【实务】跨地区房屋出租，在哪里交税？
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【实用】房产租售财税处理指南（含：表格总结）
房屋出租涉及增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税等。虽然税法是统一的，但因为“分灶吃饭”的财政体制，纳税人在异地房屋出租所实现的税费有的是在不动产所在地缴纳，有的是在机构所在地缴纳。
一、增值税
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额在不动产所在地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，应按照3%的预征率计算应纳税额向不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
3.不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报纳税；个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
注意：纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。因此，在同一直辖市或计划单列市的房屋出租是否就地预缴要结合当地规定。
二、附加税费
根据财税〔2016〕74 号文件规定：纳税人跨地区提供建筑服务、销售和出租不动产的，应在建筑服务发生地、不动产所在地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。预缴增值税的纳税人在其机构所在地申报缴纳增值税时，以其实际缴纳的增值税税额为计税依据，并按机构所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。同时，预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据就地预缴地方教育费附加。
三、房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》 第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
在纳税人的确定上，《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管员或者使用人缴纳。因此，企业在外地的房产可以由产权所有人向房产所在地的税务机关缴纳房产税，也可以由实际使用人向当地主管税务机关缴纳房产税。
四、城镇土地使用税
城镇土地使用税一般应当向土地所在地的税务机关缴纳。纳税人使用的土地属于不同省(自治区、直辖市)管辖范围的，应当分别向土地所在地的税务机关纳税。在同一省(自治区、直辖市)管辖范围以内，纳税人跨地区使用的土地，由当地省级地方税务局确定纳税地点。如《湖北省土地使用税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用税由土地所在地的地方税务机关负责征收。
《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》〔国税地字〔1988〕第15号〕第四条关于纳税人的确定问题规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。因此，企业在外地的土地可以由产权所有人向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税，也可以由实际使用人向当地主管税务机关缴纳城镇土地使用税。
五、企业所得税
《企业所得税法》第五十条规定，除税收法律、行政法规另有规定外，居民企业以企业登记注册地为纳税地点；但登记注册地在境外的，以实际管理机构所在地为纳税地点。居民企业在中国境内设立不具有法人资格的营业机构的，应当汇总计算并缴纳企业所得税。因此，现行企业所得税法实行法人所得税制度，以法人作为纳税人，总分公司是汇总纳税。异地只有不动产，不设分公司的，不在当地缴纳企业所得税。
六、印花税
根据《中华人民共和国印花税法》（中华人民共和国主席令第八十九号）第十三条规定，纳税人为单位的，应当向其机构所在地的主管税务机关申报缴纳印花税；纳税人为个人的，应当向应税凭证书立地或者纳税人居住地的主管税务机关申报缴纳印花税。因此，新印花税法实施后，印花税应在机构所在地的主管税务机关申报缴纳。
来源：中汇武汉税务师事务所十堰所
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