【总结】出租房屋、二手房转让、二手房交易的涉税行为指南
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一、增值税
(一)自然人出租房屋
1.自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
2.自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
(二)个体工商户出租房屋
1.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
2.个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%; 个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。
政策依据：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号第4条）
二、房产税
个人出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
三、城镇土地使用税
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
政策依据：《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)
四、印花税
对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
五、个人所得税
个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。 财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
政策依据：《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。
(二)向出租方支付的租金。
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。
个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
一、增值税
1.个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.个人销售自建自用住房免征增值税。
4.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
5.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
政策依据：财税〔2016〕36号
6.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
二、个人所得税
1.个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。”
2.个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
政策依据：财税字〔1999〕278号
3.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
政策依据：财税〔2009〕78号
4.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
三、印花税
对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
政策依据：财税〔2008〕137号
四、土地增值税
1.对个人销售住房暂免征收土地增值税。
政策依据：财税〔2008〕137号
2.以下继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：
(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(二)房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
政策依据：财税字〔1995〕48号
五、契税
1.契税税率为3%—5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
政策依据：财税〔2016〕23号
2.自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
政策依据：财税〔2016〕23号
3.自2016年2月22日起，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施)
政策依据：财税〔2016〕23号
4.对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。
5.在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
政策依据：财税[2014]4号
二手房交易税收办理指南——个人篇
一、税收政策
1.增值税
【纳税义务人】销售方
【税率】5%
【计税依据】住房：合同金额（住房）
非住房：增值额（合同金额-取得成本金额）
2.城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
【纳税义务人】销售方
【税率】城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）
教育费附加：3%
地方教育附加：2%
【计税依据】增值税税额
3.个人所得税
【纳税义务人】销售方
（1）计算征收
【税率】20%
【计税依据】所得额（合同金额-取得成本金额）
（2）核定征收
【税率】1%-3%
【计税依据】合同金额
4.土地增值税
【纳税义务人】销售方
（1）计算征收
【税率】30%-60%（超率累进税率）
【计税依据】增值额（合同金额-扣除项目金额）
（2）核定征收
【税率】5%（车位）、8%（其他类型，不含住宅）
【计税依据】合同金额
5.印花税
（1）产权转移书据
【纳税义务人】销售方、购买方
【税率】0.05%
【计税依据】合同金额
（2）权利、许可证照
【纳税义务人】购买方
【税率】5元/件
6.契税
【纳税义务人】购买方
【税率】3%
【计税依据】合同金额
二、优惠政策
1.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税
2.个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税
3.个人销售住房暂免征收土地增值税
4.个人销售、购买住房暂免征收印花税（产权转移书据）
5.个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税
6.对增值税小规模纳税人按照50%减征印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
三、办理资料
1.不动产权证（房屋产权证）
2.交易双方身份证件
3.不动产权属转移合同（房产买卖合同）
4.土地增值税扣除凭证（房地产评估报告或发票等凭证，核定征收的无需提供）
5.享受个人所得税、契税优惠政策的还需提交：
（1）本人户口本
（2）家庭成员（配偶、未成年子女）身份证、户口本
（3）结（离）婚证、配偶死亡证明等婚姻情况证明材料
四、办理地点
高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区个人销售房屋，办理地点为国家税务总局成都市税务局第二税务分局（西华门街32号、锦城大道999号、汇泉北路323号）。其他区域个人销售房屋，办理地点为房屋所在地税务机关。
购买房屋，办理地点与销售方办理地址（企业销售房屋办理地址为房屋所在地税务机关）保持一致。
五、办理时限
资料齐全、符合法定形式、填写内容完整的，税务机关受理后即时办结；
与不动产登记部门联合办理的，办理时限另行规定。
六、政策依据
1.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）
2.《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）
4.《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号）
5.《四川省地方教育附加征收使用管理办法》（川府函〔2011〕68号）
7.《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）
9.《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》（成都市地方税务局成都市财政局公告2016年第3号）
10.《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税〔2008〕137号 ）
12.《四川省财政厅四川省地方税务局关于对成都市契税适用税率的函》（川财税政函〔1999〕2号）
13.《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）
14.《四川省财政厅国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模纳税人减征相关税费的通知》（川财规〔2019〕1号）
二手房交易税收办理指南——企业篇
一、税收政策
1.增值税
【纳税义务人】销售方
【税率】9%
【计税依据】增值额（合同金额-取得成本金额）
2.城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加
【纳税义务人】销售方
【税率】城建税：7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）
教育费附加：3%
地方教育附加：2%
【计税依据】增值税税额
3.企业所得税
【纳税义务人】销售方
汇总缴纳
4.土地增值税
【纳税义务人】销售方
（1）计算征收
【税率】30%-60%（超率累进税率）
【计税依据】增值额（合同金额-扣除项目金额）
（2）核定征收
【税率】5%（普通住房、车位）、7%（非普通住房）、8%（其他类型）
【计税依据】合同金额
5.印花税
（1）产权转移书据
【纳税义务人】销售方、购买方
【税率】0.05%
【计税依据】合同金额
（2）权利、许可证照
【纳税义务人】购买方
【税率】5元/件
6.契税
【纳税义务人】购买方
【税率】3%
【计税依据】合同金额
二、优惠政策
对增值税小规模纳税人按照50%减征印花税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
三、办理资料
1.不动产权证（房屋产权证）
2.交易双方身份证件（营业执照等）
3.不动产权属转移合同（房产买卖合同）
4.销售不动产发票（销售方自开或现场申请税务机关代开）
5.增值税扣除凭证（进项发票等凭证）
6.土地增值税扣除凭证（房地产评估报告或发票等凭证，核定征收的无需提供）
四、办理地点
房屋所在地税务机关
五、办理时限
资料齐全、符合法定形式、填写内容完整的，税务机关受理后即时办结
六、政策依据
1. 《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）
3.《征收教育费附加的暂行规定》（国发〔1986〕50号）
4.《四川省地方教育附加征收使用管理办法》川府函〔2011〕68号
7.《成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税有关问题的公告》（成都市地方税务局 成都市财政局公告2016年第3号）
9.《四川省财政厅 四川省地方税务局关于对成都市契税适用税率的函》（川财税政函〔1999〕2号）
10.《四川省财政厅 国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模纳税人减征相关税费的通知》（川财规〔2019〕1号）
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