2020年1月实施的《土地管理法》关于宅基地管理制度的八大变化

民法典权威解读 2023-11-22

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导读：2020年1月1日起实施的《土地管理法》对农村宅基地管理制度的法律条款进行了修改完善，在继续保留“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的基础上，对相关内容进行了较大修改。总体上看，主要有八大变化：

1.在原来农村宅基地“一户一宅”原则的基础增加了“户有所居”的规定。

新《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。这表明，国家鼓励各地探索农民在不同区域实现户有所居，健全宅基地权益保障方式。例如：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内，通过建设新型农村社区、农民公寓和新型住宅小区保障农民“一户一房”，实现“户有所居”。

2.将宅基地审批权限由县级人民政府下放至乡级人民政府。

新《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

3.明确农村村民建住宅不得占用永久基本农田。

新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民建住宅不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。因此，任何情况下，农村村民建住宅都不得占用永久基本农田。

4.农村村民建房既要符合土地利用总体规划，又要符合村庄规划。

新《土地管理法》规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。《城乡规划法》第十八条规定，村庄规划的内容应当包括住宅、道路、供水、排水、供电、垃圾收集、畜禽养殖场所等农村生产、生活服务设施、公益事业等各项建设的用地布局、建设要求。其第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行农村村民住宅建设，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

5.宅基地使用权流转方式由“出卖、出租”变为“出卖、出租、赠与”。

新《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。依照相关规定，农村村民“出卖”宅基地使用权，双方必须是本集体经济组织成员，受让方需符合宅基地申请条件。且需本集体经济组织同意。但农村村民“出租、赠与”住宅的对象不受本集体经济组织限制，出租房屋期限不得超过20年。另外，因继承导致宅基地使用权变更的，可以办理不动产登记，但房屋不能翻建，房屋损坏后，由集体经济组织收回宅基地。

6.探索宅基地有偿使用和自愿有偿退出机制。

新《土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）等规定，农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主要方式有：利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。

7.由农业农村主管部门负责宅基地改革和管理工作。

2019年9月中农办、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发【2019】11号）明确，农村宅基地管理和改革是党和国家赋予农业农村部门的重要职责。新《土地管理法》规定，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

8.由农业农村部门实施农村宅基地监督检查和违法的行政处罚

《土地管理法》第六十七条规定，县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查的，适用本法关于自然资源主管部门监督检查的规定。第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。