西安市人民政府办公厅
关于培育和发展住房租赁市场的实施意见
市政办发[2019]35号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
《西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。
西安市人民政府办公厅
2019年6月21日
西安市关于培育和发展住房租赁市场的实施意见
为贯彻落实党的十九大精神，加快培育和发展住房租赁市场，构建租购并举的住房制度，实现城镇居民住有所居的目标，特制定本实施意见。
一、总体要求
(一)指导思想。
全面贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，准确把握住房居住属性，以满足新市民住房需求为出发点，以解决住房租赁市场发展问题为导向，以建立租购并举的住房制度为方向，发展多元化的住房租赁市场供应主体，建立多层次的住房租赁供应渠道，引导居民住房租赁消费习惯，推进住房制度改革，促进房地产市场健康发展。
(二)发展目标。
到2021年底，基本建成信息共享、便民高效、监管有力的全市住房租赁服务监管平台，实现市—区—街道—社区四级联动网格化服务管理体系，形成供应主体多元、供应方式多样、经营行为规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁保障体系，实现城镇居民住有所居的目标。
二、培育住房租赁多元化市场供应主体
(一)支持发展规模化、集约化、专业化住房租赁企业。发挥国有企业的引领和带动作用，增强民营企业和混合所有制企业创新发展能力，鼓励多元化的市场主体成立专业化住房租赁企业，开展规模化、集约化的住房租赁业务，形成各类型住房租赁企业优势互补、协同发展。通过新建租赁住房、整合已建成公共租赁住房、收储社会闲置存量住房、改建闲置商办用房等多种途径，有效增加市场供给，稳定住房租金，引导和平衡住房租赁市场发展。加大落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级等相关支持政策力度，促进各类型住房租赁企业健康发展。(牵头单位：市国资委、市住建局;责任单位：市财政局、市市场监管局、市税务局，各区(县)政府、开发区管委会)
(二)鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业适应市场需求，从开发销售单一经营模式向租售并举转变。在满足我市住房发展规划的前提下，支持具备条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分，用于向市场租赁。鼓励房地产开发企业利用自持房源开展青年公寓、人才公寓、创客公寓、旅居养老公寓等差别化的住房租赁项目，满足不同人群的居住需求。(牵头单位：市住建局;责任单位：市资源规划局)
(三)规范房地产经纪机构经营行为。鼓励依法取得工商登记的房地产经纪机构提供住房租赁居间服务，引导房地产经纪机构及其从业人员规范承接住房租赁居间业务，加强行业自律、从业人员培训、房源信息核查和发布管理，实行明码标价，规范经纪行为，促进房地产经纪机构依法经营、诚实守信、公平交易。(牵头单位：市住建局、市市场监管局;责任单位：市发改委、市工信局)
(四)鼓励物业服务企业开展住房租赁业务。鼓励物业服务企业成立住房租赁公司或与专业化住房租赁企业合作，利用专属的服务领域优势，挖掘并强化自身服务特色，依法拓展住房租赁业务。(牵头单位：市住建局;责任单位：各区(县)政府、开发区管委会)
(五)鼓励个人依法出租自有住房。落实个人出租住房税收优惠政策，支持个人通过我市住房租赁服务监管平台或委托专业化住房租赁企业，将自有闲置住房投入住房租赁市场。(牵头单位：市税务局、市住建局;责任单位：市工信局、市市场监管局、市大数据局)
三、增加租赁住房市场供应
(六)增加租赁住房用地供应。推进土地供给侧结构性改革，优化住房用地供应结构，确保租赁住房用地与住房供应总量相适应。在我市产业集聚区、工业园区、中央商务区等租赁住房需求量大的区域，落实居住用地“两个20%”时，在满足公租房土地供应基础上，为促进住房流通，提高住房利用率，推进职住平衡，可将不低于5%的共有产权房用地调整为租赁住房用地，优先规划建设一批符合市场需求的租赁住房项目，租赁住房项目土地以招标、拍卖、挂牌方式出让，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。租赁住房需求较大的区域，也可通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，有效增加租赁住房土地供应。(牵头单位：市资源规划局;责任单位：市发改委、市住建局)
(七)盘活存量用房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，由企业提出改建方案，经相关部门审批，调整规划，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。(牵头单位：市住建局、市资源规划局、市应急管理局;责任单位：市发改委、市国资委、市水务局，各区(县)政府、开发区管委会，西安城投集团、国网西安供电公司)
