买了没有证的二手房风险大，4年后还因原房主欠债被法院查封！

民法典权威解读 2022-03-22

来源：丽姐说法

案号

审理法院：江苏省淮安市中级人民法院

案　　号：(2021)苏08民终3539号

案　　由：执行异议之诉

裁判日期：2021年9月30日

裁判要旨

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。这四个条件，缺一不可。

2015年就案涉房屋签订《房屋买卖协议》时，原告应当明知第三人未取得案涉房屋的所有权证，作为完全民事行为能力人，对此存在的法律风险应有一定的预判。在此情形下，直至法院于2019年查封案涉房屋，长达近四年的时间，案涉房屋均未办理产权登记，原告对其未能办理过户存在相应的过错，理应承担不利后果。故其并不符合上述二十八条第四项规定，要求排除人民法院对案涉房屋的强制执行，不应得到支持。

诉讼请求

原告甲男一审诉讼请求：

1.立即停止对原告所有的位于淮安市清江浦区房屋的强制执行，依法撤销淮安区法院（2020）苏0803执异37号执行裁定书，并解除对上述房产的查封；

2.判决确认原告与第三人于2015年1月13日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，确认位于淮安市清江浦区房屋归原告所有；

3.本案的诉讼费用由被告及第三人承担。

基本案情

第三人丙女与丙男于1992年6月24日登记结婚。

2015年1月13日，原告甲男与第三人丙女、丙男签订《房屋买卖协议书》一份，约定：丙女、丙男将位于淮安市清江浦区集中居住区的一套房屋出售转让给甲男，房屋售价人民币60万元。

同日，第三人丙女、丙男当日出具收条：“收条今收到甲男购房款人民币陆拾万元整（￥600000）据：丙女丙男2015.1.13。

2018年11月6日，该院对乙男诉丙女、丙男民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初5714号民事判决：一、被告丙女、丙男于本判决生效后十日内共同返还原告乙男借款230万元（自2014年4月16日起，按基数230万元，月利率2%计算至实际返还之日止，再加利息55万元）；二、驳回原告于某的其它诉讼请求。

2019年1月7日，淮安区法院立案受理强制执行被告乙男与第三人丙女、丙男民间借贷纠纷，案号为（2019）苏0803执91号。2019年4月3日，该院作出（2019）苏0803执91号执行裁定：查封被执行人丙男所有的位于淮安市清江浦区的房屋，并于2019年4月13日发出查封公告。后原告甲男向该院提出书面执行异议，要求停止对淮安市清江浦区的房屋执行，并解除对淮安市清江浦区集中居住区一品御墅小区A12房屋的查封。2020年11月5日，该院经审理后作出（2020）苏0803执异37号执行裁定书，裁定：驳回异议人甲男的异议请求。2020年11月18日，原告甲男诉至该院。

另查明，涉案房屋系淮安市清江浦区集镇集中居住区建设指挥部为第三人丙男代建，该房屋没有办理产权登记手续。

争议焦点

甲男对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

一审意见

一审法院认为：本案的争议焦点是原告甲男主张能否阻却法院的执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。

本案中，原告甲男与第三人丙男、丙女虽订立书面房屋买卖合同，但第三人丙男、丙女将未登记领取权属证书的房屋转让给案外人，该买卖合同违反法律强制性规定，依法认定合同无效。原告甲男要求停止对淮安市清江浦区的房屋执行，并确认涉案房屋归原告所有，缺乏法律依据，不予支持。

第三人丙男、丙女经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。

依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：

一、在被告乙男与第三人丙男、丙女民间借贷纠纷执行中，不排除对淮安市清江浦区的房屋执行；

二、驳回原告甲男要求确认淮安市清江浦区房屋归原告所有的诉讼请求。

上诉意见

甲男上诉事实与理由：

1.上诉人与第三人签订的房屋买卖合同为合法有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规定，并非效力禁止性规定，一审法院混淆了管理禁止性规定与效力禁止性规定的区别，未领取权属证书的房屋转让并非是无效的。

