【关注】房地产企业什么时点确认收入？
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关于房地产企业收入在什么时点确认收入的问题，发现还是有部分财会人员搞不清楚。今天我们追根溯源，谈谈房地产企业收入时点的问题。
《企业会计准则第14号——收入(2006)》（老准则）第四条规定：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
（三）收入的金额能够可靠地计量；
（四）相关的经济利益很可能流入企业；
（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在了解以上5个条件之后，我们要知道：
（1）五个条件同时具备，缺一不可。
（2）满足五个条件的最后一个条件的时间，就是房地产企业确认收入的节点。
第十一条 满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：
（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于新准则，我理解的也不是很透彻，仅就粗浅了解的和大家谈谈。
房企现房销售显然是不满足上述三个条件的，属于时点履约，仍然按照旧收入准则确认收入的时间来操作。
我们看看期房的销售：
第一个条件：客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。
——由于销售的是期房，因此在签订合同的时候，业主并没有取得商品房，因此不符合确认收入的条件。
第二个条件：客户能够控制企业履约过程中在建的商品。
——商品房在未交付之前尚属于“在建工程”，显然业主不可以控制，也不符合。
第三个条件：企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
——房产企业不可能按照工程进度收取业主的款项。
因此，我理解房地产业，新老收入准则没有变化。还是在商品房交付节点确认收入比较合适。
房地产企业开发流程如下图：
依据收入准则，在以上流程中，房地产企业在哪个节点确认会计收入呢？
实务中答案五花八门，有以签订合同作为收入时点，有以交房节点作为收入时点、以开具发票为时点、还有以收到预收款作为时点，更有以决算节点作为收入时点。
根据我列示的流程，我的观点依然是在“交房”节点会计确认收入。当然，不排除有些房地产企业为了及时回笼资金，在没有竣工决算之前，有可能“交房”，在这种情况下，竣工决算就是确认收入的时点。
当然，确认收入仅仅是财税处理的第一步，收入时点确认后，对增值税、所得税、土地增值税会造成哪些影响，我在《土地增值税清算实务》一书中有详细讲解，欢迎大家订购学习，一起进步。
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