(八)鼓励发展地铁上盖、交通枢纽周边租赁住房项目。通过加强规划统筹、完善政策配套，促进土地资源的集约利用、城市功能结构的优化提升，鼓励发展地铁上盖及交通枢纽周边住房租赁项目建设，促进城市区域平衡、适度集中发展。(牵头单位：市住建局、市资源规划局;责任单位：市发改委、市国资委)
(九)引导产业集聚区企业实现产业配套宿舍共享。产业集聚区、工业园区等住房租赁需求量大的区域，鼓励企业将自有产业配套宿舍在优先解决本企业员工住房后，可向园区其他企业提供租赁住房共享，形成资源互补、平衡发展。(牵头单位：市资源规划局、市住建局;责任单位：市发改委、市国资委、市应急管理局，各区(县)政府、开发区管委会)
(十)支持城中村集体经济组织继受单位发展规模化住房租赁。鼓励改造完成的城中村集体经济组织继受单位按照民主决策程序，成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，利用城中村改造后的居民闲置用房，开展规模化住房租赁业务。(牵头单位：市城改事务中心，市住建局;责任单位：市公安局，各区(县)政府、开发区管委会)
四、鼓励住房租赁消费
(十一)完善住房租赁基本公共服务政策，逐步实现“租购同权”的社会保障机制。建立承租人居住证权利清单，不断扩大承租人权利，逐步实现持有居住证的承租人可以按照相关规定享有医疗卫生、社会保险、养老服务、社会救助等国家规定的基本公共服务。(牵头单位：市公安局、市教育局、市民政局、市卫生健康委、市医疗保障局;责任单位：市住建局、市市场监管局、住房公积金管理中心等)
(十二)明确租赁各方的权利义务，保护租赁当事人的合法权益，保障承租人的居住稳定。规范住房租赁市场行为，大力推行住房租赁合同示范文本，明确租赁双方权利义务，引导租赁当事人依托住房租赁服务监管平台实现网上签约，落实登记备案制度。鼓励租赁当事人根据实际需求签订长期租赁合同，保障承租人长期、稳定的居住权益。(牵头单位：市市场监管局、市住建局;责任单位：各区(县)政府、开发区管委会)
(十三)大力发展多样化的住房租赁服务体系。积极探索“住房租赁+”合作机制，引导互联网、第三方信用评估机构、资产管理等企业参与住房租赁管理、运营与服务，提供个性化的住房租赁服务。(牵头单位：市住建局;责任单位：市金融工作局、市工信局、市发改委)
(十四)加大住房公积金对租赁住房的支持力度。缴存职工在西安市行政区域内家庭无房产信息并租住住房的，按照西安地区上年人均月平均房租水平的12倍设定每年提取限额。对按规定办理房屋租赁合同登记备案的，按照租住公共租赁住房提取的相关规定提取。积极推进住房公积金按月转账支付房租，降低租房提取申请门槛，简化租房提取材料。(牵头单位：住房公积金管理中心;配合单位：市住建局)
五、加大政策支持力度
(十五)加大行政审批政策支持。政府各相关部门要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建、改造租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，进一步优化工作流程，减少中间环节，提高审批监管的效率，探索实施并联审批。(牵头单位：市行政审批局;责任单位：市级相关部门，各区(县)政府、开发区管委会等)
(十六)落实税收优惠政策。对依法登记开展住房租赁业务的企业和个人，严格按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)等政策关于税收优惠的有关规定予以落实，给予税收优惠政策支持。(牵头单位：市税务局;责任单位：市财政局等)
(十七)提供金融支持。鼓励金融机构和资本市场按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。支持符合条件的规模化住房租赁企业通过发行债券、不动产证券化等方式融资。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)等融资试点。鼓励金融机构在符合国家金融监管政策的前提下为个人住房租赁提供形式多样、个性化的金融产品，支持个人住房租赁消费。(牵头单位：市金融工作局;责任单位：市发改委、市财政局、市国资委)
(十八)完善公共租赁住房运营管理。扩大住房租赁保障范围，转变公共租赁住房保障方式，推行实物保障与补贴并举，支持公共租赁住房保障对象通过市场自行租房居住，政府对符合条件的家庭进行补贴。积极探索采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，不断提高公共租赁住房专业化运营管理和服务水平。(牵头单位：市住建局;责任单位：市财政局等)
六、加强住房租赁市场监管，规范住房租赁市场秩序
(十九)建立健全管理体制机制。加快全市住房租赁管理体制改革，理顺住房租赁管理与城市建设管理、房地产管理、人口管理、社会治安管理等关系，深化“互联网+政务服务”，建立各相关部门和各区政府、开发区管委会等多部门联合监管体制，落实属地管理职责，共同促进我市住房租赁市场健康发展。
将培育和发展住房租赁市场管理工作纳入到西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组的职责范围内，领导小组负责统筹、协调和推进全市住房租赁市场规范和发展管理工作，推动住房租赁市场健康平稳发展，提升城市智慧治理服务水平。各成员单位按照各自工作职责指导区(县)、开发区开展相关工作，加强监督检查。(牵头单位：市住建局;责任单位：市级相关部门，各区(县)政府、开发区管委会)
