前段时间，2022年广东民营100强名单出街了。在这份以营收论英雄的榜单上，连续“霸榜”多年的老大哥华为被一张“生面孔”取代了——一家名叫“正威国际”的公司，登上了广东民企“一哥”的宝座。说是生面孔，但查一下就会发现，这家公司十年前就打入了世界500强，也在广东民企百强榜里呆了很多年了，是华为之下默默无闻的“千年老二”。如今，它登顶了，站到了聚光灯下。好多人才恍然大悟，开始追问——这到底是家什么公司，做的是什么业务？为什么它能在这许多年里，碾压风光无限的腾讯、比亚迪，长期压制恒大、碧桂园这种房地产大佬，却基本不为人所知？今天，我们就来深扒一下这家神秘的民企，以及与房地产的那点事。正威官网的集团简介中有这么一段话：公司的主业是“新一代电子信息和新材料完整产业链”，目前在“金属新材料”领域位列世界第一。说起“金属新材料”，很多人可能不太懂，但正威创始人王文银的另一个绰号就亲民多了——世界铜王。正威很低调，没有上市，公开披露的数据不多，但架不住创始人特别高调。王文银接受过数不清的采访，我们稍微扒了一下，各路媒体的报道基本指向同一个方向——出身安徽农家，90年代南下，在深圳办电线厂起家，并向金属加工和交易延展。最关键的是，他在1997年、2003年、2008年三次周期的底部抄底成功，最终打造出世界级的铜业帝国。有爽文大男主内味儿了。而这个铜业帝国的规模有多大呢？在自家官网上，正威是这样描述的——10、100、1000、10000、100000……好家伙，这齐齐整整的等比数列，是怎么做到的？在金属冶炼业内，储量是公司实力的指标之一，我们从许多权威媒体的报道中了解到，正威的铜矿储量在2400万-3000万吨之间。我们查了一下，Wind数据显示，2021年全球铜矿的总储备是8亿吨，其中中国铜矿储量占总量约3%。也就是说，正威不但家里有矿，而且拥有的铜矿储量，比全中国现有探明的铜矿储量，还要高。这是真正的“富可敌国”啊！但令人有点诧异的是，这么一个超级矿业公司，却没有拥有任何一座全球排名靠前的大矿——根据mining

“铁娘子”吴亚军，退休了。因为“个人年龄以及身体原因”，58岁的她卸任了执行董事、董事会主席等职务，将龙湖的帅印，交给了80后年轻人陈序平。公告发布的时间选在了周五的傍晚。从传播学的角度，这是一个对于重磅消息十分友好的时间点——漫长的工作周刚刚结束，媒体人忙着下班，吃瓜群众无心八卦，无论天大的新闻，受到的关注和发酵的速度都远不如平时；对于资本市场而言，从消息引爆到下次开市之间还有整整两个休息日，舆论的震荡会被时间所平复，最终的影响相对较小。从这一点来看，多年以后，这位记者出身的地产大佬依然深谙传播规律，尽力选择最低调、最妥帖的方式，以期尽量降低对于公司，乃至行业的影响。但这个消息还是立即在业内引爆了。当晚，第一批稿件出街。满屏信息轰炸中，我看到了几个被反复强调的关键点——1、退休看起来很突然，但并非一时起意，从55岁达到退休年龄至今，吴亚军已经认真准备了三年；2、龙湖选择“去家族化”和“深度机构化”，在“仕官生”中挑选接班人，主要是因为受到美的何享健的成功案例感召。事实上，龙湖的股份结构没有变化，如今只是实现了所有权和经营权的分离；3、最近吴亚军的身体确实不太好：有糖尿病、不明原因的心跳过速、眼睛还做了手术，开会都必须戴着墨镜出席……而且，也希望能有更多时间陪伴孩子。这几个点，确实合理解释了吴亚军“为什么要退休”，“为什么让职业经理人接班”，以及“为什么是现在”的多重疑问。何况，同期的房企创始人中，吴亚军也不是最早放手的那个——王石早就辞职退休，宋卫平也从绿城淡出，转向了蓝城。吴亚军作为地产圈内少有的女性创始人，二十几岁就开始创业，在年近六十的时候选择功成身退，将重心转向家庭，说起来，也并没有什么不妥。毕竟，新时代本该属于年轻人。不过，出于职业习惯，我还是去翻了龙湖最近的经营数据。此前的公告显示，龙湖集团1-9月的销售额是1455亿，其中三季度598亿元，同比增长0.8%。房地产Top15房企中，只有四家在三季度实现了正增长，龙湖是这里面唯一的民企。从拿地来看，近两月，龙湖在北京、上海、合肥、成都等高能级城市新获取了10个项目，拿地金额约108个亿。而1-8月，龙湖一共获取了21块新增土地，平均每个月拿地2.6块。也就是说，当民企逐渐熄火的时候，龙湖获取项目的速度，反而是有明显加快的。在民企普遍比较薄弱的资金链方面，上次遭遇境外做空的时候，吴亚军也亲自站出来回应过。当时，我们写了《做空机构盯上了最后的尖子生》，详细剖析过背后的逻辑，现在就不赘述了。总之，当市场一片愁云惨雾的时候，暂时还看不出龙湖有什么明显的痛脚。依然是民企里面，最稳的那个仔。不过，也不怪大家多想。隐退的时间点实在敏感，而像龙湖这样称得上信心支柱的民企，甚至精神领袖的民企，本来也不剩几家了。“共同富裕”的背景下，地产行业也越来越去市场化了。“租购并举”的发展思路，可能是在向新加坡的二元模式靠拢，也有可能是向租房为主，购房为辅的德国模式学习。别的不说，深圳市刚刚出台的“房租参考价”制度，就是在参考德国对于租房市场的强干预。可以想见，未来在保障性租赁住房上的投入肯定会更大，以期降低年轻的刚需人群和外来人口的居住压力。而在商业住宅这块，主要的购买人群将会是有一定的资金实力，对于品质和住房舒适度有要求的高端玩家。这对于龙湖来说不是坏事。龙湖产品偏改善，品质也一直比较能打，即使是在整体收缩的房地产市场里，也该有一席之地的。所以，以我的私心，还是期待龙湖能一如既往地，释放出更多的好消息。毕竟，吴亚军自己也是这么说的——对于龙湖，一个创始人的离开，不是一个损失，不是一个糟糕的事情，而是一段光明又美好的开始。以上为正文，来自局姐本尊更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

