未办理工程结算的商品房出租，折旧费用税前扣除，税会处理有差异！
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大家好！时间过的真的很快！“房地产开发经营全程财税处理与风险防控”系列课程就快和大家分享完了，也很荣幸能和大家一起学习。今天与大家分享的是一个税会处理差异的业务，实务中确实有很多财税的朋友容易搞错、搞混。
一起来看案例：
2018年9月甲公司新建的《五金建材城》已经竣工验收，核发了《规划验收许可证》和公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，承租业户开始进住经营。
甲公司与建筑施工企业的工程决算正在进行中。由于该房产已经达到预定可使用状态，根据企业会计准则的规定，甲公司按照工程预算价格暂估入账，并从次月起计提折旧。
请问甲公司计提的折旧费，是否符合企业所得税法的规定？
Q1
首先，我们需要判断的是，税收上对该项不动产的计税基础是如何确认的呢？
《企业所得税法实施条例》规定：企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。
根据税法规定可以看出，企业自建的固定资产是以竣工结算前实际发生的支出作为计税基础计提折旧的。
Q2
其次，就是我们本次分享讨论的重点，未办理工程结算的项目，自用计提的折旧费用，在工程决算后，是否需要追溯调整？
（一）来看准则的规定，《企业会计准则第4号——固定资产》应用指南第一条“固定资产的折旧”规定明确：
（1）固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。
（2）已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
可见，《准则》并不要求企业在办理竣工决算后，对所计提折旧费用进行调整，但是带来的另一个问题就是，该规定必然不符合税前扣除的确定性原则。这里所称确定性原则是指纳税人可扣除的成本费用不论何时扣除，其金额必须是实际发生的。
（二）我们再来看税法的规定，《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税”。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第五条明确：“关于固定资产投入使用后计税基础确定问题”规定：“企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行”。
大家都清楚了吧？相比《准则》的规定，税法还是要求纳税人在办理竣工结算后予以调整的，而且对竣工时限进行了约束。
通过对准则与税收的分析，我们清楚了，税收的规定既与会计准则趋同，即允许已经投入使用未进行工程决算的固定资产估价入账计提折旧；又与企业会计准则有所差异化的规定，我概括为两点：
（1）未竣工项目按照预算计提折旧，12个月之内必须进行工程决算取得发票；
（2）取得发票后进行两项调整，包括固定资产的账面价值和已提折旧。
所以，大家一定要清晰的了解该项业务的处理规定，避免由此带来的所得税税收风险。在房地产项目开发过程中，还有一些常见费用支出问题，比如完工待售开发产品维修费的税前扣除、手续费、佣金税前的扣除等热点问题，我会在《税苑微课》“特殊费用支出的财税处理”篇章中，再和大家做细化探讨，也希望大家持续关注《税苑微课》。听课的朋友可以添加微课助理微信< s15364519929 >，详询听课事宜。
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