房产企业民间融资的法律应用
由于国家政策的调控，越来越多的房地产企业将向民间借贷，那么民间借贷是否受法律保护，借贷的利息是否能扣除，也成为很多房地产企业甚至民间借贷机构关心的问题。
今年5月中国银行保险监督管理委员会，为规范民间借贷，防范金融风险，下发了《关于规范民间借贷行为 维护经济金融秩序有关事项的通知》（银保监发[2018]10号），严厉打击套取金融机构信贷资金，再高利转贷的行为。
而对于民间借贷利率，早在2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）就进行了重新明确，即：
（1）借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
（2）借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
结合对利率的规定，我们做如下分析：
1. 约定年利率不超过24%的，受法律保护。
民间借贷支付的利息不超过年利率24%，且符合国家税务总局公告2011年第34号文件第一条规定条件，可以税前扣除：
（1）企业签订借款协议。
（2）支付的利息不超过同期同类贷款利率，利率应当由企业向主管税务机关提供所在省任何一家金融企业同期同类贷款利率证明。
（3）会计上按权责发生制原则预提计入财务费用的利息，只要在没有实际支付前不允许扣除，待实际支付年度才能税前扣除。
（4）取得合法凭据。（结合《税前扣除凭证管理办法》分析）
2.约定年利率超过36%的，不受法律保护，借款人要求出借人返还超过部分的利息的，人民法院予以支持。
合同约定的年利率超过36%构成非法集资，违法行。从税收角度考虑，此时的借款利率很难符合国家税务总局公告2011年第34号文件规定的“不超过同期同类贷款利率”的规定，所以，难以做到税前扣除。
3.约定年利率在24%-36%之间的，出借人起诉的，人民法院不予支持，但借款人自愿支付的，法院不予反对。
合同约定的年利率在24%-36%之间，只要符合国家税务总局公告2011年第34号文件规定的上述条件，实际支付的利息可以税前扣除。
所以，企业应在法律保护范围内，进行民间融资，避免因超出保护利率，致使企业融资成本无法税前扣除。当然，这里仅仅是结合法律规定作出的简要分析，《税苑微课》稽查系列，蓝老师将从稽查应对的角度，结合政策、法律与实务，向大家阐述“重视法律”的重要意义。对于融资业务税收征管的解析，推荐大家学习商学院的原创文章，比如：《房产企业融资成本要如何扣除？》、《房地产企业向自然人借款之土地增值税风险分析》、《房产企业融资业务的涉税风险分解图》、《统借统还免征增值税是否适用于“孙公司”》。
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