舅舅主张借名买房但无协议，法院如何认定？

民法典权威解读 2022-03-21

来源：丽姐说法

争议焦点

本案的争议焦点在于乙男与甲女、甲男就涉案房屋是否存在借名买房的事实。

涉案房屋系乙男通过房改方式取得并登记在乙男名下。现甲女、甲男主张其与乙男之间存在借名买房关系，由于甲女、甲男与乙男之间未签订明确的书面借名买房协议，故甲女、甲男应当对涉案房屋的出资情况、涉案房屋的占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书等重要文件的持有情况、借名买房的动因解释等承担举证证明责任。

基本案情

甲女、甲男向一审法院起诉请求：1．判令乙男协助甲女、甲男办理涉案房屋的产权过户手续，将该房屋过户到甲女、甲男名下；2．诉讼费由乙男承担。

一审法院认定事实：甲女、甲男系夫妻关系。甲男系乙男的亲舅舅。乙男原系工行历城支行职工，后辞职。乙男与案外人乙女原系夫妻关系，双方于2004年7月8日协议离婚。

1995年左右，甲女、甲男从山西来到济南，之后甲女到乙女经营的一家房地产公司做出纳工作，直至2009年退休。因甲女、甲男在济南没有住房，乙男将工行历城支行所分配的宿舍提供给甲女、甲男居住。1996年，工行历城支行开始启动房改，乙男以其名义参加房改，并购得涉案房屋。另外，根据《职工购房申请及住房资金补偿额计算审批表》记载显示，涉案房屋的房价款为人民币（以下同）37，139.45元，扣除住房资金补偿额5，410.47元、现住房折扣1，586.45元及一次性付款折扣4，442.06元，实际应付款为25，700.47元。房改后，涉案房屋一直由甲女、甲男居住至今。

2010年2月18日，乙男出具委托书一份，内载：“我乙男自愿将宿舍的房产证及办理过程中的所有手续全权委托给甲男办理。并同意将原房产证上的乙男名字变更给我大舅甲男。房是他买的。当事人委托签名：乙男二零壹零年贰月拾捌日生效”。一审庭审中，乙男和甲女、甲男均确认，委托书中“房是他买的。”系甲女事后自行添加，其余内容为甲女于当日书写，并由乙男在委托书上签字。至于为何事后自行添加“房是他买的。”，甲女、甲男对此的解释是，因当日回家后，感觉委托书中的内容没有完全表达清楚涉案房屋系甲女、甲男购买，故自行添加了该句话。

2010年9月1日，涉案房屋的产权证书下发，房屋所有权人为乙男，共有情况为共同共有，房屋建筑面积72.58平方米。2018年3月13日，乙男通过离婚析产办理了涉案房屋新的产权证书，权利人为乙男，共有情况为单独所有。

一审法院另查明，关于涉案房屋的房款交纳情况，根据甲女、甲男提交的两份国有住房出售收入专用票据记载显示：1996年5月8日交纳定金4，600元，购房人：乙男；1998年12月8日交纳现金19，979.94元（应付款25，700.47元，扣除定金4，600元、公积金1，120.53元后所得金额），购房人：乙男。上述两份国有住房出售收入专用票据原件由甲女、甲男持有。

一审法院还查明，2018年3月21日，乙男作为原告向历城法院提起排除妨害纠纷的诉讼，请求甲女、甲男搬离涉案房屋，并支付自2010年10月1日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费。该案诉讼中，甲女、甲男提起反诉，请求确认涉案房屋归其二人所有。2018年6月20日，历城法院判决驳回乙男的诉讼请求，亦驳回甲女、甲男的反诉请求。后乙男提起上诉，济南中院判决驳回上诉，维持原判。乙男又申请再审，亦被济南中院裁定驳回。

一审法院又查明，乙男的母亲李某出具情况说明一份，内载：“我弟甲男现居住13年的房子是我大女儿在工商行的福利房，因此事涉及问题复杂，尤其初五甲男夫妇一早来我家把卧室门踹破，大吵大闹，动手打二女儿，让我们心烦，为了我们今后能平安渡晚年，决定，以后再不过问房屋纠纷问题。母，李某2010年2.28”。

