【土地转让合同风险】土地转让合同签订后发生土地被政府收回、未交付土地等事实，均不影响合同效力。
【案情概览】
2010年12月31日，阿克苏地区金泰商贸有限责任公司（甲方，原名为阿克苏地区金泰煤业有限责任公司）与阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司（乙方）签订土地转让协议，甲方将其以出让方式取得的面积为53.6亩的土地过户给乙方用于房地产开发。
约定如下：
一、土地性质为商业用地；以每亩单价80万元转让，总价格为4288万元整。
二、协议签订之日，乙方须支付定金200万元整，土地过户之日乙方须支付800万元整给甲方。剩余土地款3288万元整，乙方在取得土地证后三年内每年按30%、30%、40%的比例支付给甲方。逾期支付将赔偿土地总额的30%滞纳金，乙方不得以房产作价抵土地款。
三、双方派专人办理过户手续。若过户过程中，土地须经过招拍挂形式取得，甲方须全力配合乙方以不高于双方协商价格取得土地，过户过程中发生的任何行政费用由乙方承担。
四、双方按照土地评估价格办理过户手续。甲方在该土地上现有建筑物须在2011年8月前搬迁结束，不得影响乙方开发，须保障“三通一平”。甲方的一库房占地十亩，可临时使用，如影响乙方开发，甲方须无条件拆除，赔偿问题由甲方负责。甲方负责该土地周边约30亩家属区，加10亩公共用地共计40亩及紧邻塔南路约860平米土地过户给乙方，乙方开发建成后给甲方临街高层三至五层1500平方米房屋（原属周和义名下的860平方米土地置换）。甲方负责拆迁安置及立项审批等手续，所产生的赔偿及拆迁安置费由乙方承担。如在2011年8月前开工，则乙方按余款支付的三年期限（2011年10月1日至2014年10月1日）分期支付1200万元的开发利润。
五、乙方拟于签约时将土地变更为商业居住用途，若因行政干扰或其他原因未能取得该地及在变更为商业居住时导致乙方开发成本增加，无法实施项目开发，甲方须退回乙方所交费用和定金，甲方在确认乙方不能取得该土地使用权之日起7个工作日内支付此款。土地过户后乙方因种种原因不能开发，须在2014年付清全部土地款，与甲方无关。双方任何一方违约，须承担总土地款30％的违约金。
2011年1月24日双方签订补充协议，约定该地的东面若被政府征收为道路，所征用的土地乙方不支付土地款，但若乙方在临街面盖网点房，双方各占50％，若政府规划无变动按原土地转让协议执行。
2011年1月25日万佳和公司向金泰公司支付定金200万元，后又支付600万元、50万元、100万元土地使用权转让费。
2011年3月万佳和公司取得周和义856.9㎡和金泰公司26652.7㎡的土地使用权。金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳土地增值税、滞纳金、罚款等共计1124075.51元。
阿克苏地区国土资源局于依法收回了金泰公司的原015号宗地、原08号宗地、74号宗地的国有土地使用权，并将原015号宗地与尚未交付过户的原08号宗地合并为新的42-12-015号宗地后公开挂牌出让，万佳和公司以1340万元的价格摘得该宗土地，并取得了土地使用权证书。
2013年10月万佳和公司收到催收土地转让费的通知。12月金泰公司向万佳和公司发出解除土地转让协议的通知。
2014年3月万佳和公司就双方土地转让纠纷向阿克苏市人民法院提出诉讼，请求确认解除合同的通知无效。万佳和公司不服一审判决，于向新疆维吾尔自治区省高级人民法院提出诉讼。
【评论】
双方交易的原08号宗地已被政府收回并入新的42-12-015号宗地后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付原08号宗地，《土地转让协议》关于原08号宗地的交易约定应属无效。另外，金泰公司虽表示愿意交付剩余的74号宗地，但至今未能交付，《土地转让协议》关于74号宗地的交易约定属效力待定，缺乏法律依据，并不能据此决定是否继续履行合同。
合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。
阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司与阿克苏地区金泰商贸有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司
住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市栏杆区温州路步行街a-1-701。
法定代表人：朱朝荣，该公司董事长。
委托代理人：高建新，北京市中凯律师事务所律师。
委托代理人：张晓明，北京市中凯律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阿克苏地区金泰商贸有限责任公司
住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市塔南路10-12号。
法定代表人：周和义，该公司董事长。
再审申请人阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司（以下简称万佳和公司）与被申请人阿克苏地区金泰商贸有限责任公司（以下简称金泰公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区省高级人民法院于2015年10月8日作出（2015）新民一终字第199号民事判决（以下简称二审判决）。万佳和公司不服该判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查。现已审查终结。
万佳和公司申请再审请求：1.依法撤销二审判决，驳回金泰公司的诉讼请求；2.判令金泰公司承担本案全部诉讼费用。
主要理由：（一）二审判决未查明本案基本事实。
