【精选答疑】个人出租住房有何税收优惠？

金穗源商学苑

2024-08-24

金穗源商学院 JSY-GSB

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问：现在鼓励个人将闲置的住房出租，个人出租住房有何税收优惠?

答：个人出租住房所涉及的税收问题呈现出税种繁多、税收总量小、征管繁杂等特点。我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关税种的税收实体法中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给个人纳税带来困难，本书将个人出租住房涉及的税费归纳如下：

（一）增值税

《营业税改征增值税有关事项的规定》(财税[2016]36号附件2)规定:“个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。”文件中“个人”出租住房，个人包括个体工商户和其他个人，也就是个体工商户同样适用上述条款，出租住房应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

出租住房应纳税款=含税销售额÷(1 + 5%)x1.5%

为方便个人出租住房，税总函[2016]145号规定，其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。但是，代开票是先税后票，必须缴增值税。

（二）城市维护建设税

《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条规定，城市维护建设税税率如下:

纳税人所在地在市区的，税率为7%。

纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%。

纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

个人出租住房应缴纳城市维护建设税的计算公式为：

应纳税额=同期增值税实缴税额 x7%(或5%、1%)

由此可知，其他个人享受减免增值税税收优惠的同时也减免了城市维护建设税。

（三）教育费附加

《征收教育费附加的暂行规定》(2011修订)第三条规定:“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”

个人出租住房应缴纳教育费附加的计算公式为：

应纳税额=同期增值税实缴税额x3%

（四）个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定:财产租赁所得，是指个人出租不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。适用比例税率，税率为百分之二十。

《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

个人出租住房应纳税额计算公式如下所示：

(1)每月租金不超过4000元的:

应纳税额=应纳税所得额x适用税率=[每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（以800元为限）-800]×10%

（2）每月租金在4000元以上的：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每月租金-允许扣除的项目-修缮费用（以800元为限）]×（1-20%）×10%

（五）房产税

财税[2008]24号规定，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

（六）城镇土地使用税

财税[2008]24号规定，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

（七）印花税

财税[2008]24号规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。