前几天，“利润王”中海出了三季报。讲真，并不好看。正处于行业低潮期，营收的下滑无可避免，但令人大跌眼镜的是，中海的利润指标，也断崖式下跌。今年三季度，中海的经营溢利是18亿元，去年同期，这个数字是80亿元。从80亿到18亿，下降了接近80%。看来，无论拥有多么引以为傲的优势，最终也抵不过时代的洪流。上一次，中海的利润出现明显的负增长，还要追溯到19年前。2002年，由于对原有投资作出一次性的大额减值拨备，引发了中海财务指标的剧烈波动。但之后的近二十年间，中海一直把稳健审慎的财务策略坚持得很好，长年保持30%以上的毛利率。直到2019年。从那年开始，中海的毛利率出现明显下滑，2021年陷入“增收不增利”——在营收同比增长超过30%的同时，归母净利润却骤减了8.6%。而到今年上半年，中海的净利率降到了17%以下，比起两年前跌了近10个点。最近的三季报数据里，中海的经营利润率已经跌到10%左右了。为什么这次的利润指标出现这么明显的缩水呢？我们在报告中看到一丝端倪——和去年三季报不一样，今年三季报中的经营溢利，是扣除了投资物业的公允价值变动和外汇汇兑收益后的。换句话说，这三个月来，投资物业的涨跌和外汇的波动，会直接影响利润。如今，行业下行，房子变得不值钱了，地产公司自持的物业价值会跟着被低估。屋漏偏逢连夜雨，最近半年，人民币对美元、港币一路贬值，而中海的借贷结构是这个样子的——超过三分之一的负债都以港元和美元计价，当人民币进入贬值通道，中海受到的冲击还是蛮大的，要还的钱都多了不少。于是，利润自然就薄了。但是，这并不是利润下滑的全部原因。我们发现，今年中报时，同样是扣除了投资性物业和汇兑损益，中海仍然录得170多亿元的利润。同样的统计口径，前六个月赚了170个亿，最近三个月却只赚了18亿元，这不科学。一个比较明显的变化是，三季度，中海在竣工结转方面有点异常。摩根大通和国金证券都在研报中指出——交付体量的缩减，是中海地产营收和经营利润下跌的主因。一般来说，二季度和四季度是开发商交楼的高峰期，而三季度往往是低潮期。但今年不一样，二季度全行业都受到口罩的冲击，在疫情得到有效控制的三季度，其他房企都加快了交付结转的步伐。而中海一反常态，在保交楼这件事上，忽然就不积极了……这就有点说不过去了。另一边，中海也开始降价了。我们扒拉了一下中海今年的销售均价，发现今年前8个月的数字都是有在慢慢抬升的。但到了9月，忽然跳了个水，从此前的2.38万/平直降至1.84万/平——这就有点吓人了，销售均价直接降了四分之一。看来中海也像此前的央企大哥一样，降价抢跑。我们发现，中海的分区销售表里，北部大区的价格垮得最明显。8月份的均价还是2.53万/平；到了9月，就变成1.76万/平了，足足降了30%——也不知道究竟是北京的高价项目卖完了，还是真的整个大区都开始疯狂打折走量？另一个不太好的信号是，三季度，中海也有点拿不动地了。在今年中报的业绩会上，管理层信心满满地表示，未来中海会全面撒网。然后，近三个月，中海只拿了10宗地，权益地价288亿元。288亿元看起来很多，但相比去年同期，其实是接近腰斩的。可供对比的数据是，今年前9个月中海的拿地总价同比下滑不到20%。中海在三季度的扩张有多缓慢，可见一斑。而且，我们横向比较一下中海与其他央企，势头也偏弱。就拿保利来做对比吧。三季度，保利一共买了33块地，砸了628个小目标，是中海的两倍还要多。Emmm……看上去，保利才是全面撒网的那位大哥啊。最后，近年来中海在质量把控上，也出现了不少隐患。最近，一张深圳汇德里小区的照片火了。作为地处中海大本营，均价7万以上的高价楼盘，外立面已经大片剥脱，布满了修补的痕迹。就，难以想象一向以精工著称的中海，会交出这样的作品。另外，中海在细节上似乎也逐渐失去了追求。据媒体报道，前不久，有置业顾问去北京中海学仕里的样板间参观，他感慨道——学仕里厨房的橱柜下面，没有铺地砖。虽然一套房子就差几块砖，但整个项目下来，能节省下来的成本就很可观了。讲真，历史长河滚滚向前，一个时代呼啸而过，站在企业自保的角度，我不是不可以理解中海。但是，如果连行业内的利润王、大央企，都必须为了控制成本牺牲基本的质量和品质的细节……那我实在无法想象，当行业的利润不可避免地越来越薄，到底该怎样去真正保障购房者的权益。毕竟，对于一个普通的购房者来说，最基本，也最卑微的期待，不过是希望能买到一套不烂尾，没有明显质量问题的房子。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

