云中飞点评：2019版广东省三旧改造税收指引（六大亮点）
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1.4.2 税务事项处理意见
（二）无偿移交方式。
出让合同（公告）或不动产无偿转让协议约定无偿移交的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。
云中飞点评：
这是最大亮点，配建房在土地增值税方面确认销售收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，可以增加30%的加计扣除。
亮点二：没有特别强调必须是货币形式的补偿才允许在计算增值税销售额时扣除
4.3.2.2 土地受让方与工程施工方（合作方）
合作方以出让方式取得土地使用权，向被征收方支付货币或实物补偿，并承担具体拆迁中的建筑物拆除、土地平整等劳务。
合作方向被征收方提供非货币形式的补偿，应按现行规定缴纳增值税。
云中飞点评：
这一次，广东税务局没有特别强调必须是货币形式的补偿才允许在计算增值税销售额时扣除，已经是很大进步了，可以说是一个亮点，虽然这个亮点还不是很亮，属于朦胧亮，云中飞仍然要为广东税务局点赞。当然，提供非货币形式的补偿，应按现行规定缴纳增值税这句话，我们也不能马上得出非货币形式的补偿允许在计算销售额时扣除的意思。
这个问题仍然需要总局明确。
关于非货币形式的补偿在计算销售额时是否可以扣除的问题
云中飞在2019年11月15日的中国税务报专门有一篇写这个问题的文章云中飞点评: 房企发生的实物补偿支出可以在计算增值税销售额时扣除的三个理由
亮点三：村企合作改造模式很详细
6.1模式之一：土地整理后出让
四、甲开发企业（土地受让方）按国土空间规划实施后，按照土地出让合同的约定，将约定物业无偿移交农村集体经济组织。
为了符合转移登记办理流程，土地受让方与农村集体经济组织签订商品房买卖合同，但农村集体经济组织实际不向土地受让方支付相关款项。
云中飞点评：很贴心窝的规定。
6.1.3.1 集体土地使用方（当前租地方）
一、增值税
集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益，未提供增值税应税行为，无需缴纳增值税。
云中飞点评：
无需缴纳增值税，就是不需要发票。但这里未来可能会出现一些虚假税收筹划的现象，这里未来肯定是一个稽查重点。
6.1.3.4 土地受让方
一、增值税
受让方取得土地使用权并向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的相关规定处理。
根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
受让方将约定物业无偿移交农村集体经济组织，属于无偿转让不动产，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。
云中飞点评：
土地受让方无偿转让不动产，这里特别应按照视同销售的相关规定缴纳增值税，并没有说物业补偿可以抵减增值税的销项。这里的口径好像又比4.3.2.2 土地受让方与工程施工方（合作方）的规定严了。
二、土地增值税
土地受让方无偿移交约定物业，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
云中飞点评：
土地增值税，土地受让方无偿移交约定物业，要确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。本指引土地增值税的规定，总是让房地产企业感觉非常愉快。
6.3.3.2 土地受让方（开发企业）
四、土地增值税
根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十九条规定，开发企业承担，复建地块的土地征用及拆迁补偿费，复建物业的设计、建造、安装、装修装饰和竣工验收工作及河涌整治、打通消防通道等实际发生并取得合法有效凭证的成本，确认为房地产项目的土地征用及拆迁补偿费扣除。
云中飞点评：
复建地块实际发生的所有成本费用都可以确认为房地产项目的土地征用及拆迁补偿费扣除，这里需要注意的不是用复建地块建好的赔偿物业的公允价值确认为房地产项目的土地征用及拆迁补偿费扣除。
6.4.3.2 农村集体经济组织
二、土地增值税
开发企业以出让方式取得土地使用权，并按照“三旧”改造方案或土地出让合同（公告）以约定价格（不低于成本价）向农村集体经济组织销售房屋，可根据该约定价格计算确认土地增值税计税收入。
云中飞点评：
不低于成本价，就是价格偏低有正当理由，讲得非常清楚了。
亮点四：前期费用完美解决
6.5.3.4 项目公司
二、土地增值税
合作方支付的与改造项目直接相关的前期费用、拆除临迁费用、补偿安置费用以及搬迁奖励支出。项目公司成立后由其直接负担的，凭合法有效凭证、费用支出明细计入土地增值税的扣除项目。相关费用支出超过县（区）以上人民政府制定的改造成本核算标准的，主管税务机关应要求其提供相关佐证材料进行核查。
云中飞点评：
母公司发生的前期费用，如何合理的转嫁到项目公司扣除，以前的做法是母公司经常打包或分开开发票给项目公司，但这样很容易被认为是虚开发票，没有做过这个业务的朋友，不知道这方面的痛苦，这是一个困绕房地产企业多时的问题，今天终于得到释放。俗话说，会哭的孩子有奶吃，你有委屈，你一定要大声说出来。谁说税务局不讲道理？谁说税务局不讲道理？
亮点五：单一主体归宗，免征原权属人的增值税、土地增值税。
在单一主体归宗改造模式中，完成上盖物拆除后，自然资源部门注销原有不动产权证土地收归国有，再直接与单一改造主体签订协议出让合同，免征增值税，免征原权属人的土地增值税。
亮点六：红线外可作公共设施处理
9.3.2.2 交付公交设施环节三、土地增值税
项目B公司与当地政府签订配建公共设施建设移交监管协议，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，按建造的与清算项目配套的公共设施处理。
云中飞点评：亮点，红线外可作公共设施处理
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