拆迁还建增值税的计税依据如何确定？

许明信金穗源商学苑

2024-08-24

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“老师，我们企业在拿地时，承诺政府在项目临近地块上为原居民进行等面积住房安置，现在项目进行清算，主管税局要求我们对安置部分视同销售，按照市价缴纳增值税，请问，是否正确？”大家经常在课堂提问时问到我类似的问题。

对于视同销售，我没有意见，但是，对计税依据我认为：税局的要求是不正确的。

其实，拆迁还建房在增值税的处理上，营改增后，政策并不明朗，致使很多学员在这个问题上迷惑不解。今天我们把这个问题说透。

首先我们需要清楚在营改增前，是如何处理的。

根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（总局公告2014年第2号）规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

也就是营业税时期，营业税是按照组成计价缴纳营业税的。

其次，营改增后，总局层面并没有延续这个政策。但是在个别地方对此问题作出了明确，比如：河南、河北。

河南省营改增政策解读：

问：因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？

答复：在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发[2005]16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。

河北省营改增政策解读：

关于房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房如何计税问题

房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：

1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。

公式中成本不包含土地成本。

不清楚未明确的地区，是否同样执行“组成计价”的政策，大家尽可留言分享。

我个人观点是这样的，由于“拆迁还房”是由政府主导的非市场经济业务，而且，业主与房地产企业也不存在关联关系，所以，按照公允价纳税我并不认同，我倒是认为拆迁补偿合同中约定的价格更为可观。另外，关于这个问题不得不使我想到了新疆的一个诉讼案《新疆地税稽查局与瑞成房地产开发有限公司的税案》，大家可以了解一下。

这里，我延伸讲一下，对于一般计税的项目，无论视同销售价格如何确定，均不影响企业增值税的整体税负，因为最终都可以抵免销售额的，简易计税项目就不同了。具体分析我在《税苑微课》“特殊业务之拆迁还建涉税分析”专题给大家详细解读，有时间大家可以回听学习。还没加入的穗友，可以添加客服微信（s15364519929）。

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