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【关注】契税立法，个人购房税率提高？
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
8月11日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。
作为地方税的一大税种，契税是在房产交易环节中征收的一项流转税，和居民利益密切相关。因此大家关注度较高。比如：契税税率是否调高，立法主要发生了哪些变化，个人购房是否有影响等。接下来详细分析一下本次契税立法的主要变化及大家关心的问题！
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税率变化问题
《中华人民共和国契税法》（主席令第五十二号）第三条：
契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。（自2021年9月1日起施行）
《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第三条：
契税税率为3-5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）规定，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
北京、上海、广州、深圳市不适用个人购买家庭第二套及改善性住房的税收优惠政策。
【分析】对比契税法和契税暂行条例，契税税率并未调整，只是表述形式略有差异。针对所谓“契税税率调高”的说法，这是一种误读。大家议论的1%、1.5%税率，是属于财税部门另行规定的个人购房的税收优惠政策。目前上述政策依然在实行，还是按照优惠税率执行。
笔者注意到，财税〔2016〕23号文件是根据国务院有关部署制定的；而将于2021年9月1日开始施行的《契税法》第六条第二款也规定“国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案”。
因此，对于个人购买住房的契税税率，大可不必过虑！“桃花依旧笑春风”是大概率事件。
【专家解读】
中国社科院财经战略研究院副研究员蒋震：关于明年契税法正式实施之后，是否还继续实行个人购房的优惠政策，要看有关部门是否会调整优惠政策，目前还没有明确。税收法定之后，相关调整将会在法制框架下，更加规范，同时也会考虑房地产市场等现实情况。
中国政法大学教授、财税法研究中心主任施正文：根据2016年财税部门的相关规定，对个人购买家庭唯一住房，减按1%、1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，减按1%、2%的税率征收契税。在实际执行中，各地根据是否首套房、房屋面积等划定了不同档次的税率，例如，首套房面积小于90平米，减按1%征收等。总体来看，实际税率普遍在1%－3%之间。这也是考虑到一些城市尤其是一线城市，房产的总值比较高，如果税率调高会加重刚需购房者的负担。
目前来看，契税法中，采取了税制平移，法定税率没有变化。具体执行中，还要结合有关部门和地方的具体优惠政策。同时，契税法中也规定了“根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。”
此外，契税法授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。财政部税政司司长王建凡指出，这一规定体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。
2
契税免征、减征情形
《契税法》第六条增加规定：规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
契税法同时还增加了其他税收优惠政策：为体现对公益事业的支持，增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。
【分析】对于这个“增加”是单纯比较现行《契税暂行条例》而言的“增加”。
实际上，早在六年前，《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）就已经规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
对于法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免税的问题，十六年前的《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）也已明确规定：一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
3
已缴税款退税
契税法中增加了第12条：“在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。”
【分析】单纯与现行《契税暂行条例》比较，这条是“新增”的规定，实际上，现行政策也早已如此。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号）明确：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
4
计税依据及成交价格
《契税法》第四条
契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
《契税暂行条例》第四条
契税的计税依据：(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；《契税暂行条例细则》第九条 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
【分析】将《契税法》该条关于“计税依据”的规定与现行《契税暂行条例》和《契税暂行条例细则》关于“计税依据”以及“成交价格”的规定相比较，不难发现，两者基本相同，有所改变的仅是《契税法》对于成交价格所包括的范围，在表述上去掉了《契税暂行条例细则》中成交价格范围说表述的“无形资产”，但这并不表示有什么实质改变，无形资产完全可以被“其他经济利益”所包含。至于《契税法》该条款中加上了“对应的价款”，这只是更为准确的表述而已，使“价款”与“价格”更为精准对接。
而需要关注的是：《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕096号)......土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）：对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
5
纳税申报更简化
申报缴税期限由契税暂行条例规定的纳税义务发生后10日内申报并在税务机关核定期限内缴税，修改为办理土地、房屋权属登记手续前申报缴税。
【分析】契税法将契税申报和缴纳时间合二为一，减轻纳税人负担，促进纳税遵从，提高征管效率。
城建税、契税立法，将于2021年9月1日起施行，针对立法后城建税、契税的变化以及实务中大家遇到的税收问题，《税苑微课》小税种系列近期将进行一一解读。穗友们记得关注学习！有专属客服的穗友联系你的专属客服，没有专属客服的，添加微课助理微信<13811333493>了解学习事宜！
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