知识橘已经短暂的静默一段时间了。毕竟，在决定未来几十年方向的敏感时期里，信息的庞杂和繁复远超平时，观察，远比发声更为重要。这一篇，就当做是个人观察的一个小记录吧。跟普通人密切相关的，首先是每个人的“钱袋子”。“钱袋子”涉及的是财富如何分配。在“共同富裕”的大前提下，未来的财富分配体系，会努力提高劳动报酬在初次分配中的比重，此外还会加大税收、社会保障、转移支付的调节力度。换句话说，不能让财产性收入成倍地超过劳动收入。放到房地产这个行业上，至少说明两点：首先，全民炒房致富的时代，已经过去了；其次，前几天金税四期上线时那句在票圈刷屏的广告词很精准——往后余生，最懂你的将是税务局。以上两点放在一起看，房地产税会迟到，但一定不会缺席。实体经济，尤其是二产的重要性被大大拔高了。这意味着漂亮国那套金融资本的模式以后要靠边站了。洋洋洒洒几万字的完整版报告里，金融几乎隐形，未来要打造的现代化产业体系里，要的都是：新型工业化、制造强国、质量强国、航天强国、交通强国……这些词条列举出来，就隐约有德国模式内味儿了。对产业的定调直接影响到资金的投向。当天六大行纷纷站出来表态支持实体经济，第二天换成了各大保险公司表态，各大基金公司也唯恐落后，赶紧轮番回购，以实际行动支持实体经济……聊到这里，很多人疑惑的一个点是：房地产到底属于什么？这是一个介于虚实之间的行业。它有实体经济的部分，可以拉动土建、装修、家电等上下游数百个子行业的就业，创造实打实的产值；但也有资金空转拱火的部分，银行提供大量的借贷资金，为购房者、开发商、政府等各个主体加上层层杠杆，推高土地和房产的价格，这个部分，并没有真正进入实体经济。所以，这个行业要做的也是“脱虚向实”，措施我们已经非常熟悉了——这五年来，调控一直在房企端去杠杆，供给端控地价。为什么要控制城投兜底拿地，大概也有这样的思路。和以往的类似重要会议一样，直接针对房地产的内容，出现在了“健全社会保障体系”这一趴。熟悉的“房住不炒”被保留了下来，没有像很多网传说的那样被删除，但是，也没有出现在口述的报告里。要知道，五年前，同样的表述是发言重点，曾经是在会场里博得过热烈掌声的。所以，我的理解是，这五年来炒房的预期已经得到了扭转，如今强调“不炒”的迫切程度已经大大降低了。未来的政策倾向，很可能会更偏向“房住”的部分。比如说，保障住房品质，鼓励刚需和改善性需求，以及，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。基于此，保交付的政策利好是可以期待的。这不，这几天，PSL也重启了，力求给保交付提供足够的资金支持。以及，保障性租赁住房的供应还会进一步增加，对于专业的房地产开发企业来说，代建这个赛道的空间还是蛮大的。在区域和城市发展方面，也有新的表述。“以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局……加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。嗯，换句话说，大城市不会无限扩张了。大家都知道，如今的超大特大城市的发展，很多都是靠“合并”而来，直到2019年，还有济南市吞并莱芜市的案例。而像“深圳兼并惠州”之类的小道消息，更像是年更贴一样，时不时就会来一次。但这样的模式就要改变了。对外不再是大鱼吃小鱼，而是强调“中心城市带动周边市县共同发展”；对内不能老是大搞新城大建新区，要做好存量的城市更新，比如三旧改造、微改造等等。好处在于，旧改这个风口还有发展的空间，不好的地方在于，那些在大城市的周边区域买房，赌城市扩张的人，恐怕很难等得到了。最后，说说学区房的未来。报告中，再一次提到了“教育公平”，称要“加快义务教育优质均衡发展和城乡一体化”。过去几年里，促进教育公平的事情已经做了很多，无论是大学区改革，还是义务教育教师轮岗，所有的尝试都指向一个方向——让优质教育跟房子“脱钩”。那么可以预见的是，未来，自家小孩想要受到优质的教育，要拼要卷的东西会越来越多，明面的竞争少了，私下的pk多了，唯独以往那套拼学区房的模式，不会work了。而职业教育会得到前所未有的重视。在传统的教育观里，学历教育天然比职业教育更优越，学历教育培养出来的白领天然比职业教育培养出的蓝领优越，所以家长们才会对中考的“五五分流”异常焦虑：只有一半的孩子能上普高，我的孩子要没考上高中咋办？去读技校当技工吗？还真可以。报告透露出的方向，不仅要推进“职普融通”，还要优化职业教育类型定位，大概就是要通过政策倾斜和资源导入，改变大家原来对职教的误解，把职教从教育的鄙视链中择出来。所以在人才强国的战略里，也可以看到，“大国工匠”和“高技能人才”，竟然跟“战略科学家”、“一流领军人才和创新团队”、“卓越工程师”等并列在一起。如果没记错的话，“大国工匠”和“高技能人才”是第一次出现在“国家战略人才”的队伍中。我的理解是，这是在走德国道路，为实体经济，尤其是制造业发展提供足够的人才保障。毕竟在工业4.0的德国，教育同样会进行层层分流，最终职业教育和学历教育的比例，也是各占一半。当蓝领的收入和社会地位，跟白领，甚至公务员都没什么明显的高低之分时，当全社会真正开始尊重蓝领和技术工人时……我们的孩子才可能更好的被因材施教，被迫营业的家长们，才可能真正终止焦虑，停止内卷。以上为正文，来自局姐本尊更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

