培训机构停课期间的租金可以要求房东减免吗?
导语
受肺炎疫情影响，各地教育主管部门纷纷下达通知，要求线下培训机构暂停2020年2月期间的培训教学活动，甚至部分地区的教育主管部门要求培训机构的复课时间等待通知。这对于培训机构而言，在经历了一波因政策监管培训机构收费周期而导致的资金压力后，又一次因肺炎疫情影响而造成培训机构的现金流压力，对培训机构来说，可谓是雪上加霜。
2020年1月28日，万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户，从1月24日至2月25日内的租金及物业费全免，被网友点赞称为“中国好房东”。之后陆陆续续多家地产企业也做出了类似的响应，这对于租户来说无疑是件好事。疫情面前，承担社会责任，共渡难关。不得不竖起大拇指，手动点赞！
这样的背景下，结合培训机构来看，培训机构的房东有没有义务减免疫情期间的租金呢？如果房东不同意减免租金，培训机构可以诉讼主张减免吗？
为了回答上述疑问，我们需要了解一下国家的法律规定和司法判例。
《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
结合当前的肺炎疫情，它是否构成不可抗力呢？如果它构成不可抗力的话，培训机构要求免除全部或者部分租金有了法律依据。但是司法实践中，对于肺炎疫情是否构成不可抗力存在争议。所以，培训机构以肺炎疫情为理由不支付房租存在法律风险。
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司法判例
（一）上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷上诉案【(2003)沪二中民二（民）终字第354号判决】
■案情摘要：“2003年5月15日，拍谱公司向新黄浦集团发出一份要求“非典”停业期间免除所有房租的函，称为防止“非典”，暂时停业，要求减免停业期间的全部房租。”
■二审法院认为：“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实。
因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”
（二） 上海亿大实业有限公司与上海翊宇工贸有限公司租赁合同纠纷上诉案【(2004)沪一中民二(民)终字第32号】
■案情摘要：2001年12月3日，亿大公司与翊宇公司法定代表人吴江签订《上海亿大房屋租赁合同》。2003年4月25日，翊宇公司接到有关主管部门因防治“非典”疫情停业的通知，翊宇公司于次日起停业至6月10日恢复营业。同年7月13日亿大公司、翊宇公司发生冲突后，亿大公司实际控制了翊宇公司的租赁房屋并在通道上安装了铁门。现亿大公司诉至法院。
■二审法院认为：关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥...对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。
通过上述摘选部分可以看出， “非典”疫情事件是否构成不可抗力，司法认定存在不同观点。从最后的判决结果可以看出，针对影响合同履行的重大疫情事件，根据公平原则，予以支持，以达到平衡目的。
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给机构的几点启发
作为培训机构的投资人、经营者，面对法律规定和司法判例，我们可以怎么做？笔者提供一些思路希望对您有所启发和帮助：
1、 主动联系房东，进行积极沟通。如果您的房东是大型地产企业，以万达、龙湖地产等企业的操作现况跟房东沟通，也许您的房东也会勇于承担社会责任，跟您一起共度难关。如果您的房东是小业主，甚至小业主自身也有房贷、家庭生活压力，那么彼此理解，如果能达成减少租金的目的，要感谢小业主的恩情，当然也不要忘记签订租赁合同的补充协议进行明确；如果小业主不同意减少租金，除非您真的已经无法支付租金，不然不建议您拒绝支付租金，毕竟诉讼有风险，应诉需谨慎。如果您的房东是二房东，要知道二房东自己也要向大房东支付租金，所以彼此体谅。2、如果确实已经支付不出租金，房东也坚决不通融分期支付等。那么建议您做好留痕，比如提出过书面申请，客观表达了经营困难（举例：停课所造成的直接损失），也提出来困难之后的租金支付解决方案。届时起诉或应诉时，法院也许会基于公平原则或未来法院对这次肺炎疫情不同于“非典”而认定为不可抗力的情况，进行一定的损失共担。希望总是要有的，万一实现了呢！
最后，武汉加油！受到疫情影响的机构加油，中国加油！
声 明
本文仅供探讨和学习，在任何时候与任何情况下，均不作为作者及所在律师事务所就有关问题出具的正式法律意见。如您需要法律意见，可根据如下方式联系相关律师。