卖房变为了借房，房子归谁？

民法典权威解读 2022-03-23

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鲁法案例【2021】110

案情

1985年，原告庄某甲建造了案涉五间房屋。1994年4月6日，庄某甲与他的二弟被告庄某乙签订《协议书》一份，约定原告将涉案房屋以6000元的价格卖给被告，现日交齐，同时该协议还约定了其他权利义务。

被告庄某乙与被告庄某丙系父子关系。2000年2月12日，原告庄某甲与被告庄某丙又签订《房屋协议书》一份，将1994年4月6日《协议书》约定的房屋买卖行为变更为借住行为，并将约定的房款6000元改为借款，被告将涉案房屋返还给原告。新协议同时约定，被告庄某丙在原告房屋居住期间所新建的房屋作价5000元。后原告将上述6000元借款及被告所建偏房折价的房款5000元返还给被告。但被告拒绝倒出房屋，原告因此诉至法院。

2019年9月20日，潍坊高新法院针对此案作出一审民事判决，判决位于高新区某村的房屋为庄某甲所有；被告庄某乙、庄某丙于判决生效之日起三十日内腾出案涉房屋。宣判后，被告庄某乙、庄某丙不服判决，上诉至潍坊中院。

潍坊中院经审理认为，关于双方争议的案涉房屋的权属问题。根据双方提供的证据，可以认定1994年4月6日，原、被告双方曾经协商将案涉房屋以6000元的价格卖给被告。原告提交2000年2月12日，原告与被告庄某丙重新签订的《房屋协议书》，主张后期双方经协商一致，由卖房变为了借房，推翻了1994年的协议内容，由被告在案涉房屋内借住，案涉房屋所有权仍归原告所有。综合双方提供的证据，原告提交的证据的证明力大于被告提交证据的证明力，因此，对原告主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，法院予以支持。被告应当将案涉房屋腾出，并将房屋交付原告占有、使用或收益。

关于诉讼时效问题。庄某甲提交的录音证据，能够证明双方就房屋问题多次进行过协商，庄某甲一直向庄某乙、庄某丙索要案涉房屋，且庄某甲与庄某乙系亲兄弟，双方就房屋归属问题多次进行磋商也符合情理、常理，且庄某甲诉讼请求主张的系物权的确认，不受时效的限制。对庄某乙、庄某丙主张庄某甲诉讼请求已过诉讼时效的辩称，法院不予采信。潍坊中院作出民事判决，依法驳回上诉，维持原判。

法官说法

根据《中华人民共和国物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。原、被告双方就原告的房屋先以协议形式约定卖给被告并支付房款，之后双方重新签订房屋协议书，由卖房变为了借房，将最初的卖房款转为借款并将被告所建偏房折价，推翻之前协议内容，案涉房屋所有权仍归原告所有。

该案中，被告虽主张该协议是假的，但并没有否认协议中签名、捺印的真实性。被告提供证人吕某、韩某的证人证言，但该二人均系原、被告的亲外甥，与本案被告存在近亲属利害关系，其证人证言效力不足以采信。原告提供证人刘某的证言，刘某作为2000年2月12日《房屋协议书》的见证人，在身份上与原、被告均没有亲属关系，其证人证言的效力大于证人吕某、韩某的证人证言的效力。通过原告提交的被告庄某丙出具的两份收到条，以及结合证人刘某的陈述，能够形成有效证据链，证明该2000年2月12日的《房屋协议书》是被告庄某丙的真实意思表示，并且在其后分别收到了原告返还的由卖房款转为借款的6000元及偏房折价款5000元。2000年2月12日的《房屋协议书》是对1994年4月6日双方所签协议内容的变更。因此，对原告主张案涉房屋由最初的卖给被告转为了由被告借住，将最初的卖房款转为了借款并将被告所建偏房折价，一并返还给了被告的主张，法院予以采信。

被告提交的2012年9月29日由证人吕某、刘某出具的《证明》，用于推翻2000年《房屋协议书》的真实性。但该《证明》经证人刘某当庭辨认并陈述，是被告庄某丙和证人吕某一方去找他出具的，并没有原告庄某甲在场，当时是违心写的，并非其真实意思表示，当庭否认了该证据。因该《证明》的内容与证人刘某的当庭陈述相悖，应当以证人的当庭陈述为准，对该《证明》的证明力，法院不予采信。被告提交的由其他人出具的《证明》，形式上属于证人证言，证人未出庭接受质询，法院不予采信。被告提交的房屋地籍调查表、该村村委会出具的分户房产证明复印件等证据，鉴于被告庄某丙一直任该村的会计至今，其作为村干部存在职务上的便利，对村委所出具的相关证明，法院不予采信。