案例：一份合同出现两个违约条款，该如何适用？

民法典权威解读 2022-03-23

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来源：无锡市中级人民法院；作者：方华谭晋怡，单位：新吴法院

房屋买卖虽然是一项

重要的交易活动

但由于房地产市场的波动和政策的变化

实践中房屋买卖违约的情况

也常常发生

买方或卖方都有可能出现违约

房屋买卖合同签订后，一方违约怎么办?

另一方该如何追究违约方的责任?

近日，新吴法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件。

案情简介
2015年2月3日，小沈（化名）与某地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定小沈购买地产公司商品房一套。合同除了对房屋总价、付款条件等内容进行了约定，对于逾期付款需要承担的违约责任也进行了明确。

《商品房买卖合同》这样写到：小沈逾期付款超过60日后，地产公司有权解除合同，地产公司解除合同的，小沈按累计应付款的8%向出卖人支付违约金。

但在补充协议中，双方还约定：小沈未按约付款，逾期超过60日以上，地产公司有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，小沈应向地产公司支付总房款20%的违约金。

合同签订后，小沈仅支付首付款10000元，剩余51万元房款迟迟未付。这些年过去了，地产公司多次向小沈进行催讨，均没有结果。

无奈之下，地产公司只能将小沈告上法院，要求解除和小沈的房屋买卖合同关系，并要求小沈按照补充条款中关于违约责任的约定，向地产公司支付20%违约金104000元。

裁判结果
本案中，双方的争议焦点主要在于违约责任的承担应该适用《商品房买卖合同》还是补充协议中的约定？

经审理，新吴法院认为：

《商品房买卖合同》和补充协议中对违约责任的约定完全不同，一则是要求支付8%的违约金，一则是要求支付20%的违约金，二者金额相差较大。

条款该如何适用呢？《民法典》第四百九十六条对格式条款的适用进行了规定。要求采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

本案中，《商品房买卖合同》和补充协议中对违约责任的约定均为格式条款，且对小沈产生重大厉害关系，所以需要审查地产公司在签订合同时，对违约责任的承担是否向小沈履行了必要的提示及说明义务。

纵观《商品房买卖合同》中对于逾期付款违约金的约定以下划线的方式予以了特别标识，但补充协议中对于逾期付款的条款约定仅嵌入合同文本，未采用足以引起格式条款接受方注意的文字、符号、字体或者其他明显标志作出提示。

显然，因为补充协议中的违约条款未作出必要提示，地产公司也未举证证明其尽到了必要的说明义务，所以对于逾期付款违约金的计算标准，应遵循公平原则，按商品房买卖合同的约定为宜。

结合地产公司实际损失情况，法院作出一审判决：一、解除地产公司与小沈于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，小沈配合地产公司办理该合同的网签备案注销手续。

二、小沈于本判决发生法律效力之日起十日内支付地产公司逾期付款违约金30800元（已与首付款10000元相抵）。

法官点评
买卖房屋对我们每个人来说都是大事，需要谨慎对待。作为出卖人，一般说来，地产公司作为合同的提供方，相较于买受人而言，具有缔约上的优势地位。地产公司应遵循公平原则确定当事人的权利义务，并采取合理的方式履行提示和说明义务。“合理的方式”应当从提示的目的来解释，提示的目的是使接受格式条款一方知悉有关“免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系”的内容；“合理的方式”应当能够引起接受格式条款一方的注意，如有突出标注的字体或是有显著区分的位置等，从而使得接受方能够关注到该条款。而作为买受人，我们在签订合同时一定要仔细阅读条款，要明确权利义务，特别是对于需要承担的违约责任要有充分的认识。在履约过程中，我们要严守合同约定，严守契约精神，做一个诚实守信的履约人。