前几天，广州第三批集中供地结束了。结果……就还挺意外的。首先，没想到这次拍地完全是央国企的天下，一个捧场的民营房企都没有。其次，市区地块的流拍率实在有点高，连此前吹风说有10多家开发商前去看地的白云嘉禾望岗地块，都被放了鸽子，流！拍！了！而我最最没想到的是，现在拿地的这些央国企，和以往的民企啊，是越来越像了……这次拍地，大央企华润置地算是妥妥的“大赢家”。一举拿下荔湾区的望江靓地——新隆沙地块之后，华润第一时间发出了拿地的宣传视频。而在大家看不见的地方，下一步动作也马不停蹄地推进了……市场消息称，华润打算最快在11月初开放城市展厅，元旦前后开放售楼部和样板房。看到时间节点的时候，我大吃一鲸，掰着手指头算了一下，这块有着三江汇流景观、位于白鹅潭核心区的靓地，华润从正式接手到开盘，很可能不到3个月！虽然“前任”华夏幸福已经为地块打了个基础，但，这也还是太快了……要知道，就算是当年把高周转发挥到极致的碧桂园，从拿地到开盘，也需要4个月左右的时间啊！我们随手翻了一下，原来华润版的“高周转”早有端倪了。在成都，华润7月拿下龙泉十陵59亩项目后，两个月左右开工；在南宁，底价竞得江南区五一中路旧改地后，更是不到10天，挖掘机就开进去了；在深圳大本营，拿地之后的新闻标题，直接就是这样的——这种“拿地即开工”的干活方式，就颇有当年恒大的气质了。也难怪在2022年中期报告业绩会上，管理层骄傲地对外表示：上半年，华润开了7个项目，平均比计划提前42天开盘。除了高周转以外，在拿地扩张上，华润也颇有当年民企的风范。在大环境急速萎缩的2022年，华润上演了一出“弯道超车”，前9个月，华润的权益拿地金额高达784亿元，比老大哥万科和保利还要进取——嗯，高居房企拿地排行榜的第一位。但优秀的学生也有烦恼。虽然作为大央企，华润置地背靠大树好乘凉，但“三道红线”的紧箍咒，还是一视同仁的。众所周知，即便是绿档房企，除并购外每年的有息负债增速也不能超过15%。在这一点上，不愁钱的华润，就有点尴尬了。2020年的财报显示，华润的综合借贷额为1650亿元，2021年末，这个数字已经增加为1974亿元，折算下来，增长幅度接近20%。于是……华润搞了个骚操作，在2021年年报中上调了公司2020年的债务总额，其他的主要会计科目全部保持原样。注水后，华润的负债总额增速终于略低于15%的上限，合规了。今年的华润更加凶猛，中期报告数据显示，华润的有息负债规模已经增长了约13%，距离15%的天花板，已经很近了。于是，或许是为了突破融资规模的限制，又或许是能抢到更优质的地块，一种创新的拿地方式产生了——国庆前，华润置地与鼎信长城签约，双方将合作成都市青羊蔡桥约41亩地块，华润控股51%并操盘。深挖之下，这桩交易很有意思。鼎信长城是一家私募基金公司，今年5月末才正式成立子公司北京稳石置业，跨界来和开发商抢地。这种跨界放在以前，是不太可能做到的，毕竟房地产公司拿地有资质需求，拿资质又是有开发经验的门槛的。但是，今年4月，北京悄咪咪把房地产开发资质的门槛给降低了——要拿二级资质，已经不需要有3年的开发经验了，只要有相关从业人员和资金就行。于是，北京稳石顺利上场，运气爆棚，一上来就在15家房企中脱颖而出，把成都这块备受追捧的宗地搞定了。两个月后，转手就把股份让给了华润。说实话，我们无从得知华润和鼎信长城是从什么时候联系上的，但二者确实创造了一个房地产开发的新模式——由金融机构直接出钱拿地，开发商再参与操盘。这样一来，既可以减轻开发商的资金压力，又不耽误扩张冲规模，真·一石二鸟。也不知道这样的操盘模式，以后会不会被国央企大规模复制。最后，还想说几句。房地产这个行业，仿佛永远在踏入同一条河流。在行业的上一个周期，一大批民企们仰仗着高周转这个利器，跃过了千亿销售额的大关。随着他们接连“躺平”，很多人都以为高周转模式会就此终结。但没想到，行业格局大洗牌后，还存活在牌桌上的央国企们，比如今天的华润，上一篇提到的绿城（详见→旭辉踩了的坑，绿城要再踩一遍？），已经卷出了新一轮的高周转。甚至，比此前的民企跑得还要快。当然，我可以理解目前这个大环境下，央国企背负的社会责任。他们必须保持拿地的热情，如果连他们都不拿地，经济社会的运转会更加困难。也必须要承认，央国企们在融资上更有优势，资金链不会有太大的压力，即使是走了高周转模式，烂尾的可能性也不大。所以，更需要担心的，或许是当年那轮“高周转”暴露过的那些问题——工程质量是否能够过关，是否能够因地制宜地进行产品设计，开发出符合当地购房者口味的楼盘。毕竟，对于购房者来说，没有人愿意倾其所有，接盘“史上质量最差的一届房子”；而对于房企来说，拿地往往只是开始，真正能卖出去，才是落袋为安。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

信托融资这把隐秘的“双刃剑”，终于在房地产这个行业里，显露出了残酷的一面。回看近几年，“三道红线”压顶，信托一方面能弥补房企在公开渠道融资的不足，另一方面，还能完成债务出表，在明面上帮助房企“降负债”。看起来两全其美。但很少有人提到，这个渠道也给房企带来了更高的融资成本，更大的经营压力，以及，更难被察觉的违约可能性。从节前到现在，旭辉从官方认定的“小红花房企”到股债双杀，顺带搞垮了中债增信用的那点事儿，大家都知道了。如今，同样的故事，似乎正在另一家大型开发商身上上演。绿城今年刷足了存在感。先是在2月的北京首轮集中土拍上，斥资百亿元拿下三块地，随后，在杭州大本营的第一次土拍市场上，又一次性砸下7块宗地。生猛扩张的背后，绿城低调地为自己找来了金主。从7月开始，绿城相继为北京的地块引入信托公司——亦庄新城地块引入了华润信托，崔各庄地块引入了陕国投信托，刘娘府地块引入了上海信托。这是近三年来，绿城在北京开发的项目中，首次借力信托机构。向信托机构转让了接近一半的项目权益后，绿城背负的资金压力就小得多了。类似的操作，也在绿城其他区域的项目中出现了。6月，绿城在长沙的项目公司，新增了股东交银国际信托。驰景手中握着的是长沙绿城凤起麓鸣项目。作为长沙去年集中供地中最受关注的项目之一，至今仍是长沙楼面地价之王。而引入信托的另一面，是越来越疯狂的高周转。