【关注】物业管理与物业服务
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物业管理的内涵:物业管理服务是一种委托管理服务， 物业管理服务要签订书面委托管理服务合同，依照合同规定的内容进行管理服务，物业管理服务是一种有偿的管理服务经营活动。
为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院于2007年8月236日发布了《物业管理条例》，自2007年10月1日起开始施行。
按照《物业管理条例》的规定，物业管理合同应当由业主委员会与物业服务公司签订，这说明住宅已经竣工验收并交付，业主或大部分业主已经入住。同一个物业管理区域内的业主，可以在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
实际上在房产销售和交付之前，为了保证房产和小区的安全，房地产企业已经选聘物业服务企业，对小区的物业进行管理。房产企业在选聘物业服务企业时，应当签订书面前期物业服务合同。房地产企业应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。房地产企业应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承相的责任等事项依法做出约定。制定的临时管理规约， 不得侵害物业买受人的合法权益。房地产企业应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并子以说明。房地产企业与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容:物业买受人在与房地产企业签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由房地产企业交纳。
房地产企业委托物业服务企业对开发小区进行前期物业管理服务，办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交下列资料。
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。
(4)物业管理所必需的其他资料。
前期物业服务合同应当约定服务期限；但是，服务期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
物业公司是伴随着房地产行业的发展而新兴的行业，鉴于自身行业和业务的特殊性、以及经营模式的多样性，致使物业企业的涉税处理更为复杂，尤其是在国家税收征管形势日趋严峻、大数据监管来临之际。所以，物业企业的财务人员，必须加强税收知识的学习，优化日常业务的涉税处理，从而降低涉税风险，合理进行纳税筹划，为物业企业的利润最大化做保障。
金穗源《物业管理企业财税处理与风险管控实务》系列微课帮助企业优化日常业务处理、降低纳税风险、提升财务管理水平、利用税收规划提升利润！识别下方图片二维码详询！
我国对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各级物业服务企业的服务范围规定如下:
一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
2.物业服务合同的签订
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
3.物业的移交
物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当按照《物业管理条例》所规定的内容向物业服务企业移交相关资料。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，物业服务企业进驻服务小区时，业主委员会应当向物业服务企业提供物业管理用房。
物业服务合同终止时，或者业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和《物业管理条例》规定的资料交还给业主委员会。
4.物业服务收费
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照当地价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
物业服务企业可以根据业主的委托规提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方另行约定。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
5.物业服务企业的责任
(1)物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
(2)对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
(3)物业服务企业雇用保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
(4)物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
(5)物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
(6)物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
6.业主的权利和义务
(1)物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反《物业管理条例》和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
(2)业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
(3)专项维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
(4)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，经营收益归全体业主所有。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
(5)物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。
(6)业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；业主应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
7.其他
(1) 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。有关单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
(2)物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
倾情力荐：刘玉章老师《房地产开发经营全程财税管控》
RECOMMEND
推荐阅读
本文系金穗源商学院原创文章，转载请注明来源，不注明来源，追究相应法律责任！公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，请通过平台留言联系小编，我们将竭力尊重原创。