一审判决

一审法院认为，不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。根据本案查明的事实，乙男是涉案房屋登记的权利人，现甲女、甲男主张与乙男存在借名买房关系，需对双方当事人存在借名买房的事实承担举证证明责任，故本案的争议焦点在于，甲女、甲男与乙男之间是否存在借名买房的事实。

在借名买房关系中，当事人约定一方以对方名义购买房屋，并将房屋登记于对方名下，房屋所有权名义上虽为出名人所有，但房屋的使用、收益、处分等权益实际上均由借名人享有。一般而言，在借名买房纠纷中，可以通过书面借名协议证明双方存在借名买房的合意，但甲女、甲男明确双方未签订书面借名买房协议，不过委托书可以证明双方之间是借名买房的法律关系。一审法院认为，从形式上看，该委托书系由乙男单方出具，并非由双方签订的书面借名买房协议；从内容上看，该委托书不仅载明乙男全权委托甲男办理涉案房屋产证等手续，还载明乙男同意将产权人变更为甲男，但仅凭上述内容无法直接认定双方之间存在借名买房的合意和事实。鉴于此，甲女、甲男还应当对涉案房屋的出资、占有使用、购买凭证等重要文件的持有、借名买房的动因解释等情况承担举证证明责任。因此，一审法院从上述四个方面逐一作如下评判：

第一，关于涉案房屋的出资情况。现乙男和甲女、甲男均确认，购房款是以现金形式交纳，相关付款手续由甲女、甲男办理。至于购房资金的来源，甲女、甲男陈述系夫妻二人多年来的共同积蓄，而乙男陈述系从其前夫乙女的公司支出，因甲女是公司的出纳（一审法院误写成会计），故乙女委托甲女去办理付款手续。因双方对于各自的主张均未能进一步提供相关证据予以证明，故仅凭乙男和甲女、甲男关于购房资金来源的不同陈述，一审法院难以直接认定涉案购房款究竟由谁出资，还需综合其他证据予以确定。但可以明确的是，相关付款手续由甲女、甲男办理，换言之，涉案购房款的支出系经由甲女、甲男，而非乙男。

第二，关于涉案房屋的占有使用情况。一审庭审中，乙男和甲女、甲男均确认，涉案房屋自房改以来，一直由甲女、甲男居住使用，乙男从未在涉案房屋内居住过，亦未从甲女、甲男处收取过租金。故一审法院确认，涉案房屋自房改后至今一直由甲女、甲男实际控制并居住使用。

第三，关于涉案房屋的购买凭证等重要文件的持有情况。一审庭审中，乙男和甲女、甲男均确认，涉案房屋购买时的全部票据原件均在甲女、甲男处。根据已查明的事实，甲女、甲男现持有购买涉案房屋的两份国有住房出售收入专用票据原件，开票日期分别为1996年5月8日、1998年12月8日。对此乙男辩称，因其当时要准备离婚以及出国留学，故委托甲女代为保管前述票据原件，且乙男要在国外多年，由甲女代为保管比较放心。一审法院注意到，乙男与案外人乙女协议离婚是在2004年7月8日，比1996年晚8年；至于出国留学，乙男在庭审中陈述是在2002年前往澳大利亚，比1996年晚6年，房改时乙男所述的离婚及出国事由均未发生，即便此时乙男已在考虑离婚和出国，该事由并非紧迫到乙男无暇自行保管前述票据原件的程度；且即便代为保管，乙男委托关系更为亲近的父母或妹妹较之于舅母甲女更具合理性，甲女、甲男亦否认系受乙男委托代为保管，故对于乙男的辩解，一审法院不予采信，并认定涉案房屋购买时的全部票据原件均由甲女、甲男自始持有。至于涉案房屋的产证，乙男在庭审中陈述，其于2010年2月出具委托书，委托甲男办理产证，但因甲男无法代办，故其自行办理并于2010年9月取得产证，后又于2018年3月13日通过离婚析产办理了新的产证，并持有至今，甲女、甲男对此并无异议，一审法院亦予以确认。

