​最高法：​《执行异议和复议规定》第29条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解

来源：民事审判

【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第29条第（二）项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书（2021）最高法民申2250号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路6号。
负责人：薛维，该支行行长。
委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：贾菁菁，女，1989年11月9日出生，汉族，住北京市延庆区。
原审第三人：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号2栋373室。
法定代表人：魏宁，该公司总经理。

再审申请人北京银行股份有限公司新源支行（以下简称北京银行）因与被申请人贾菁菁及一审第三人北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（2020）京民终720号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

北京银行申请再审称，（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，现有证据无法证明贾菁菁符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第28条的规定。首先，贾菁菁与天润诚泽公司签订的《认购协议》不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定的要件，不是商品房买卖合同。贾菁菁未依《认购协议》的约定在7日内与天润诚泽公司签订《房屋买卖合同》，也没有证据证明其在合理期限内向天润诚泽公司提出过相应的要求。贾菁菁没有提供充分证据证明其要求过天润诚泽公司进行网签，说明其怠于行使自己的权利。其次，贾菁菁提供的证据在付款时间、收付款主体、发票开具主体等方面无法一一对应，证据之间没有形成闭合的证据链条，不能证明贾菁菁已向天润诚泽公司支付全部购房款。最后，贾菁菁主张未办理登记过户的原因是天润诚泽公司，但贾菁菁未提供证据证明。且《认购协议》第7条明确约定，涉案房屋所在项目的在建工程及土地使用权已经抵押给北京银行，涉案房屋在办理过户登记前需要解抵押。由此可知，贾菁菁对抵押事宜是知道并同意的，对于解抵押之前不能办理过户登记的风险也是了解的，对未办理过户登记有过错。（二）一般商品房买受人的权益不足以排除抵押权人的强制执行。中华人民共和国最高人民法院在在2019年11月8日颁布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条中明确规定：“但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”即只有符合执行异议和复议规定第29条的商品房消费者才能排除抵押权人的强制执行，而执行异议和复议规定第28条中规定的一般房屋买受人则不能适用本处理规则。二审判决认为贾菁菁符合执行异议和复议规定第28条的规定，其权益足以排除北京银行作为抵押权人的强制执行，违反了上述规定，属于适用法律错误。综上，北京银行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

贾菁菁提交意见称：原审判决认定事实和适用法律均正确，同意原审判决结果，请求法院驳回申请人的再审申请。

本院经审查认为，诉争商品房登记在房地产开发企业天润诚泽公司名下，贾菁菁与天润诚泽公司签订《认购协议》发生在案涉房屋被法院查封之前，该《认购协议》虽不是书面的商品房买卖合同，但其约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间和方式等协议条款，贾菁菁支付了全部购房款并由天润诚泽公司开具购房款发票，天润诚泽公司向贾菁菁交付了案涉房屋，双方实际履行了商品房买卖合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，二审判决认定贾菁菁与天润诚泽公司成立商品房买卖合同关系，并无不当。有证据证明贾菁菁购买案涉房屋用于生活居住，尽管其名下另有一套位于北京市朝阳区的建筑面积45.37平方米的房子，但贾菁菁实际生活居住在延庆城区，贾菁菁所述建筑面积45.37平方米的房子无法保证其夫妇二人、公公婆婆和两个孩子一共六口人的生活居住的情况符合生活常理，故贾菁菁因购买案涉房屋所享有的生存利益有获得优先保护的必要和正当性。二审判决认定贾菁菁就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，结果并无不当。

综上，北京银行申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回北京银行股份有限公司新源支行的再审申请。

审   判   长　 万　挺

审   判   员　 潘　杰

审   判   员　 李赛敏

二○二一年五二十一日

书   记   员　 李雪薇

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