人民法院报：物业公司利用共有部分经营所得收益归业主共有

民法典权威解读 2022-06-12

来源：人民法院报

物业服务企业利用业主共有部分经营，获取收益后拒不分配给业主。近日，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院审结一起物业服务合同纠纷，判令物业公司扣除合理成本之后，返还业主公共收益37万余元。

2011年11月至2021年4月30日，蚌埠市宇鹏物业公司为该市万方水晶城小区提供物业服务，对属于业主共有的停车位、电梯轿厢、单元门灯箱等区域对外出租经营，获得的收益从未向业主公示，更没有分配给业主。2021年2月，万方水晶城小区成立第一届业主委员会后，依法解除了与宇鹏物业公司之间的物业服务合同，物业公司从该小区撤场。

万方水晶城小区业主委员会一直要求宇鹏物业公司公开账目，将公共区域收益返还给业主，但始终被拒绝。宇鹏物业公司撤出小区后，遗留下一台工作电脑。业委会请来专业人员复原了电脑硬盘中的数据，找到了前物业公司利用小区地面停车位收取费用的具体数据，又联系到在小区里投放电梯广告的商家和布设饮水机、快递柜的商家，找到这些商家和宇鹏物业公司合作期间的账目或发票，获取了小区各类公共区域具体收益的相关证据。

法院审理后认为，依照民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。万方水晶城小区业委会主张宇鹏物业公司返还地上临时停车位租金收益、电梯广告收入和布设饮水机、快递柜租金，予以支持。根据公平原则，酌情扣除30%的运营成本，宇鹏物业公司应返还万方水晶城小区业主委员会的公共收益37万余元。

■法官说法■

民法典第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。物业公司如果存在不公开公共收益和拒不分配公共收益的侵权行为，根据民法典第二百八十七条，业主有权请求物业承担民事责任。成立业委会的小区，由业委会代表全体业主向法院提起民事诉讼。业委会既可以请求物业将扣除合理成本后的公共收益用于补充专项维修资金，也可以请求物业返还扣除合理成本后的公共收益，再根据民法典第二百八十三条的规定进行分配。

另外，业主或业委会还可以向有关行政机关投诉举报。根据《物业管理条例》的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人的上述行为除了构成民事侵权外，同时还构成行政违法。根据《物业管理条例》第六十三条的规定，相关主管部门可以对其作出罚款的行政处罚。