程：
｛100 /（1 + 11%）* 11%｝–（100 –30）/（1 + 11%）* 11%
=2.97
接下来，进项、销项递减的时候，要区分为三种情况进行会计处理：
第一种情况：
6、假设没有进项税额
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）9.91
贷：应交税费—未交增值税9.91
7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”
借：应交税费—未交增值税—新项目2.7
贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7
8、补缴差额增值税
借：应交税费—未交增值税—新项目7.21
贷：银行存款7.21
增值税计算过程：销项9.91 – 预缴增值税2.7 = 7.21
9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。
第二种情况：
6、假设可以抵扣进项税额是5万元
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）4.91
贷：应交税费—未交增值税4.91
增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 = 4.91万元
7、同时，将预缴的增值税转入“未交增值税”
借：应交税费—未交增值税—新项目2.7
贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7
8、补缴差额增值税
借：应交税费—未交增值税—新项目2.21
贷：银行存款2.21
增值税计算过程：销项9.91 – 进项5 – 预缴增值税2.7 = 2.21
9、同时计算城建税等，计入“税金及附加”科目，计入当期损益。
第三种情况：
假设可以抵扣的进项余额是15万元，则不需做会计处理，应交税费—应交增值税余额是5.09（15 – 9.91）万元。
提示：同时将预缴的增值税转入“未交增值税”。
借：应交税费—未交增值税—新项目2.7
贷：应交税费—预缴增值税—新项目2.7
其他分录同上。
正如我文章中提到的“会计做账有法，但无定法”，实际账务处理中，可能存在不一致的账务处理，没有关系，提出来我们再探讨。我相信，没有最好，只要更好！同时我再次提醒大家，会计处理就是会计处理，税该怎么交，一定要严格按照税收的政策执行，我把《房地产开发企业增值税纳税义务发生时间的判定》推荐给大家。
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