1．未查明《土地转让协议》约定标的物的构成情况。万佳和公司签订《土地转让协议》目的，是在受让的53.6亩土地上开发房地产。上述合同约定的土地，系由015、08、074号三宗土地构成。
2．未查明《土地转让协议》的效力状态。本案诉讼之前，因金泰公司通知万佳和公司解除《土地转让协议》，万佳和公司向人民法院提起诉讼，请求确认金泰公司发出的解除通知无效。阿克苏地区中级人民法院于2015年2月15日作出（2015）阿中民二终字第50号民事判决，判决金泰公司解除《土地转让协议》的通知无效。但二审判决仍然没有查明《土地转让协议》是否解除、是否继续有效的问题。
3．未查明《土地转让协议》部分无效、部分效力待定的重要事实及原因。万佳和公司在二审中提交的证据证明，阿克苏地区国土资源局于2006年3月31日依法收回了金泰公司的原015号宗地、原08号宗地、74号宗地的国有土地使用权，并将原015号宗地与尚未交付过户的原08号宗地合并为新的42-12-015号宗地后公开挂牌出让，万佳和公司在2015年5月25日以1340万元的价格摘得该宗土地，该局于2015年8月17日向万佳和公司颁发了新的42-12-015号宗地的土地使用权证书。上述事实证明，本案双方交易的原08号宗地已被政府收回并入新的42-12-015号宗地后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付原08号宗地，《土地转让协议》关于原08号宗地的交易约定应属无效。另外，金泰公司虽表示愿意交付剩余的74号宗地，但至今未能交付，《土地转让协议》关于74号宗地的交易约定应属效力待定。金泰公司的隐瞒实情和欺诈行为造成了本案合同部分无效、部分效力待定的后果，应由金泰公司承担相应的责任。
（二）二审判决认定事实错误。
1．错误解释《土地转让协议》第三条约定内容，错误判决万佳和公司承担1124075.51元的税费。依照上述合同约定，万佳和公司应当承担的税、费范围仅限于“相关行政收费”。土地增值税、滞纳金、罚款不属于行政收费，不应由万佳和公司承担。
2.错误解释《土地转让协议》第二条第三款有关土地余款支付条件的约定。
如前所述，本案双方交易的标的是由相互连接的三宗土地构成的总计为53.6亩的一块整地，该土地应当属于特定物，不具有可拆分的属性。双方在《土地转让协议》第二条第三款约定，万佳和公司在取得土地证后支付剩余土地款，应理解为万佳和公司在取得53.6亩土地之后才有义务向金泰公司支付剩余土地余款。
（三）二审判决适用法律错误。
本案应当适用《合同法》第六十条、第六十七条之规定。
金泰公司未提交答辩意见。
本院认为，综合万佳和公司的再审请求及所依据的事实理由，本案应审查如下问题：（一）万佳和公司支付金泰公司土地转让费的条件是否成就；（二）万佳和公司是否应承担1124075.51元的税费。
（一）关于万佳和公司支付金泰公司土地转让费的条件是否成就问题。
本院认为，合同效力的认定需要评判合同约定内容是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同履行过程中发生的事实，不影响合同效力。万佳和公司以08号宗地已被政府收回后公开出让，金泰公司不可能向万佳和公司交付该宗地，案涉《土地转让协议》关于08号宗地使用权转让的约定无效；金泰公司至今未交付74号宗地，有关该宗地的转让约定效力待定，缺乏法律依据，其该项再审申请理由不成立。
合同履行过程中，金泰公司向万佳和公司交付土地26652.7平方米。案涉《土地转让协议》关于付款方式约定：1.本协议签订之日内，万佳和公司一次性支付定金200万元。2.土地过户之日万佳和公司须一次性支付800万元。3.剩余土地款3288万元，万佳和公司在取得土地证后于2011年10月1日起至2014年10月1日三年内每年按30%、30%、40%的比例支付给金泰公司。合同约定的剩余款项数额，是以双方交易的53.6亩土地为基数计算，但合同并未将万佳和公司取得全部53.6亩土地使用权证，作为万佳和公司履行付款义务的条件。万佳和公司的陈述表明，合同约定的土地面积系由三宗土地组成。这就存在金泰公司分别交付上述三宗土地，万佳和公司分别取得三宗土地使用证的情况。《合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。案涉合同为土地使用权转让合同，属于买卖合同范畴。对于转让人付款时间的认定，可以适用上述法律规定。二审判决基于案涉土地面积由三宗土地组成，土地使用权存在分期交付的实际情况，认定万佳和公司在取得26652.7平方米（015号地块）的土地使用权证后应当依照合同约定的转让款计算方法及支付时间的约定支付转让费，适用法律正确。万佳和公司认为其取得53.6亩土地使用证后方应履行付款义务，与合同约定不符，其上述再审理由不成立。
（二）关于万佳和公司是否应承担1124075.51元税费问题。
案涉《土地转让协议》约定，过户过程中发生的相关任何行政收费均由万佳和公司承担。二审判决依照合同约定，判令在案涉土地使用权转让过程中，金泰公司向阿克苏市地方税务局缴纳的土地增值税、滞纳金、罚款共计1124075.51元，由万佳和公司承担，适用法律正确。万佳和公司认为，金泰公司有关上述费用不属于行政收费，其不应承担，缺乏依据，其该项申请再审理由不成立。
综上，万佳和公司的再审申请理由均不成立，其申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回阿克苏万佳和房地产开发有限责任公司的再审申请。
审 判 长 关 丽
审 判 员 李 琪
代理审判员 仲伟珩
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 王楠楠
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