【土地转让合同风险】转让被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让方不能请求过户土地！
【案情概览】
佳和印染公司拥有某土地使用权，因涉诉被法院依法查封。佳和印染公司与万通房地产公司、鸿晖置业公司签订《土地使用权转让协议》，约定佳和印染公司将该土地使用权转让给万通房地产公司、鸿晖置业公司，由佳和印染公司完成地块的解封工作。万通房地产公司依约支付了2047.97万元给佳和印染公司及其鸿晖置业公司，但佳和印染公司未依约对该土地办理解封及过户。
万通房地产公司向韶关中院提起诉讼，请求：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行，佳和印染公司立即办理完成该土地的解封手续及搬迁厂房，将该土地及地上建筑物交付给万通房地产公司，支付违约金1000万元，将该土地使用权办理至万通房地产公司名下。鸿晖置业公司请求佳和印染公司支付违约金1000万元给万通房地产公司和鸿晖置业公司。
韶关中院判决：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行；佳和印染公司将该土地及其拥有所有权的地上建筑物交付给万通房地产公司；佳和印染公司支付违约金600万元给万通房地产公司、鸿晖置业公司；佳和印染公司在消除查封等法律障碍的前提下，将该土地使用权办理至万通房地产公司名下。
佳和印染公司不服韶关中院判决，向广东高院提起上诉。广东高院判决驳回上诉，维持原判。
佳和印染公司不服广东高院判决，向最高法院申请再审。
【评论】
《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。
佳和印染公司不能直接请求过户土地使用权。该土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，佳和印染公司名下的土地使用权须在消除法律障碍之后才能流转。
韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）民申字第874号
再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：韶关市佳和印染有限公司。
法定代表人：张荷梅，该公司董事长。
委托代理人：曾辉，该公司工作人员。
委托代理人：程秋艳，北京市中伦(广州)律师事务所律师。
被申请人：（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：韶关市万通房地产有限公司。
法定代表人：陈木生，该公司董事长。
委托代理人：皇帝佑，该公司工作人员。
委托代理人：吴静江，广东韶信律师事务所律师。
一审第三人(反诉被告)：韶关市鸿晖置业有限公司。
法定代表人：宋绍东，该公司经理。
委托代理人：黄仲光，广东品智律师事务所律师。
委托代理人：鄢云，广东品智律师事务所律师。
再审申请人韶关市佳和印染有限公司（以下简称佳和印染公司）因与被申请人韶关市万通房地产有限公司（以下简称万通房地产公司）、一审第三人、反诉被告韶关市鸿晖置业有限公司（以下简称鸿晖置业公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院(2013)粤高法民一终字第8号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
佳和印染公司申请再审称：1.涉案《土地使用权转让协议》为无效合同，一、二审法院认定该协议合法有效，认定事实和适用法律均错误。涉案《土地使用权转让协议》已被“三旧”改造的合作开发模式所替代。2.一审法院判决佳和印染公司将土地使用权办理过户至万通房地产公司名下是错误的。3.一审法院判决佳和印染公司向万通房地产公司支付600万元违约金依据不足。佳和印染公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
万通房地产公司提交意见称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。万通房地产公司与佳和印染公司签订的《土地使用权转让协议》是合同当事人的真实意思表示，不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形，因此是合法有效的。根据《土地使用权转让协议》的约定，佳和印染公司负有将涉案土地变更登记至万通房地产公司名下的义务。佳和印染公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
鸿晖置业公司提交意见称：1.二审判决在认定事实和适用法律上是正确的。2.佳和印染公司错误理解了《土地使用权转让协议》第四条第二款的意思，把工业用地转变为商业用地并不是土地更名过户的前提条件。3.由于一、二审判决已经生效，万通房地产公司、鸿晖置业公司已经投入近一亿元，如认定合同无效，万通房地产公司、鸿晖置业公司将面临巨大损失。佳和印染公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院认为：一、关于《土地使用权转让协议》的效力问题
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人，但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。另外，涉案土地使用权性质改变的相关法律手续未及时履行，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，但佳和印染公司据此认为《土地使用权转让协议》即为无效协议，依据不足。因此，佳和印染公司关于《土地使用权转让协议》没有法律效力并已被“三旧”改造的合作开发模式所代替的申请再审理由不能成立，本院不予支持。
二、关于一、二审法院判决佳和印染公司向万通房地产公司支付600万元违约金是否错误的问题
据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司在收到万通房地产公司依约支付的款项后，并没有依照《土地使用权转让协议》的约定，解除法院的各项查封，也没有安排厂房搬迁，同时也没有将土地及建筑物交付给万通房地产公司，佳和印染公司的以上行为已构成违约，按照《土地使用权转让协议》的约定，佳和印染公司应支付万通房地产公司违约金1000万元。一审法院将违约金酌减为600万元，已经考虑到佳和印染公司的支付能力和实际情况，并不损害佳和印染公司的实际利益。
另外，由于《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司、鸿晖置业公司具有法律约束力，在万通房地产公司支付相应对价，且不损害第三人合法权益的情况下，佳和印染公司有义务协助办理涉案土地的过户手续。因此，一、二审法院判决佳和印染公司在完全解除查封、抵押等法律障碍的前提下，协助办证部门将涉案土地使用权办理至万通房地产公司名下，也并无不妥。
综上，佳和印染公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回韶关市佳和印染有限公司的再审申请。
审 判 长 王慧君
代理审判员 王展飞
代理审判员 张小洁
二〇一三年十月二十一日
书 记 员 杨立超
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