2.上诉人完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，应该能够排除对案涉房屋的执行。从一审判决可以看出原审法院认为上诉人的诉请“除买卖合同的效力规定”外，上诉人符合二十八条剩余的其他情形，因此上诉人与第三人签订的房屋买卖合同“因未领取权属证书而转让，是否违反了法律强制性规定而无效”应成为二审法院审理的唯一争议焦点。综上，一审法院适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审依法改判。

被上诉人乙男辩称，本案系执行异议之诉纠纷，无论是一审还是二审，在审理本案时唯一的争议焦点应为上诉人的主张能否阻却一审法院对案涉房屋的执行。

1.案涉房屋由第三人所建，因政策原因房屋无法办理产权登记手续，因此，即使上诉人所依据的与第三人所签订的《房屋买卖合同》并支付全部购房款且实际占有使用该案涉房屋等情况均属实，也仅是获得了对案涉房屋的物权期待权，并不是案涉房屋的所有权人。

2.上诉人因购买案涉房屋所享有的物权期待权，如欲产生阻却一审法院对案涉房屋的执行，必须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，缺一不可。首先，被上诉人同意一审法院的观点，不认可上诉人所提供的《房屋买卖合同》的有效性。

退一步讲，即使该合同有效，在上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，上诉人对案涉房屋将来一定时间内不能办理过户登记取得物权的风险是明知的，因此其对案涉房屋未办理过户手续，主观上具有明显过错。其次，上诉人直到原审法院申请执行时，都没有实际占有使用案涉房屋。

原审第三人丙男、丙女未发表意见。

二再意见

二审期间，上诉人提供证据：证据一、黄码乡新农村集中居住区物管收费出具的收款收据一张，证明上诉人于2021年7月2日缴纳2021年的物业费1000元；证据二、第三人丙男与黄码乡集中居住区建设指挥部签订的《黄码乡集中居住区房屋代建协议》，证明案涉房屋是合法建筑，第三人是合法取得，因此上诉人与第三人关于案涉房屋的买卖协议也应是合法有效的。

被上诉人对证据一的三性不予认可，而且从执行局查明的现场照片及反馈看，案涉房屋属于常年无人居住的状态；对证据二的真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，认为不管上诉人与第三人买卖协议是否有效，上诉人均不能以对案涉房屋享有的物权期待权来阻却法院的执行。

本院认为，对于上诉人提供的两份证据的真实性本院予以认可，但是不能达到其证明目的。

本院经查明，确认一审法院查明的事实。

本院认为，本案争议焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，本案中一审法院认定上诉人与第三人签订的合同因违反《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定而无效。对此本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖，该条款应属于管理性规定，在上诉人与第三人签订房屋买卖合同时，第三人未取得案涉房屋的所有权，这并不影响合同的效力。

其次，上诉人主张一审以上诉人不符合上述二十八条第一项规定认定上诉人不能排除法院对案涉房屋的强制执行，可以说明一审法院认为上诉人符合上述二十八条第二、三、四项规定，对此观点本院不予认可。上诉人认为其应该排除案涉房屋的强制执行，应该完全符合上述二十八条四项规定，缺一不可。一审认为上诉人不符合第一项规定，而认定其不能排除法院的强制执行径行判决，并不能反推出上诉人符合其他三项规定。

最后，本案中，从第三人丙男与黄码乡集中居住区建设指挥部签订的《黄码乡集中居住区房屋代建协议》可以看出，案涉房屋是第三人委托黄码乡集中居住区建设指挥部代建，在上诉人与第三人于2015年就案涉房屋签订《房屋买卖协议》时，上诉人应当明知第三人未取得案涉房屋的所有权证，作为完全民事行为能力人，上诉人对此存在的法律风险应有一定的预判。在此情形下，直至法院于2019年查封案涉房屋，长达近四年的时间，案涉房屋均未办理产权登记，上诉人对其未能办理过户存在相应的过错，理应承担不利后果。故上诉人并不符合上述二十八条第四项规定，其要求排除人民法院对案涉房屋的强制执行，不应得到支持。

综上所述，甲男上诉请求不能成立，应予驳回。淮安区法院（2020）苏0803民初5111号判决虽然适用法律不当，但是判决结果正确，故应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。