(二十)进一步完善住房租赁制度建设。全面贯彻落实中省对发展住房租赁市场推出的政策措施，完善我市住房租赁政策体系，积极推动建立租购并举的住房制度，促进我市房地产市场平稳健康发展。(牵头单位：市住建局;责任单位：市司法局，各区(县)政府、开发区管委会)
(二十一)建立全市统一的住房租赁服务监管平台。充分利用“互联网+”和“大数据”技术，构建全市统一的住房租赁服务监管平台，打造市、区、街、社区四级网格化监管和服务体系，为广大市民提供智慧化、个性化、便捷化的住房租赁服务。依托住房租赁服务监管平台加强住房租赁市场的动态监测和分析，促进住房租赁市场的健康平稳发展。(牵头单位：市住建局、市大数据局;责任单位：市统计局、市公安局、市市场监管局、市资源规划局、市人社局)
(二十二)加强住房租赁信用体系建设。依托全市统一的住房租赁服务监管平台，建立健全住房租赁从业企业和个人信用体系建设。强化住房租赁企业、房地产经纪机构和从业人员实名认证信用管理，全面建立相关经营主体的信用档案，实行信用评价管理和公示制度，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。(牵头单位：市工信局、市住建局;责任单位：市市场监管局)
(二十三)严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，大力整治“黑中介”“黑二房东”，严厉查处未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人“租金贷”业务，维护住房租赁各方合法权益，确保人民群众生命财产安全。完善多部门联合执法机制，加大执法力度，对于违法违规的企业、机构和个人，要依法依规给予处罚，并纳入本市公共信用信息体系对社会进行公示，作为重点监管对象，限制其市场准入、行政许可等行为，停止执行相关优惠政策;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。加强住房租赁个人信息保护，严禁从事住房租赁的企业和个人泄露或者不当使用客户信息来谋取不正当利益。(牵头单位：市住建局、市市场监管局、市公安局;责任单位：市金融工作局、市工信局，各区(县)政府、开发区管委会)
(二十四)强化租赁住房安全管理，倡导绿色环保装修。租赁住房项目改建应符合房屋安全、消防安全等标准，改建项目应按程序报建审批。任何单位与个人，不得将存在安全隐患的房屋用于住房租赁。在满足基本生活需要前提下，租赁住房装修应坚持“环保、节约、安全、舒适”原则，装修后建议引进第三方专业机构进行质量安全及环保检测。(牵头单位：市住建局;责任单位：市应急管理局、市资源规划局等)
(二十五)充分发挥行业协会作用，强化行业自律管理。鼓励住房租赁企业成立行业协会，发挥行业管理作用，完善住房租赁行业执业规范和行为准则，加强行业自律管理，规范行业行为，提供多元化服务，加快行业发展，推进住房租赁企业规模化、集约化、专业化运营，形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局和市场规则明晰、行业行为规范的住房租赁市场健康环境。(牵头单位：市民政局、市住建局;责任单位：市市场监管局、市工信局、市公安局)
(二十六)完善住房租赁矛盾化解长效机制。建立住房租赁纠纷的法律援助服务调解机制，司法行政部门应将法律咨询等服务引进社区，为住房租赁纠纷当事人提供法律咨询等服务，有效保障租赁双方权益。积极发挥各街道人民调解委员会作用，将住房租赁纠纷纳入调解范围，化解住房租赁矛盾，维护住房租赁秩序。充分发挥街道、社区等基层组织作用，加强住房租赁的网格化管理，积极创新基层党建工作与住房租赁管理相结合模式，突出党建引领，促进社区综合整治和住房租赁管理同步发展。(牵头单位：市司法局;责任单位：各区(县)政府、开发区管委会)
七、保障措施
(二十七)提高思想认识，加强组织领导。各区(县)政府、开发区管委会、市级相关部门要充分认识培育和发展住房租赁市场、建立租购并举的住房制度，是贯彻落实党的十九大精神、完善住房供应体系、实现城镇居民住有所居的重要举措。各级政府及相关部门要提高认识，切实增强责任感和紧迫感，加强组织领导，完善管理体制、落实管理经费、机构和人员，健全工作机制，促进住房租赁市场健康发展。
(二十八)明确职责分工，落实属地责任。各区(县)政府、开发区管委会作为本区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体，要加强本区域内住房租赁市场管理，明确职责分工，建立激励考核机制和多部门联合监管体系;充分发挥街道、社区等基层组织作用，落实住房租赁网格化管理，实现住房租赁管理服务监管的全覆盖。
(二十九)强化考核管理，推动任务落实。建立培育和发展住房租赁市场工作目标责任考核体系，明确考核内容，市政府定期对各区(县)政府、开发区管委会、市级相关部门落实政策措施的情况开展专项督查，适时通报督查结果。
(三十)加强宣传引导，营造良好氛围。各区(县)政府、开发区管委会、市级相关部门要高度重视发展住房租赁市场的宣传工作，充分发挥媒体作用，利用电视、网络、报刊等平台，全方位、多角度强化政策宣传，正确引导居民住房消费，营造良好的舆论环境。
(三十一)本实施意见自发布之日起施行。