房产企业土地使用税究竟何时终止？
《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
但是，什么时间停止缴纳土地使用税？
目前政策上不是太明确。所以各地执行起来，土地使用税停止纳税时点也有差异。
（1）有的地方以预售许可为准，比如江苏的苏州工业园区、广州。广州市地方税务局《关于房产税、城镇土地使用税若干业务问题的征税指引》（穗地税税一函[2010]9号）规定：房地产开发企业从事商品房开发，其开发用地城镇土地使用税纳税义务截至时间为预售（销售）许可证的核发时间的当月末。
（2）有的地方以签订的销售合同为准，如广西，《广西自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字[2009]117号）规定：根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”的规定，结合我区的现实，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。
（3）还有些地方以交钥匙的时间为准，比如西安、青岛。《西安市地方税务局关于明确房地产开发企业 房地产开发用地城镇土地使用税征收起止时间有关问题的通知》（西地税发[2009]248）规定：房地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。房地产开发企业商品房销售期间，应逐月统计已交付和未交付部分，并按建筑面积比例分摊计算当月应缴纳土地使用税。
《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定：纳税义务的截止时间房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。 商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
（4）还有的地方以开具发票为准。
我认为，比较合理的应当是按照完工交钥匙的时间。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第（一）款规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
政策很明确，从交付的次月起纳税义务就转移给了业主，这里的交付，不能狭义地理解为办理产权登记，交付即控权权发生转移，交钥匙即交付。
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
也就是说交付当月发生改变。因此应当是以交钥匙的时间为准，从交钥匙的次月起停止土地使用税的纳税。
当然，实务中如何处理，更多的是需要大家了解当地的政策规定，根据当地规定提前安排税收规划，避免因政策不对口而给企业带来税收风险。
《税苑微课》土增系列课程期间，商学院平台也发表过关于土地使用税的文章《房地产企业“城镇土地使用税”不容小觑！》，大家可以结合品读。
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