【土地转让合同风险】土地转让方在起诉前未取得权属证书，也未经政府同意转让，会影响土地转让合同的效力吗？
【案情概览】
2010年9月，豪韵房地产开发有限公司就豪韵公司名下位于辉县市百泉路与迎泽路交叉口（编号为2009-06宗地,总面积为50556.36平方米）计75.835亩土地与河南省辉县市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让取得该建设用地，但是豪韵公司未缴纳出让金，也未办理土地出让手续。
豪韵房地产开发有限公司授权王秀东代表豪韵公司就该土地的转让事宜与高鸿让、段晶炜进行协商。委托书中还注明该土地每亩单价38.5万元,合计2919.6475万元,并表示对王秀东所签订的相关协议内容“承认并同意执行”。
2011年5月19日,高鸿让、段晶炜与王秀东签订《协议书》,内容为：本着互信互利原则,经双方协商，同意以每亩38.5万元含契税证照资质所有手续的价格过户该土地。
高鸿让、段晶炜的责任：1.先付豪韵公司1200万元定金；2.待豪韵公司把土地变更给高鸿让、段晶炜后,两天之内将余款全部付清；3.如果高鸿让、段晶炜不能按期将余款付清,豪韵公司有权终止协议书。
豪韵公司的责任：1.豪韵公司收到定金后必须一周之内按高鸿让、段晶炜指定的开发资质,办好过户手续或所有股权转让事项；2.豪韵公司把所有手续提供给高鸿让、段晶炜；3.现有房屋、配电室负责协调解决；4.如有重大纠纷负责协调解决。
如单方违约,付土地价款每日千分之五的违约金,如有异议,双方另行协商。次日，豪韵公司向高鸿让、段晶炜出具《委托书》，承认并同意执行《协议书》；并出具承诺书,内容为：王秀东代表豪韵公司与高鸿让、段晶炜签订的协议, 豪韵公司同意执行,并作出如下承诺：收到1200万元定金后,我公司保证积极履行合同义务,在一周之内按高鸿让、段晶炜指定的开发资质,办好过户手续或所有股权转让事项。
协议签订当天,高鸿让、段晶炜支付了定金1200万元。但豪韵公司未在约定的时间内办理过户,也未办理公司股权转让。一个多月后,豪韵公司将定金退回,单方终止了协议，而且豪韵公司认为高鸿让、段晶炜二人不具备取得该土地使用权的主体资格，不具备相应的开发资质，欲将土地以更高的价格转让他人。
高鸿让、段晶炜就该土地使用权转让合同纠纷向河南省新乡市中级人民法院诉豪韵房地产开发有限公司；高鸿让、段晶炜不服一审判决，向河南省高级人民法院提起诉讼；辉县市豪韵房地产开发有限公司不服河南省高级人民法院判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审。
【评论】
土地转让方豪韵房地产开发有限公司虽与河南省辉县市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，但未取得权属证书，而且在未经有批准权的政府同意，未缴纳土地出让金的情况下，授权王秀东与高鸿让、段晶炜就该土地转让签订《协议书》。土地使用权转让合同已经双方协商一致通过，其有一定的法律效力，此《协议书》的成立与法律效力并不会因该土地的权属问题或者是否通过政府批准同意转让而受到影响。
辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）民申字第276号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：辉县市豪韵房地产开发有限公司。
法定代表人：张贵莲，该公司董事长。
委托代理人：谢荣华，河南国豪律师事务所律师。
委托代理人：张光军，河南国豪律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：高鸿让。
委托代理人：刘建民，北京市鑫诺律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：段晶炜。
委托代理人：刘建民，北京市鑫诺律师事务所律师。
再审申请人辉县市豪韵房地产开发有限公司（以下简称豪韵公司）因与被申请人高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院(2012)豫法民一终字第130号判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
