尾盘处理，房产自留还是通过关联方处理？
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对于房地产企业而言，尾盘处理也是很有讲究，实务中也是一个关注点。比如我们之前聊的《清算后尾盘销售，税金不能作为扣除项目？》、《清算后尾盘销售土地增值税如何纳税申报》等内容，今天我们聊聊商业房产处置的问题。
案例
A房地产公司自建房地产进行销售，按新项目考虑，2017年初项目完工，2017年9月项目接近售罄，仅存一栋市价1000万元的商业房产尚未销售。假设该房产最终是要销售，且其对应的土地成本为300万元。
企业考虑尽早进行项目清算，所以对于尚未出售的商业房产，企业会计提出以下方案：
方案1：2017年9月房产自留经营，待合适机会再予以出售C公司；
方案2：2017年9月房产销售给B公司（A公司关联方），待合适机会由关联方予以出售C公司；
假设企业于2018年11月转让旧房时公允价值1200万元，从增值税角度考虑哪种方式对企业有利？（假设ABC公司都是一般纳税人，且不考虑企业其他经济业务）
【分析方案1】
（1）A公司转为自用，不发生产权转移，无需缴纳增值税。
（2）A公司自用后按照旧房转让C公司
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（总局2016年14号公告）规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
A房地产公司缴纳增值税额 = 1200÷（1+10%）×10% =109.09
【分析方案2】
（1）A公司销售房产给B公司
A房地产公司销项税额 = 1000÷（1+11%）×11%=99.10万元；销售额= 1000-99.10 = 900.90万元。
按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票。关联公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.10万元。
A房地产公司应缴纳增值税（1000-300）÷（1+11%）×11% = 69.37万元
所以，A房地产公司通过土地成本抵减销售额致使抵扣增值税29.73万元。
（2）B企业使用后按照旧房转让
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（总局2016年14号公告）规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
B公司增值税销项税额 = 1200÷（1+10%）×10% = 109.09
B公司增值税税额 = 109.09 - 99.1 = 9.99万元
我们综合考虑两个方案，方案2中A、B公司合计缴纳的增值税79.36万元，相比方案1中A公司缴纳增值税109.09万元，差额正是土地成本抵减销售额导致少交的增值税税额29.73万元。可见如若按照方案1执行，将丧失土地成本抵减销售额从而最终抵减增值税的优惠政策。
当然，优惠政策的适用是基于假设条件成立的基础上，但是如若企业符合条件，不免是一种可以考虑的执行方案。对于以上案例，我们主要从增值税角度分析，那么从土地增值税考虑是否也对企业有利呢？欢迎大家留言探讨。
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