就拿北京的三块地来举个栗子吧。三块地的销售指导价在5.8—9.15万/平米，放在其他任何一个城市，这个价位都是值得慢慢打磨一番的豪宅产品。但是！绿城的表现却一反常态——拿地仅仅三个月，指导价为8.8万/平米的亦庄新城地块，已经拿到销售证了。另外两块地，分别在拿地不到四个月和七个月的时间里，相继拿到了预售证。这奔跑的速度，简直比曾经的高周转之王碧桂园还要夸张。好在目前的市场还是愿意为“绿城出品”买单的，在6月首开的两个项目，最终去化都还不错。那么，为什么绿城会由崇尚慢工出细活的豪宅教父，变成拼命奔跑的高周转房企呢？比较明显的变化，可以追溯到2018年。随着大股东中交的日益强势和资金链的压力，当年7月，绿城在内部文件中确定转向——今后，要“调动一切资源”实现高周转。第二年，绿城创始人宋卫平“交班”张亚东，随之确立了新5年的发展方向——2018年只卖了1560多亿元的绿城，2025年要完成4500亿的销售目标。于是近几年，一面是绿城在拿地上花的钱，逐年暴增……另一边，是总负债规模像雪球一样，越滚越大。但净负债率的走势，就很有意思了。2018年-2020年间，绿城的净负债率不断走高，但随着三道红线的政策出台，摆在绿城面前的任务变成了“既要又要”——不想放弃当年提出的销售目标，那就必须加快融资，多拿土地；而为了满足合规要求必须“降档”，那就得降低净负债率，美化报表。可以“两全其美”的非标融资从此登堂入室。有趣的是，就算这般努力，绿城至今仍是TOP10房企里面，少有的黄档房企。但是，旭辉的例子告诉我们，信托这种非标融资，是有可能反噬的。相比起正常的融资渠道，信托的收益通常更高，无形中给了开发商更大的经营压力。再加上行业处于下行期，去化周期拉长，回款速度变慢，许多房企连自家员工的工资都发不起，又怎么能还得上如此高息的产品？而非标产品，往往还有不为人知的抽屉协议。此前，澎湃新闻曾经引述知情人士称，旭辉旗下所涉信托遇到的危机，是因为作为项目股东的信托方在销售不及预期的情况下，要求进行提前清算。我们在绿城发行的，北京项目信托产品介绍上，也看到这样尴尬的表述——谁也不知道，在销售回款不佳的情况下，是否有要求赎回产品的条款。而且，此前绿城的商票，似乎也出现过问题。今年上半年，彼时绿城还间接控股的子公司绿城颐合房地产公司，进入了上海票据交易所发布的商票持续逾期名单。虽然事后，绿城颐合发布了澄清声明，表示5月末所有逾期问题已经全部处理完毕，但仍难掩公众的悠悠之口。现在回头想想，当时的绿城，真的是被误伤吗？以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

喧嚣的国庆假期结束了，一直在等的假期楼市销售数据，陆续出炉。我看了下，一个字——淡。无论从哪个第三方机构的统计结果来看，全国代表城市的新房成交普遍都不太行。无论是论面积还是论成交量，都和去年同期，有着40%左右，甚至以上的同比降幅。一个可供比对的数据是：CRIC数据显示，2022年前9个月，全国30个重点城市的商品住宅成交面积，累计同比下降41%。两相比较，这个国庆长假，楼市没有明显的回暖。分城市来看，一线城市里面，只有广州因为去年基数比较低，同比成交量略涨，其他三个城市全部大跌收场。其中北京的跌幅最猛，接近90%，上海跌幅超过70%，深圳腰斩。但如果看成交面积，那就是全线崩溃……二三线城市就更不用说了，跌多涨少。而就算是一线里成交最好的广州，拆碎了说，也大概只能用四个字来形容——前高后低。前两天风风光光，朋友圈里到处都是人声鼎沸的售楼部照片，仿佛旺季回归。但到了后面几天，人气一下子就消散了，重新回到一个淡静市的模样。也就是说，对楼市有兴趣的客户总量，尚不能支撑哪怕七天的表面繁荣。广州尚且如此，其他城市的售楼现场，应该也好不到哪里去。说实话，虽然知道网签会有延迟，但这个黄金周的结果，依然有点打节前这波放松政策的脸。时间有点久了，我就不回顾政策本身了，但总结一下，确实出现了两个非常明显的倾向——1、在“一城一策”的大背景下，对于弱势城市的政策倾斜容忍度，已经达到了一个相当惊人的程度；2、被呼唤了无数次的“全国性政策”，终于重出江湖了。又是给退税又是降房贷利率的，全是重拳出击，全部集中在9月的最后两天密集轰炸，本来是想给银十开个好头的。看看最后交上来的考卷，只能说，暖气还没有传递给每个人。难道是好消息来得太晚，大家都看电影+旅游去了？看看这七天电影票房的数据和旅游的大数据，再同比一下去年，这跌幅也不比房地产少啊！但讲真，这段时间，我们确实从市场端感受到了一些回温的迹象。比如说，9月份的销售快报显示，那些偏稳健的房企，销售数据已经实实在在地回暖了——中海地产9月销售金额同比增12%；越秀地产9月销售金额同比增178%；金地商置9月销售金额同比增92%；……当然，这些房企的回暖，是建立在广大爆雷房企销售down到谷底的基础上的。随便写个吧，中国奥园的9月销售金额，大概也就同比跌了个90%还多吧。再比如说，二手市场已经提前火爆了。据贝壳研究院数据显示，今年“十一”期间，贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，甚至超过了2020年同期水平。其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的2倍。鉴于节前先后出台了多城“带押过户”以及全国范围内一年内换房返个税的利好，现在二手房的卖家，有可能就是新房市场的潜在买家。