债权人接受开发商以房抵债可以排除执行的3种情形

民法典权威解读 2022-03-22

来源：法商之家

原则上，债权人接受开发商以房抵债的，在该房产过户前不能排除开发商的其他债权人对该房产的执行。齐精智律师提示债权人以建筑工程款或者受让建筑工程款债权的方式抵偿开发商的房产，或者债权人将普通债权转让给商品房买卖合同的业主，该业主以受让的债权抵偿应付购房款的，均能对抗开发商的其他债权人对该房产的执行。

一、原则上，债权人接受开发商以房抵债的，在该房产过户前不能排除开发商的其他债权人对该房产的执行。

1、最高人民法院民事裁定书（2020）最高法民申3620号判决认为：康静认为通过抵顶行为以及委托案外人代为支付剩余购房款的行为，应视为支付了全部购房款。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条文本意看，该条规定的是无过错不动产买受人的权利保护问题，以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，康静于诉讼中提供的《以房抵付工程款协议》《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等证据表明康力商砼公司与中天嘉合公司就以房抵顶混凝土货款达成合意，康静应支付的合同价款实为康力商砼公司的混凝土货款。康静取得案涉房屋是基于康力商砼公司与中天嘉合公司之间的混凝土货款抵顶。案涉《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》等协议实为消灭康力商砼公司与中天嘉合公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。

2、（2020）最高法民终1197号判决认为：本案无法参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等的，均不属于生存权特别保护的范畴。

3、最高人民法院（2019）最高法民申3249号民事裁定认为，当事人之间通过以物抵债的方式抵偿的为普通债权，并不仅因抵债协议的形成而改变该债权的普通债权性质，在作为抵债物的案涉房屋未办理权属转移登记的情况下，抵债行为并未完成，案外人的债权仍为普通债权，其并不享有就案涉房屋排除强制执行并优先受偿的民事权益。

二、债权人接受开发商以房抵债，可以排除执行的3种情形。

1、发包人以房抵工程款的，承包人可以排除对案涉房屋的强制执行。

最高人民法院（2020）最高法民再352号《四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审民事判决书》认为：承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋享有工程价款优先受偿权。承包人对案涉项目房屋享有优先受偿权的，优先于其他普通债权人受偿，案涉房屋是工程款债权的物化载体，承包人就案涉房屋的权利足以排除其他普通债权人的强制执行。

2、建设工程价款债权转让后，受让人享有优先受偿权。受让人以该建设工程价款债权抵偿房款的，可以排除开发商其他债权人对该房产的执行。

最高人民法院（2021）最高法民申36号判决认为：虽然法律规定由承包人主张工程款优先受偿权，但是并不能得出工程款优先受偿权具有人身专属性。工程款主债权转让的，工程款优先受偿权一并转让，建设工程价款债权受让人一并取得相关工程款债权优先受偿权。

3、债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同以债权抵偿房款的应认定商品房买卖合同有效。该第三人在符合《执行异议与复议》的规定时可以对抗开发商的债权人。

广东省高级人民法院（2018）粤民再376号民事判决书认为：借款合同到期后，债权人转移债权给第三人，第三人与债务人签订商品房买卖合同并以债权抵偿的方式足额支付了购房款，虽然三方当事人之间未就以物抵债签订书面协议，也未就债权移转履行通知义务，但结合商品房买卖合同及收款收据、和解协议等相关证据可表明三方当事人之间就以物抵债和债权移转曾达成合意，可视为当事人之间通过实际行为认可该事实，应认定商品房买卖合同有效。

综上，债权人以建筑工程款或者受让建筑工程款债权的方式抵偿开发商的房产，或者债权人将普通债权转让给商品房买卖合同的业主，该业主以受让的债权抵偿应付购房款的，均能对抗开发商的其他债权人对该房产的执行。