【精选答疑】地价与房价分别核算成本后如何缴纳房产税？

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问：甲公司2014年征地建办公楼，土地面积10000平方米，支付土地出让金2000万元，对土地进行一级开发，支付开发费用200万元。建办公楼6000平方米，支付建安工程费用2800万元，2016年12月末建成并投入使用，请问2017年如何缴纳房产税？当地规定房产余值依照房产原值一次减除30%。

答：《房产税暂行条例》规定，自用房产按房产余值计税缴纳，房产余值依照房产原值一次减除10%至30%后计算，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。该通知自发文之日起执行（2010年12月21日）。此前规定与通知不一致的，按该通知执行。

（一）容积率大于0.5的房地产的计算

(1)土地总成本

2000+200=2200（万元）

(2)每平方米土地成本

22000000/10000=2200（元）。

(3)会计核算将土地成本计入“无形资产”核算，建筑物成本计入“固定资产——办公楼”核算。

容积率=6000/10000=0.6

(4)当容积率大于0.5时，房产税的房产原价

=“无形资产”科目的地价+“固定资产”科目的房价

22000000+28000000=50000000(元)

(5)每年应缴纳房产税=50000000*(1-30%)*1.2%=420000（元）

（二）房产部分出租部分自用房产税的计算

假设甲公司把1500平方米房产出租，年租金1300000元，其余4500平方米房产自用，出租部分按租金的12%计算缴纳房产税，自用部分按下列公式计算计入房产原价的地价纳税：

计入房产原价的地价

=（实际使用面积/全部建筑面积）*宗地面积*土地单价

(4500/6000)*10000*2200=16500000(元)

计入房产原价的房价

(4500/6000)*28000000=21000000(元)

房产税的房产原价

16500000+21000000=37500000(元)

自用房产应纳房产税

37500000*(1-30%)*1.2%=315000(元)

出租房产应纳房产税

1300000*12%=156000(元)

应纳房产税合计

156000+315000=471000(元)

（三）容积率小于0.5的房产税的合计

假设甲公司建写字楼面积为4800平方米，支付建安工程费2400万元，2017年如何缴纳房产税？

建筑面积为4800平方米，支付建安工程费2400万元，2017年如何缴纳房产税？

财税[2010]121号规定，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。即：

当容积率小于0.5时，计入房产原价的地价=（建筑面积*2/土地总面积）*土地总价值

计入房产原价的地价

(4800*2/10000)*22000000=21120000(元)

应缴房产税=(24000000+21120000)*(1-30%)*1.2%=379008(元)

附：房产税的税基、税率是怎样规定的

小金还整理了“房产税纳税义务的确定”，大家可以结合“地价与房价分别核算成本后如何缴纳房产税”一起看。

下期我们学习“正确划分房屋和建筑物可以降低房产税吗”，您也可以思考一下，下期再见！

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