注意！最高法：已付全款但尚未过户的商品房，能否对抗该房抵押权？

民法典权威解读 2022-03-22

来源：东方法律检索

案例索引：亿邦公司与李盛业等案外人执行异议之诉案【（2021）最高法民申4905号】

裁判要旨：根据物权法第十五条规定的合同效力和物权效力区分原则，未经抵押权人同意转让抵押财产的，仅不产生物权变动的法律效果，并不影响转让合同的效力。《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。李盛业、包汉桂支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除强制执行的民事权益。法条链接：最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2021）最高法民申4905号
再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：青海亿邦小额贷款股份有限公司，住所地青海省西宁市民和路33号创业大厦第十四楼。法定代表人：林明安，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：李盛业，男。被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：包汉桂，女。一审第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区小桥大街22号。法定代表人：王九生，该公司总经理。再审申请人青海亿邦小额贷款股份有限公司（以下简称亿邦公司）因与被申请人李盛业、包汉桂、一审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省高级人民法院（2020）青民终247号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人亿邦公司申请再审称，1.二审法院认定李盛业、包汉桂已支付全部购房款，缺乏证据证明：九海公司无法证明李盛业、包汉桂以现金付款的真实性，以及其收到购房款并用于案涉房屋建设，亿邦公司不认可李盛业、包汉桂支付了购房款。2.二审法院认定李盛业、包汉桂与九海公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，系合法有效的协议，缺乏证据证明：案涉房屋于2014年2月18日即办理了在建工程抵押登记手续，且至今未办理抵押注销手续。李盛业、包汉桂与九海公司于2014年4月在未经抵押权人亿邦公司同意的情况下签订《商品房买卖合同》，转让抵押财产，违反了担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条的强制性规定，该《商品房买卖合同》应属无效合同。3.二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条对本案做出判决，属适用法律错误：（1）李盛业、包汉桂不完全具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件。第一，李盛业、包汉桂与九海公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同。第二，提出执行异议之时，李盛业、包汉桂已支付的价款无法证明系其交纳的购房款，因此无法认定其已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三，李盛业、包汉桂在签订《商品房买卖合同》后，并未再与九海公司签订备案的商品房买卖合同，更未能办理产权登记。加之大量购房款并非转给九海公司而是转给个人，李盛业、包汉桂没有尽到一般人的谨慎注意义务，并持续放任现状，其行为并不符合无过错不动产买受人的标准。（2）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所调整的是建设工程承包人享有的工程价款的优先受偿权与消费者（即买受人）的物权期待权之间的冲突。本案中，亿邦公司为九海公司的抵押权人，并不是该条规定的“建设工程的承包人”，不属于该条所调整的主体。因此，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条不能作为本案的裁判依据。综上，亿邦公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定请求再审本案。被申请人李盛业、包汉桂提交意见称，1.九海公司在2014年1月15日取得案涉房屋的预售许可证，该公司售房是合法有效的。在九海公司与亿邦公司办理在建工程抵押登记前部分业主已入住案涉房屋两三年之久。2016年8月11日，九海公司将案涉房屋抵押给亿邦公司，至今未作抵押注销手续。可知无论是在时间顺序，还是事实占有，亿邦公司的陈述是毫无根据的。2.李盛业、包汉桂购房是为了居住。亿邦公司作为专业放贷公司更应审查程序的合法性。3.本案案涉房屋系李盛业、包汉桂唯一住房。4.李盛业、包汉桂已经交纳了全部购房款，九海公司向其出具了收据。一审第三人九海公司未提交意见。本院经审查认为，本案审查的主要问题是：1.二审判决适用法律是否有误。2.李盛业、包汉桂是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于二审判决适用法律是否有误的问题。首先，案涉房屋登记在九海公司名下，九海公司系该房屋开发企业。2017年，李盛业、包汉桂与九海公司签订了《商品房买卖合同》。李盛业、包汉桂作为买受人提起本案案外人执行异议之诉，主张参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，并无不妥。其次，亿邦公司主张其对案涉房屋享有抵押权，二审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，确定案涉房屋上的交付全部或大部分购房款的消费者购房人的权利、工程价款优先受偿权以及抵押权三者间的效力顺位，适用法律并无不当。二、关于李盛业、包汉桂是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，2013年12月，李盛业、包汉桂与九海公司签订了《景都乐苑楼盘认购协议书》。2017年，双方又签订了《商品房买卖合同》。2019年12月12日，案涉房屋被人民法院查封，查封在房屋买卖合同签订之后。亿邦公司主张未经其同意，案涉房屋在抵押期间的转让行为依担保法第四十九条第一款、物权法第一百九十一条规定应为无效，根据物权法第十五条规定的合同效力和物权效力区分原则，未经抵押权人同意转让抵押财产的，仅不产生物权变动的法律效果，并不影响转让合同的效力。《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，二审法院认定房屋买卖合同合法有效是正确的。其次，李盛业、包汉桂在2013年签订《景都乐苑楼盘认购协议书》后至2018年5月15日，分多次向九海公司交纳购房款。亿邦公司认为李盛业、包汉桂有部分购房款向第三人支付，不应认定已向九海公司履行购房款。经审查李盛业、包汉桂的付款凭证、九海公司出具的房款收据等证据，结合李盛业、包汉桂于2016年8月实际入住案涉房屋的事实，二审法院认定李盛业、包汉桂支付了全部购房款并无不当。再次，亿邦公司主张李盛业、包汉桂在未再与九海公司签订备案的商品房买卖合同，未办理产权登记，大量购房款转给个人，不符合无过错不动产买受人的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件中并未要求购房人需要对未办理过户无过错，亿邦公司的此项主张不足以构成再审的事由。因此，二审法院认定李盛业、包汉桂符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，享有排除强制执行的民事权益，认定事实清楚，适用法律正确。综上，亿邦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回青海亿邦小额贷款股份有限公司的再审申请。

审判长　吴兆祥审判员　陈宏宇审判员　吴　笛二〇二一年九月二十八日法官助理　孙明娟

书记员　冯宇博