北京城市更新“最佳实践”系列报道 | ⑧通州区张家湾设计小镇城市更新实践项目

导 读

7月18日起，市规划自然资源委联合北京发布陆续推出城市更新“最佳实践”系列报道，从这些最佳实践和优秀案例中寻找探索的方向。第八站带您了解通州区张家湾设计小镇城市更新实践项目。

基本情况

设计小镇是城市副中心三个特色小镇之一，位于北京城市副中心东南部的张家湾工业区，毗邻城市绿心和环球度假区，总用地面积540公顷。项目紧密围绕“设计小镇、智慧小镇、活力小镇”的目标定位，实现从顶层设计、实施方案、标杆项目建设的贯通，针对产业待升级、空间需提质、设施水平低、产权小而散等存量工业空间更新中的典型问题积极探索实践。

其中，北京未来设计园区（铜牛老厂区）、北京国际设计周永久会址（北泡轻钢厂）为先期启动老旧厂房改造的标杆项目。北泡轻钢厂改造项目占地面积6.62公顷，规划建筑面积7.31万平方米，分三期改造运营。一期改造后作为北京国际设计周的永久举办地和主要会场，提供会议论坛、展示交易、陈列收藏等服务，目前进入改造收尾阶段。北京未来设计园区项目占地面积5.17公顷，总建筑面积为7.17万平方米，致力于打造城市设计、城市科技和设计文化融合的示范区。目前一期1.3万平方米已改造完成并投入使用。

张家湾设计小镇总体鸟瞰效果图及示范项目位置

区位图

实施成效

目前，张家湾设计小镇累计注册企业超过200家。北泡轻钢厂一期改造项目、由铜牛老厂房改造的北京未来设计园区，坚持规划引领，积极承接中心城区功能疏解，吸引设计头部企业入驻形成产业合力，推动副中心特色小镇发展；在设计中植入绿色、智慧、共享等创新理念，打造老旧厂房改造“设计+科技”融合的亮点工程。自2021 年投入运营以来，园区已成为北京时装周永久会址，并多次承办行业内外大型活动，如北京城市建筑双年展、北京国际设计周开幕式、北京设计周走秀等20余场大型活动。

未来设计园入口（1）

未来设计园入口（2）

创新经验

创新空间模式，营造开放式“毯式街区”

打破原有企业的孤立厂区和封闭围墙，运用“毯式街区”空间模式，将建筑物与室外公共开放空间进行一体化整体设计，从而形成互为拓扑的融合型开放式街区。结合创新企业和创新人才的功能需求，将休闲配套设施与交往空间有机融入其中，提高土地复合利用，构建开放共享的活力脉络。

北京未来设计园区（铜牛地块）改造前（1）

北京未来设计园区（铜牛地块）改造后（1）

北京未来设计园区（铜牛地块）改造前（2）

北京未来设计园区（铜牛地块）改造后（2）

多种盘活方式，破解存量资源利用难题

采用股权合作的模式盘活铜牛地块，通投公司、原权属方铜牛股份、运营方北京建院成立合资公司，既能发挥各方优势，又能迅速推进项目，最大限度地降低成本，同时，采用资产收购的模式盘活北泡轻钢地块，为后续类似项目积累了全流程经验。

北京国际设计周永久会址（北泡地块）改造前

北京国际设计周永久会址东立面（北泡地块）改造后

保护性利旧，延续老工业厂区文脉印记

整合存量厂房，对老厂房进行价值甄别，保留具有特色的建筑形式、主体结构、空间尺度和场所记忆，延续场地文脉，保护现状园区规划格局及工业遗存，原状保留标志性“铜牛”雕像，在车间穹顶两侧特别设计两个牛角，以纪念老铜牛印记。

铜牛食堂改造后室内效果

大师工作室参与，智慧设施落位

北京未来设计园区在建设过程中实现了多项创新，建筑改造中大师工作室参与其中，在方案设计上充分考虑了造价和工期需求，在保留原铜牛厂工业风貌的同时进行建筑品质的提升和使用功能的更新，保证高品质呈现的前提下真正实现了限额设计。引入5G、物联网、大数据、人脸识别等科技建筑技术，实现园区的全生命周期管理，落地数字营造实验室、未来会议室多个智能场景，综合应用AR、VR、全息投影等新技术，搭建数字设计共享平台。

铜牛办公区

铜牛展厅

设计引领施工，全方位保障实施品质

以设计为牵头的EPC模式试点，建立了完善的项目管理机制，实现了“当年设计、当年施工、当年运营”，在严格控制工程造价和施工进度的同时，工程质量和呈现效果丝毫不打折扣。

北京国际设计周永久会址（北泡地块）实施过程图

引入“设计+”产业，打造活力生态圈

张家湾设计小镇坚持规划引领，承接非首都功能疏解，为老旧厂区注入设计、文化、科技等产业，推动副中心特色小镇发展。园区以“未来设计院”为主导，以设计为特色，吸附聚集建筑科技、工业设计相关业态，形成设计特色样板示范产业园区，落户北京市智慧生活实验室。

铜牛厂房改造后室内效果

探索存量工业土地政策，推动城市更新

副中心相关部门依据大众创业万众创新用地相关政策，探索出一条切实可行的实施路径，允许按规划用途M4高新技术产业用地和高新技术产业用房及配套服务设施建筑形式，办理规划许可手续，享受5 年过渡期政策，过渡期满后依规补缴政府土地收益，完善相关用地手续。北京未来设计园区一期按上述路径完成建设工程手续及竣工验收，为后续北京城市副中心存量用地相关政策出台奠定基石，形成可复制可推广的“铜牛模式”。

张家湾设计小镇毯式街区鸟瞰效果图

本内容由市委城市工作办、北京城市规划学会提供

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