毕竟，虽然房住不炒很多年了，但大家还是有着对于美好生活的需求的。要不然前段时间的冰封市里，豪宅也不会那么一枝独秀了。最后一个趋势是——很多刚需购房者确实动了起来。聊了大半年八卦的购房群里，重新出现了“抄底”的声音，也有观望了一年以上的粉丝揣着400万左右的预算，在这个假期开着车，重新带父母跑遍了广州合适的楼盘。是，他们大都没有出手，但至少给市场贡献了真实的人气。数据也说明了这样的转变。这个假期，广州的刚需盘重新开始走红了——和上半年的统计有所不同，上周网签量排名前十的楼盘之中，位于远郊刚需板块增城和花都的楼盘占了60%的比例。再加上番禺的亚运城也是刚需大盘，屈指一算，这个国庆，刚需客已经成了入市的大头。刚需客是对价格极度敏感的群体，愿意集体出动，很可能是源自于郊区楼盘更愿意纾尊降贵，大幅让利。举个栗子，在广州白云区，作为一个地铁旁自带各种学校商业配套的近郊大盘，越秀白云星汇城就敢一步到位，打出150万起买三房，一下子就卷死了周边的竞品。虽然因为签约有延迟，目前越白星没有上榜，但接下来可以看看，表现绝对不会差的。这也验证了之前我们说过的，这个市场不是无量下跌，对于广州这个城市，人口流入的基本面并不差，最基本的需求还在，只要愿意降到位，就会有人接盘。那么，现在真的是抄底的好时机吗？个人建议是：二手确实可以买了，一手不着急的话，可以边看边等年底。即使是今年最勇猛的越秀地产，对比年初的销售目标，完成度也刚刚达到65%，还有35%的空间需要在最后三个月冲刺。而其他的房企……就更不用说了。可以预期，在年底之前，大部分城市还会经历进一步的政策放松，各家房企也会经历进一步的近身肉搏。但是！具体到广深这两座一线城市，还真不一样。深圳就不用说了，从去年的深房理开始，到豪宅里走出的国企高管女友，到公务员前妻摇中三套网红盘，再到空口白牙卖不存在的回迁房指标，卖出两个亿……和炒房相关的雷，这一年多没有断过，每隔几个月就出来闹一次。虽然每次闹到最后都不了了之了，但你猜，深圳敢不敢顶风松绑？广州呢，虽然没出什么乱子，也确实有不少楼盘在降价出货，但从高层认可的70城数据上来看，是实实在在没有怎么跌过的……会有放松的可能性，但是总得来说，不可能太激进。但是，既然已经开始出台全国性的放松政策了，那么，总有一些利好会惠及到一线城市。企稳回温，不会缺席。最后，目前真正影响楼市的是什么呢？无论是大的经济形势，还是个体的购买力，乃至我们提到很多次的，比黄金还重的信心，最终都汇聚到一个点——口罩。这方面的趋势，我举一个小例子吧。这个假期，有一篇自媒体文是刷屏了的——内容如题。作为一个时常被404的自媒体人，从我以往经验出发，类似内容的寿命基本以小时计。但这一次，不一样了。发布者自己都感慨，一天时间内，阅读量达到了三百万，相关负责人轮番上门解释，态度很好，没有一个人提出删帖的诉求。最后，这个帖子存活了整整两天，最终的结局也并不是大家熟悉的“此内容因违规无法查看”，而是——主动删除，和被动404，区别还是有的。此外，大家也都看到了，停摆了许久的万人马拉松，即将于11月在多个城市重启。这是人员密集的大众体育运动，会有许多普通爱好者参赛，我不太相信，到时候会让运动员们戴上口罩，徒增心肺负担。所以，对楼市的未来，也不妨多抱一些信心。以上为正文，来自局姐本尊更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

最近，地产刚需消失的话题，火了。CRIC数据显示，全国一手市场中，两房三房成交比重下降，四房的比重，出现了明显的上升。广州也有同样的趋势。与前几年相比，今年上半年广州的住宅市场中，110-144㎡区间的市占率稳步上扬，

前天深夜，一肚子苦水的旭辉终于站出来了。公告全篇看下来，就是大写的三个字——我没事。首先，传闻中没还上的非标债务，正积极与金融部门磋商解决；其次，账面上300多亿现金虽然“绝大部分无法按需使用”，但不代表旭辉还不起债。最后，秀了一把肌肉，如期兑付了公司2024年到期的境外优先票据利息。事实证明，资本市场对这种说法完全不买单。公告一出，旭辉的股价立马被砸盘，两天下来跌了47%，已经接近腰斩了。顺带也把其他几家优质民企的股价，拖下了水。说句公道话，旭辉这一轮“股债双杀”，确实有点冤大头的意思。这天津滨海项目的信托产品并没有到期，但因为销售实在太惨淡了，项目其他几个股东要求提前清算。项目卖得不好，也说不上是旭辉的锅，毕竟三十年河东，三十年河西。何况，这笔信托仍然处于宽限期内，本就有转圜的余地，网传的最新消息说，国家队似乎准备出手相救了——又是借新还旧。熟悉的配方，熟悉的味道。但对地产人来说，最错愕的是什么呢？旭辉并不是筹不到钱。即便上半年融资冰冻，旭辉依然完成了4次境内外直接融资，带来了46亿元流动性。并且，旭辉还是在国家队挂过号的“示范房企”——就在上周，中债信用增进公司出面站台，协助旭辉发行了12亿元的债券，3年期的利率仅3.22%。更别提旭辉还一直在变卖资产，配股筹资了。最近这一个月，从这两个渠道回的血，都有十几个亿。那么，是旭辉的房子卖得特别不好吗？也没有。前8个月，旭辉合同销售额943亿元，同比去年下滑约47%，与行业整体的下滑程度保持一致。而且，从4月开始，月销售数据甚至出现了连续环比微涨，恢复的势头强于大市。于是，问题就来了：为什么旭辉看上去找不到痛脚，却依然陷入了违约的恐惧呢？