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在北上广深撑了这么多年,你该放弃自己的农村户口吗?

局姐本尊 地产知识局 2020-11-21


作者|局姐  

来源|地产知识局(ID:dichanzhishiju)


 



最近,关于宅基地的各路消息,有点“扎堆”的意思。

 

比如说,昨天有个新闻,戳了不少人的心——

 

 

白石洲城中村被誉为“深漂第一站”,位于深圳中心地带,周边就是华侨城,房价已经超过每平10万。网传,拆迁之后,“种楼”的村民们将一夜暴富,按照1:1.03的补偿标准,0.6平方公里的土地上,一千多个亿万富翁将被“批量生产”出来。

 

网传的数字有夸张的成分,但是城中村拆迁引爆的造富神话却是真实发生的。要不然也不会有这样的新闻——

 

 

这个奇葩的新闻大概是说,已经离婚的夫妻两人听说女方家里的城中村拆迁在即,立马冰释前嫌,复婚了,然后,在半个月里,马不停蹄结婚离婚再结婚再离婚……把两家一大帮表兄弟堂兄弟,七大姑八大姨甚至亲家母一共11口人的户口,都落入了这个城中村……

 

这一切,只是为了尽可能地多获得一些拆迁款。

 

马克思说过:“有50%的利润,资本就会铤而走险;为了100%的利润,资本就敢践踏人间一切法律,有300%以上的利润,资本敢犯任何罪行。”

 

靠城中村的土地拆迁获得巨大利益的村民,在众人的眼光中绝对算是“生来好命”的一群人。为了“逆天改命”,靠假结婚来铤而走险,和收益比起来,风险一点都不大。

 

毕竟,农村户口捆绑着的,是按人头的宅基地,宅基地上自建的小产权房不值钱,但,在大城市,尤其是市中心,土地本身的价值是不言而喻的。

 


 

拆迁暴富毕竟是小众神话,更多的,是在城市里生活多年,却一直守着农村户口,空有一块遥远的宅基地,却没有被时代的红利眷顾的人们。


他们该怎么办?放弃农村户口,还是继续等待?


前些天,农村农业部发布了一个很低调,却影响力很大的,农村土地市场的新规——《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。

 

 

在解读这个通知之前,可能要先科普一些我国的土地常识。

 

比如,到底什么是宅基地。

 

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用的,集体所有的土地。

 

宅基地既不能买卖,也不能继承。因为,根据《土地管理法》,宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。

 

什么叫做“集体所有土地”呢?

 

要从中国的土地制度说起。中国实行土地两权分离制度,土地国有制和土地集体所有制并存。

 

在所有权上,城市市区的土地归国家所有,农村和城市郊区的土地,包括宅基地和公益性公共设施用地、集体经营性建设用地……都归集体所有。

 

 

而土地所有权是和土地使用权相分离的,使用权可以转让。但因为存在“城乡二元土地制度”,城市国有土地使用权可以直接进行有偿出让,但农村集体土地必须被征用转为国有土地才能出让。

 

这直接导致在过去非常漫长的岁月里,农村集体建设性用地没办法直接入市,只能被动等待——

 

如果政府主动出手征地,那么,农民能获得可观的征地补偿;如果政府不出手征地,土地就只是土地本身,农民基本没有任何变现通道可言。

 

非常不合理对不对。


二元土地制度,征地“一夜暴富”的神话和宅基地不能直接入市的现状,带来了很多现实的问题。
 
往小了说,局姐身边就有好几个朋友,从农村走入城市,在北上广深生活了很多年,却一直不敢放弃自己的农村户口。
 
为什么?因为一旦“农转非”,就再也拿不回农村户口,也不能再翻修住宅。住宅一旦年久失修倒塌,连房带地都要被收回。
 
他们一方面舍不得农村的老宅,一方面也想搏一下拆迁补偿,这么一等,就等了很多年。
 
往大里说,许许多多这样的人,造成了严重的城乡“双重占地”现象——这边厢,大片农村宅基地除了过年,人迹罕至,那边厢,城市住宅空间无比拥挤。
 
恒大研究院有数据显示,中国常住人均建设用地,乡村是城镇的 2.7 倍。
 
中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告(2017)》指出,每年因农村人口转移,新增农村闲置住房5.94亿平米。
 