第四，关于涉案房屋是否存在借名买房的动因解释。甲女、甲男陈述，其自1995年来到济南就暂住在乙男的职工宿舍。1996年，工行历城支行启动房改，因乙男有他处房屋居住，故告诉甲女、甲男不参加房改。甲女、甲男在济南没有住房，考虑到迟早要买房，且房改房价格相对便宜，便与乙男口头约定，由甲女、甲男出资，借乙男名义购买涉案房屋，待符合条件时再过户至甲女、甲男名下。考虑到涉案房屋系工行历城支行的房改房，按照当时的购买政策，甲女、甲男均不具备购买资格，故甲女、甲男所述的借名买房的动因解释存在合理性。同时，一审法院注意到，乙男曾在委托书中表示“同意将原房产证上乙男名字变更给我大舅甲男”，至于为何会在委托书写入前述非属委托事项的内容，对此乙男解释，系因甲女、甲男连续多日骚扰乙男及其父母，为确保父母能安享晚年免遭甲女、甲男继续骚扰，迫于无奈才将自己所有的涉案房屋赠与甲女、甲男。一审法院认为，若乙男所述属实，甲女、甲男在正月初五到乙男父母家中，通过骚扰乙男及其家人的方式无理索要乙男所有的房屋，面对如此恶劣行径，乙男理应优先采取报警等方式保障自身合法权益，但乙男在庭审中陈述并未报过警，反而是在家人在场的情况下出具了委托书，试图通过赠与房屋的方式“息事宁人”，此举明显有悖于常情常理。此外，一审法院还注意到，在乙男母亲李某时隔十天后出具的情况说明中，对于如此严重的事件，其所表述的却是“因此事涉及问题复杂”、“决定以后再不过问房屋纠纷问题”，措辞之克制、语气之平和，实与常情常理不符。再者，自1996年房改以来，即使只是截止到发生前述事件的2010年，在十几年间，乙男既从未在涉案房屋内居住使用，又从未向甲女、甲男主张过房租，亦与常情常理相左。因此，一审法院对于乙男的前述解释，实难采信。

综上，本案中，虽然乙男和甲女、甲男没有签订书面的借名买房协议，但考虑到双方系亲属关系，结合涉案房屋购买时的背景，并综合涉案房屋的出资、占有使用、购买凭证的持有、借名买房的动因解释等情况，甲女、甲男对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以相互印证，甲女、甲男主张与乙男存在借名买房约定的事实具有高度盖然性。甲女、甲男目前在济南市具备购房资格，现要求乙男配合过户的诉讼请求，一审法院予以支持。审理过程中，甲女、甲男亦向一审法院提交书面承诺书，表示考虑到购房时借用了乙男的购房资格，并使用了乙男的公积金，鉴于双方的亲属关系及目前的房屋市场价值，承诺在返还乙男公积金的基础上，自愿再额外补偿乙男10万元，至于办理产权过户登记手续而产生的相关费用，亦由甲女、甲男负担。前述承诺系甲女、甲男自行处分权利，于法不悖，一审法院亦予以支持。

一审法院审理后，于2021年3月2日作出判决：一、乙男于判决生效之日起十日内协助甲女、甲男办理房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至甲女、甲男名下，因办理产权过户登记手续而产生的相关费用，由甲女、甲男负担；二、甲女、甲男于判决生效之日起十日内返还乙男1，120.53元；三、甲女、甲男于判决生效之日起十日内支付乙男补偿款100，000元。

上诉意见

乙男上诉事实和理由：

1．甲女、甲男要求过户的请求已经超过法定诉讼时效期间。甲女、甲男知道乙男于2004年协议离婚，而涉案房屋是乙男离婚得到的唯一财产，2010年涉案房屋产证下发，不管从2004年还是从2010年起算，甲女、甲男于2020年起诉要求办理过户手续，均早已超过法定的诉讼时效期间。

2．涉案房屋为福利政策房，对于购房者资格有严格的审查，甲女、甲男不具有购买资格，乙男不可能冒着巨大风险与甲女、甲男达成借名买房的协议。退一步讲，即使存在借名买房协议，该协议亦因侵害社会公共利益、违背公序良俗而应属无效。

3．涉案房屋房改发生在1996年，而委托书签订于2010年，中间的14年期间甲女、甲男从未提出签订任何协议，证明甲女、甲男明知涉案房屋与其两人无关。2010年涉案房屋产权证下发，甲女、甲男为了霸占涉案房屋找到乙男，胁迫乙男在委托上签字，故委托书并非乙男的真实意思表示。甲女、甲男在委托书上自行添加“房是他买的”的行为亦足以证明两人想强占房屋的事实。即使按照委托书的字面意思理解也是赠与房产，乙男有权在财产权利转移前撤销赠与。

