最高院法官：房屋次买受人权益排除出卖人的债权人强制执行的审查规则

民法典权威解读 2022-03-23

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来源：人民法院报

在涉及商品房买卖的执行异议之诉中，有一种情况较为常见，即房地产开发商将某套商品房出卖或者以房抵债给某甲，某甲在未办理权属转移登记的情况下又将该房屋出卖给某乙，某乙将购房款支付给某甲，并由某乙直接与开发商签订商品房买卖合同。而开发商因对外欠债，包括该商品房在内的多套房屋被申请强制执行。现某乙针对该房屋的强制执行提起执行异议被驳回，遂提起执行异议之诉，请求排除对该房屋的强制执行，某乙的请求能否被支持？该问题可归纳表述为：未办理权属转移登记房屋的次买受人对房屋的权利能否排除出卖人（即开发商）的债权人强制执行，在先买受人的权利符合相关司法解释规定的排除强制执行的要件时，是否可当然得出次买受人的权利也可排除强制执行的结论。该问题存在较大争议，值得分析探讨。

案外人执行异议之诉本质上是通过对案外人和申请执行人权利的比对，判断哪一方的权利更应受到保护。在该案中，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益的评判，是建立在相对性原则之上的，无论案外人的权益是否达到足以排除强制执行的程度，都不具有如物权一般的绝对性或对世效力，对于此评判框架之外的其他第三人也不具有普遍适用的效力，更不能推断得出在效力上可以承继的结论。因此，在审理执行异议之诉时，应当严格以个案事实为基础，对基于不同法律行为而形成的案外人的权益与强制执行债权进行比对分析。例如，开发商用案涉房屋抵偿对某甲所负一般金钱债务，某乙则从某甲处购买了该房屋。就法律性质而言，某甲转让了其与开发商之间形成的商品房买卖法律关系项下的合同权利给某乙。那么，某甲对案涉房屋所享有的权益是否能够排除开发商的一般金钱债权人的强制执行，并不能适用于对某乙的权益与该强制执行债权人权益之间法律关系的评判。基于合同的相对性原则，某乙所继受的合同权利只在其与开发商之间具有效力，即某乙可向开发商主张某甲所享有的合同权利。

但在执行异议之诉案件中，某乙是基于其对案涉合同标的物所享有的权利主张排除其合同之外第三人的权利，故需就某乙自身对案涉房屋的权利是否足以排除强制执行进行判断。某乙的合同权利虽继受于某甲，但其对案涉房屋所享有的权利与某甲转让前对该房屋享有的权利并不一定完全相同。我们可以假定一个事实，如某甲与开发商签订以房抵债协议时，房屋上并未设定抵押，也未被查封，则某甲在另案中主张排除强制执行可能符合法定要件而得到支持。而若某乙与开发商之间签订商品房买卖合同时，房屋上已设立抵押，或者已被法院查封，则意味着某乙在受让房屋时，该标的物上已存在某甲在签订合同时没有的权利负担和瑕疵，故某乙所继受的该房屋权利在完整性上明显弱于某甲的权利。与从开发商处直接购买一手房不同，某乙实际上是从先买受人处受让了合同债权，其应当负有审查案涉房屋是否存在权利瑕疵的义务，从这一角度看，某乙是存在明显过错的，赋予其排除开发商的一般金钱债权人基于抵押权的强制执行的效力，不仅有违法律的一般原则，也不符合法律对于无过错买受人予以特殊保护的基本精神。

从权利义务的承继情况看，第一买受人所享有的权益的性质决定了次买受人并不能够通过合同权利的承继获得排除强制执行的权利。这是因为，就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的目的解释看，其所要保护的是为了购买房屋之目的而具备了一定要件的买受人的合法权益，立足点在于房屋买受人在具备了这些要件后所享有的合同债权与出卖人的金钱债权之间何者更值得给予特殊保护，买受人在此情况下所享有的权益类似于一种法定的优先权利。这种权利在性质上并不依赖于所谓的物权期待权。物权期待权理论实际上是放大了该条规定所要保护的权利范围，尤其是在出卖人的金钱债权人之间造成了新的超出了法律基本原则的不平等。如此，买受人的权益在性质上仍应当被界定为是一种合同债权，该债权因为特定当事人所具有的特定因素而被赋予与强制执行的金钱债权相比更为优先的地位。而这种与特定当事人相关联的特定因素具有明显的身份属性，不能被后者通过合同权利的转让所承继。因此，先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除开发商的一般金钱债权人的强制执行，不能适用于对次买受人的权益与开发商的一般金钱债权人强制执行之间法律关系的评判。

退一步讲，即使认为前述第二十八条规定的权利基础系物权期待权，也不意味着该权利必然会被合同权利义务的受让方不受减损地承继。根据民法典第二百三十二条，即使源于非基于法律行为而取得物权的人，在办理权属登记前处分该不动产的行为，也不发生物权效力。可见，在未办理权属登记的情况下，法律对物权人处分不动产的效力进行了减损性规定。举重以明轻，尚未成为物权的“物权期待权”在通过法律行为进行处分的过程中，当然也无法将其具有类物权属性的效力传递给权利继受人。

综上所述，执行异议之诉中，先买受人对案涉房屋所享有的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行，对于次买受人的权益是否能够排除出卖人的一般金钱债权人的强制执行，并不具有可参照性；对于后者，应当通过审查次买受人是否符合相关司法解释规定的房屋买受人排除强制执行的要件加以评判。