农村有多荒凉,宅基地闲置现象有多严重,可想而知。




比较开心的是,这种情况其实正在发生变化。
 
在《那些盖给刚需的房子,刚需为什么不想要?》里面,局姐也说起过,在刚刚过去的第十三届全国人大常委会上已经明确,农村集体经营性建设用地已经被允许直接入市了。
 
和个人关系更加紧密的宅基地,没有归入“直接入市”的范畴,但是,开了一个小口子:
 

允许村集体在农民自愿前提下,依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

 

至少把主动权,下放到了村集体的一层。
 
而前几天出炉的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》,背后是更大的一盘棋。
  
首先,城市户口的人绝对不能在农村购买宅基地,农村实行严格的“一户一宅”,一户只能拥有一处宅基地,并且面积不得超标。如果村民已经进城落户,各地可以自行筹钱,鼓励他们自愿有偿退出宅基地。
 
这些都算不上新内容,但已经是相当严厉的重申。可想而知,未来肉眼可见的大趋势,是对宅基地的管控将更加严格。文章开头那种不停结婚离婚落户,钻宅基地空子的行为,会越来越难。
 
为什么要强调和严控?因为宅基地的价值即将大幅提升了。在提升前,一方面要防止“村霸”多吃多占,一方面要堵住外来资本炒作的口子。
 
价值会在哪方面提升呢?《通知》里有这样的表述:
 

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。

 
同时,强调“租赁农房居住或开展经营的……租赁合同的期限不得超过二十年。”
 
这两句表述,是第一次出现在官方的正式文件上。
 
这里有个背景资料要提一下:
 
2018年,宅基地“三权分置”,把所有权、资格权和使用权分开。
 
简单点说,对农民而言,以前只拥有宅基地的使用权。而“三权分置”之后,农民获得了“资格权”和“使用权”两项权利,使用权被放活了。
 
于是,在城市生活的农民们,可以出租自己农村闲置住宅的“使用权”,获得宅基地带来的财产回报。
 
相比起转成集体经营性用地入市,这种获利方式更加简单直接,农民自己就可以做决定,所获得的收益,也都归农民自己。
 
局姐还发现,“使用权证”其实是可以用来抵押贷款的,那么,宅基地也算是增加了一项金融属性了。
 
另一方面,在城市里呆烦了的那群人,可以租个农家小院,满足一下“悠然见南山”的梦想。万一有点商业头脑,还可以办个农家乐或者民宿,一方面盘活闲置的旧房,另一方面也可以为农村贡献点GDP。




所以,回到第二部分最初的问题。
 
如果你已经确定在城市生活,该不该放弃自己的农村户口?
 
三个字:看情况。
 
首先要看区域。
 
如果宅基地的位置很好,在胡焕庸线以南,一二线城市内部或者近郊,到城市中心的交通便利,又有怡人的环境,建议留着。
 
注意,这四个指标,最好同时满足,如果不行,至少也得满足三个。
 
毕竟,城市的推进可能会包裹近郊的土地。即使当下城市化的进度放缓,凭着不错的环境和交通的便利,还能吸引“归田园居”的城市人前来投资度假,创造一笔可观的现金流。
 
嗯,如果位于收缩型城市周边,请放弃幻想。
 
其次,要衡量生活的机会成本。
 
迟迟不拿所在城市的户口,意味着很难获得城市的“房票”,没有房子,就算结婚生子,孩子也很难在城市里接受教育。
 
为了宅基地的收入,错过在城市买房的机会,眼看所在城市的房价从五千涨到了五万,机会成本也是挺大的。
 
如果夫妻两人都是农村户口,可以迁一个人的户口入城市,分散风险。
 
最后,局姐个人有一个小观点。
 
盘活宅基地的一系列政策出台,最终目的之一,也是希望增加农民的财产性收入,从而消除他们进城落户的阻碍。
 
要不然,也不会在《通知》里强调:

如果村民已经进城落户,各地可以自行筹钱,鼓励他们自愿有偿退出宅基地。


毕竟,推动1亿非户籍人口在城市落户是从上至下的,杠杠的硬指标,所谓的“非户籍人口”,绝大部分还是农业转移人口。
 
那么,问题就变成了——宅基地的“有偿退出”到底能给多少钱?如果这笔银子为数还不算太少,可以支撑入城的初始花销,那么,交回农村户口,倒也未尝不可。
 
毕竟,看看邻国日本,就知道人口向大城市流动总是大势所趋,而绝大部分乡村的老旧独栋宅子,最终价值都是要向0元靠拢的。
 
以上。


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