前几天，在旭辉掌门人林中的公开信中，我们看到了一部分答案——”断供潮〞让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取……客观上造成我们虽账面仍有逾300亿现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。这话没什么毛病，“保交付”大环境下，现实就是如此。但另外一句话，就让人生疑了——在市场需求端回暖、销售恢复正常之前，我们都必须过难日子、紧日子，节省一切可以节省的开支。市场冰封这么久了，还有什么“可以节省的开支”，是一直没有节省的呢？我们从旭辉自身的动作中找到一些端倪。2021年，住宅供地“两集中”政策正式落地，不少房企开始减少拿地，但旭辉把高杠杆模式坚持到了最后一刻——当年拿下了高达878.3亿元的土地，单是前6个月，就砸了540个亿。激进的拿地风格直接体现在报表上。近三年，当别的房企在努力缩表的时候，旭辉的有息负债是不降反增的。更别提600-900亿元的表外负债了。为了分担开发风险，旭辉的方法是——努力拉其他房企入局。如今，旭辉80%的项目都是联营合营项目，但事实是，这些合作房企往往比旭辉躺平得更早，反而指望旭辉回过头来兜底。这输血的速度，能赶得上失血的速度吗？其实，在行业一片哀嚎的时候，林中一直是坚持乐观的那个。十个月前，林中曾经公开表示，活过今年6月就没有问题；五个月前，他在年报业绩发布会上说，相信冬天快结束了，期待5、6月份的楼市小阳春；直到8月30日的2022年中期业绩会上，他终于承认，今天的行业格局，“我们在年初的时候也没预测到”。当然了，误判是常态，没什么不好意思的。毕竟，在当下的形势下，预测未来已经成了一件高风险的工作，机构和大咖们的看法也一直在摇摆。就连“大家都懂”的十月之后到底会发生什么，研究机构的看法也截然相反。大摩认为，出于经济原因，2023年春天，就会出现政策上的转变——但高盛认为，因为“非经济原因”，中国在2023年Q2之前都不会转变政策。但是，研究机构的误判，顶多是损失一部分投资者的钱。一家企业的领导者如果误判了未来，葬送的，可能是亲手打下的江山呐。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

“房住不炒”已经进入第六个年头。六年下来，买房者的选房逻辑彻底变了——为了博“一夜暴富”不惜“住投分离”的神操作越来越少，购房的主力诉求从更看重楼盘的升值潜力，逐渐回归为相对纯粹的“居住为王”。“上车族”的购房习惯也开始分化。十年二十年前，年轻人“上车”都喜欢从小两房开始，先小后大，卖一买一，逐步置换，打怪升级。而对于如今的购房者来说，未来面临的，可能是二手市场长期淡静，房价增幅不可预期。如果像前辈们一样操作，别说一进一出在税费和中介费上的损耗，光想想置换的时候，可能半年一年都卖不出一套房，腾不出购房名额，这时间成本，也够糟心的。所以，对于现在的年轻人来说，要么干脆不买房，如果真必须买，宁愿咬咬牙，在可选的范围内尽量“一步到位”，规避未来换房的麻烦。对于他们来说，一个新的痛点出现了——怎样才能用相对便宜的价钱，选到一套具有高成长性的房子，能够满足自己从单身到结婚生子，三代同堂甚至二胎降临这“全生命周期”的各种实用性需求？没想到在广州，我真发现了这么一种产品。这个产品的建筑面积，大约101平米。先给大家看看原始的户型图：一眼看去，大概有几个突出的优点：1、原始户型非常方正没有明显的缺角，做出了标准的四房两厅两卫，每个房间都足够居住。2、用了当下流行的大横厅设计标准的大面宽小进深，四开间朝南，全屋南北对流通风，保障了非常好的居住舒适度。大横厅示意图3、LDKB一体化设计空间紧凑，走廊几乎0浪费，非常实用。4、公卫设计在入门处三分离设计，洗手台单独放置，满足后疫情时代入门第一时间洗手消毒的需求。入门洗手间示意图5、每个房间都有大飘窗除了客厅是厅出阳台之外，每个房间，甚至包括主卫，都有整整一面墙的大飘窗。飘窗一方面可以保障足够的通风采光，另一方面，可以提供足够大的赠送面积，这些面积还具有足够多的可玩性——毕竟，利用飘窗改造来实现床、书桌甚至储物柜的各种功能扩展，大家都见怪不怪了。餐厅大飘窗示意图当然，要承载每一个人生阶段的空间改造梦想，还得有一个最关键的要素——户型内部的承重墙比较少。恰好，这一点，这个户型也符合。于是，101平米成为了一个有趣的面积段，可以利用各种空间的转换，在成长期的每一个需求之间，进行完美的腾挪。对于单身的年轻人或者小夫妻，这里可以是一个豪华版的两房，超大客厅双面采光，拥有步入式衣帽间的超大主套，与居家办公时的“刚需”独立工作间，一个都不会少。对于三口之家，可以成为一个标准的三房。如果日常偏爱呼朋引伴，可以保留大客厅，如果还想营造一些学术的氛围，也可以把客厅一角改造成带沙发和满墙书架的独立阅读区；如果想给孩子更大的成长空间，可以把两个次卧合二为一，兼顾游戏室和卧室的功能。如果是一家四口，或者迈入二孩阶段之后，就可以像原始户型一样，不拆不改，长辈和孩子各取所需，保留一个相对舒适的标准四房——毕竟，三胎时代来临之后，市面上80平的四房都可以卷得出来，妥妥的户型香港化。但这种房子，怎么说，虽然可以提供足够多的功能分区，但难免要牺牲舒适度，至少有一个房，是小得只能用来当储藏间的。那种感觉，现场看过的都懂。而这标准四房也是有根据使用习惯，去预留优化空间的。比如厨房和餐厅的区域，因为餐厅旁边有整整一面墙的飘窗位，完全可以把餐边柜做上飘窗，做成标准的“中西厨”。如果不太好理解的话，放一张其他楼盘的样板间图片供参考——地产知识橘实拍图这种设计的好处之一是当然是扩展了厨房的使用空间，但更重要的好处是：让餐桌成为了真正的家庭中心。