4．关于甲女的工作，乙男一直陈述甲女从事出纳工作，而甲女、甲男在排除妨害纠纷一案和本案中对甲女的工作陈述不一致，两人对于购房款来源的说法亦存在反复，但均未提供证据予以证明。一审法院未对此进行调查核实。

5．甲女、甲男非登记权利人，两人主张其系真实权利人，应承担超过高度盖然性标准的举证证明责任，否则承担不利法律后果。一审法院认为现有证据已经达到高度盖然性标准而认定甲女、甲男存在借名买房的情况，系错误地运用证据规则，且属于法官主观判断。乙男当时基于夫妻矛盾、出国及代办手续便利性的考虑而委托甲女、甲男付款和持有票据等材料，并基于亲戚关系未收取甲女、甲男房租，均属合情合理。综上，一审法院错误运用证据规则，事实认定不清，遗漏案件重要事实，请求二审法院在查明事实后支持乙男的上诉请求，维护乙男的合法权益。

甲女、甲男辩称，乙男的上诉理由均不能成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。故不同意乙男的上诉请求。请求驳回上诉，维持一审判决。

二审判决

二审法院另查明，甲女、甲男目前是济南户口，乙男在一审中未提出诉讼时效的抗辩意见。

二审法院认为，本案的争议焦点在于乙男与甲女、甲男就涉案房屋是否存在借名买房的事实。根据本案查明的事实，涉案房屋系乙男通过房改方式取得并登记在乙男名下。现甲女、甲男主张其与乙男之间存在借名买房关系，由于甲女、甲男与乙男之间未签订明确的书面借名买房协议，故甲女、甲男应当对涉案房屋的出资情况、涉案房屋的占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书等重要文件的持有情况、借名买房的动因解释等承担举证证明责任。

关于出资情况，乙男主张购房款由其出资并委托甲女去经办，乙男对此未提供有效证据加以证明。甲女、甲男对购房款的来源虽然同样未提供有效证据加以证明，但根据查明事实，双方均确认购房款系甲女以现金形式去交纳，再结合购房款的两张收款收据原件均由甲女、甲男持有，故相较而言，涉案房屋购房款由甲女、甲男出资的可能性更大。

关于居住使用收益情况，涉案房屋自房改后至今一直由甲女、甲男实际控制并居住使用，乙男从未在涉案房屋中居住，亦未向甲女、甲男收取过租金。

关于购房票据的持有情况，如前所述，两张收款收据原件一直由甲女、甲男持有。乙男主张购房票据系其委托甲女、甲男保管，但其所作的解释，如一审法院所分析的不具有合理性。乙男在二审中虽然补强了第一本护照、托福和雅思成绩单、英语学习证明、学历公证、入学通知书及奖学金等证据，但如本院在证据认证部分所言，该组证据不具有证明力，故乙男关于委托甲女、甲男保管票据原件的主张，本院难以采纳。

关于产证持有情况，因甲男作为受托人无法办理，故产证由乙男亲自办理，因双方于2010年已经就涉案房屋的归属产生争议，故产证一直由乙男持有。关于借名买房的动因解释，一审法院根据双方的陈述结合2010年2月的委托书内容及乙男母亲时隔十天后出具的情况说明等进行综合分析，认定甲女、甲男所述的借名买房的动因解释存在合理性，本院予以认同，并不再赘述。结合上述分析，甲女、甲男对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以互相印证，故甲女、甲男主张与乙男之间存在借名买房约定的事实具有高度盖然性，一审法院认定双方存在借名买房的事实并无不当。

关于本案是否存在规避国家法律、政策行为的问题，由于违反单位福利购房的相关政策不属于违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，且单位福利购房与政策性保障用房性质不同，故乙男以侵害社会公共利益和违背公序良俗为由主张其与甲女、甲男之间的借名买房协议无效，本院难以采纳。

关于过户问题，甲女、甲男目前是济南户口，具备购房资格，故涉案房屋过户至甲女、甲男名下不存在客观障碍，乙男应予以配合。此外，乙男在一审中未提出时效抗辩，故其在二审中提出的时效抗辩，本院不予支持。

综上所述，乙男的上诉主张，不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

(2021)沪01民终7037号