豪韵公司再审申请称：（一）二审法院认定协议书有效，适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。该案直至二审庭审结束，豪韵公司也未取得出让土地的使用权证书，也未得到辉县市人民政府同意转让的批准文件。2.根据《中华人民共和国公司法》第七十二条的规定，转让股权的主体只能是股东本人。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。豪韵公司系张晓滨、王秀东、王振龙、宋常青出资入股成立的有限责任公司，王秀东和豪韵公司均无权作出股权转让的决定。即使能够实现股权转让，双方当事人也是以股权全部转让这种合法的形式掩盖国有土地使用权违法转让从而谋取利益的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，应当认定无效。(二）高鸿让、段晶炜提交的委托书、承诺书系其事后伪造的。委托书中也没有具体的时间，存在明显的瑕疵。承诺书的时间是2011年5月20日。在协议签订的当日（5月19日），王秀东就已经将印章交付给了高、段二人，不可能在第二天再向其出具加盖印章的承诺书。高鸿让、段晶炜将定金1200万元交付的对象是王秀东个人，退回定金也是王秀东从个人的账户进行的转账。因此，合同的主体不是豪韵公司。(三）该协议得不到履行的原因是高鸿让、段晶炜未找到具有开发资质的公司。高鸿让、段晶炜向王秀东提供账户和接受1200万元定金的行为说明双方已经同意解除该协议。豪韵公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。
经本院审查查明，豪韵公司系有限责任公司，2010年9月30日，该公司与河南省辉县市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第四条约定的土地面积、坐落、编号等内容，与案涉《协议书》转让的土地内容一致。
本院认为：关于高鸿让、段晶炜与王秀东于2011年5月19日签订的《协议书》的效力问题。1、诉争的《协议书》虽然抬头、尾部均载明为转让方王秀东，但次日豪韵公司即出具《承诺书》，对诉争《协议书》内容进行了更加详细的约定；豪韵公司还出具了《委托书》，表示承认并同意执行诉争《协议书》。本院询问中，豪韵公司承认在《协议书》签订后，王秀东将公司的印章和手续都交给了高鸿让、段晶炜，而王秀东系豪韵公司的股东，占有20%股份。王秀东虽不是豪韵公司法定代表人，但豪韵公司仅有四名股东，均为自然人，四名股东持股比例均等，王秀东持有该公司印章并将其交付给高鸿让、段晶炜的行为应当代表豪韵公司，系有权代理，案涉《委托书》、《协议书》、《承诺书》均应认定为豪韵公司实施的民事行为。豪韵公司主张高鸿让、段晶炜为诉讼需要伪造了《委托书》、《协议书》，但并未提供有效证据。2、案涉《协议书》内容表明双方欲转让土地使用权；案涉《委托书》载明，王秀东全权代表豪韵公司就该公司名下编号为2009-06宗地、总面积50556.36平方米计75.835亩土地的转让事宜与高鸿让、段晶炜协商。本院审查查明的事实表明，案涉《协议书》涉及的土地为豪韵公司通过签订合同受让的国有建设用地，《协议书》转让的标的物系国有建设用地使用权。本案中，豪韵公司并未缴纳土地出让金，亦未办理土地登记手续，未取得该地块的物权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，豪韵公司未缴纳土地出让金、未办理土地登记手续的事实不影响案涉《协议书》的成立和法律效力。本案双方当事人只要严格履行约定，就能满足转让条件并转让建设用地使用权。因此，二审判决认定案涉《协议书》合法有效，适用法律并无不当。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。至于案涉《承诺书》中有关豪韵公司要在一周内办好过户手续或所有股权转让事项一节，该意思表示仅仅是豪韵公司同意在一周内召集公司全体股东将所持有的股权全部转让给受让方高、段二人，即豪韵公司承诺的义务仅仅是“召集股东开会”而已，股权如何转让、怎样转让并不包括在《承诺书》的内容中，不存在案涉《协议书》违反公司法有关公司股份转让规定以及以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，豪韵公司以案涉《协议书》适用法律错误为由申请再审的理由均不成立。
另外，豪韵公司主张《协议书》得不到履行的原因是高鸿让、段晶炜未找到具有开发资质的公司，但并未提供有效证据，本院不予采信。
综上，豪韵公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回辉县市豪韵房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 魏文超
审 判 员 李京平
代理审判员 张 帆
二〇一三年七月二十四日
书 记 员 杨 婷
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