除了一家人日常吃饭的地方，在放学之后，这里可以是孩子们的作业台，妈妈可以一边做饭，一边兼顾孩子们的学习。（当然，我们更鼓励在客厅沙发上瘫着的爸爸转过头来，给孩子辅导作业。）在休闲的时光里，这里是全家人喝咖啡、沏茶、聊天的水吧，加上客厅的沙发位，可以满足一大家子客人来访的需求；夜深人静的时候，这里还能成为大人的工作区和孩子们的阅读桌。而且，还有一个设计细节——两个儿童房的门都是朝向客餐厅的，这就很方便父母在公区忙碌的时候，稍微兼顾一下孩子们的状态。阳台视角示意图总之，这是可以让一家人的关系更加亲近的户型设计。当然，户型不是独立存在的。谈一个户型的好坏，应该放到项目地块里去，充分考虑楼栋布置、朝向、景观和安静度之后，才能够综合评价。而项目地块也不是独立存在的，它和区域的禀赋、交通、配套等，一起构成了业主未来即将获得的，完整的生活方式。上面说到的101户型，所在的项目名叫“星航TOD”。星航TOD位于广州市黄埔区的临港经济区。这是一个处于广州＂东进＂主轴上的板块，与“珠金琶”之中的国际金融城、琶洲一起组成了“黄金三角”，承接＂第二CBD＂巨大发展势能的区域。项目示意图区域的路网已经非常通达，从黄埔东路到黄埔大道，一脚油门下去，半小时可以直达珠江新城。而公共交通方面就更方便了。星航TOD就在5号线东延段庙头路站上盖，这个东延段预计2023年年底开通。也就是说，业主收楼的时候，地铁已经开通了，只要下楼走大概75米就到地铁口，不用换乘，几个站直达珠江新城。此外，项目周边还有已经开通的13号线南海神庙站，直线距离也就500米左右。反正，对于需要按点通勤的年轻人，很友好。项目示意图概括起来说，这里属于CBD的强外溢板块，距离近，交通便利，会有自然而然的人口和产业导入。官方数据显示，黄埔临港区已经有超1.5万企业落户，包括广州日报、黄埔国际邮轮城等大型企业。好了，回到项目本身。地块位于庙头路铁站上盖，密度很低，容积率2.44。而目前5号线沿线在售项目，容积率普遍在3-6之间。大家都知道，低密可以大大提升生活的品质感，首先能提升绿化面积，其次有利于通风采光和景观打造。这两个特性，在这个项目里确实做到了——项目示意图南面是小洋楼，北面是高层地块，高层地块中采用了豪宅惯用的围合式排布，留出了一万平米的大中庭。这种布局的好处很多，首先避免了楼栋对望的尴尬。其次，给所有户型创造出了尽可能广阔的观景面和采光面，最后，还能让小区的住户拥有一个非常宽广而奢侈的公共空间。开发商越秀地产将这个公共空间打造成了杭系中央大园林，这是一座一步一景的沉浸式园林，配备了蓝宝石游泳池、阳光草坪和健康跑道。园林实景图类似的项目打造方式，珠江新城的豪宅凯旋新世界也采用过。而这次新推的101平米户型，位于上面的F5、F6两栋。这两栋的好处是：1、远离主干道——黄埔东路和庙头路；2、视野开阔，前面没有高楼栋遮挡，7层以上可以看到珠江；3、到庙头路地铁站A口就只有约75米，“举步即达”这几个字，一点都不夸张；4、近小区配套幼儿园、小学和商业综合体。也就是说，住起来相对安静宜居，但是又非常贴近生活的烟火气，生活极其便利。当你在早起匆匆忙忙赶地铁的时候，送娃的时候，穿着睡衣下楼买咖啡的时候……就很快。这个爆改出“全生命周期”的神户型，会在这个国庆悄悄上新。目前，开发商透露出来的价格是——单价4万出头，总价不到420万。这个价格大概是个什么水平呢？如果以珠江新城为锚点，在临港经济区这一带，沿途按与珠城的距离，价格自然是由近及远，依次递减。最近的万科城市之光，均价5.6-6万，偏改善型需求，而万科黄埔新城，属于遥远的“价格刺客”，3万+的均价，适合特别基础的刚需上车。星航TOD地处中间，价格适中，适合那些不希望房子住起来太小太逼仄，又想用相对便宜点的价钱拿下一套舒适且实用的房子的人。何况，三个项目里，星航TOD容积率最低，距离地铁口最近，如果买房真的是为了住家，这儿的宜居度和通勤的便利度，绝对可以加分。此外，还有一个小的信息点：之前，星航推出的四房产品是115方的户型，而这次国庆上新的101平户型，门槛是相对更低的，不但面积更加紧凑，国庆期间，还会有力度颇大的开盘惊喜。比如说，额外的折扣啦，瓜分百年物管费啦……（不要问我为啥70年的产权可以送百年物管费，到现场看看就知道了，狗头保命）以上为正文，来自是大橘呀广州刚需「一步到位」技能点，进群聊↓↓

长三角和大湾区的楼市政策走向，出现了有趣的背离。先看看这张图——当大湾区的城市还在试探性的搞一些间接的调控手段，比如二手带押过户、放松落户、放宽限价浮动区间……的时候，长三角已经干脆利落地放了大招——9月，宁波全面取消限购，苏州全域对外地人放开限购。虽然苏州新政隔日被召回，但在我印象中，这应该是全国GDP前十名的城市中，楼市放松得最为激进的一次。甚至，连一线城市上海也有了动作，先后放开了二手房指导价和新区人才购房的口子。但这不是全部。如果回溯一下就会发现，早在今年三四月，长三角就先行一步，一二线城市宁波、南京和上海的部分片区，都有了明显放松限购的动作。但彼时的大湾区，二线城市东莞和佛山，房票发得遮遮掩掩，真正大方放松限购的，只有中山这种三线城市。那么，大湾区为什么不着急？首先，出乎我们意料之外的是，今年长三角的楼市，远比大湾区要垮得厉害。今年前6个月，据各地披露的口径，广东省的商品房住宅销售面积和金额，同比大约有三分之一的降幅。但这和江苏、浙江两地相比，只是小巫见大巫。浙江省前半年卖出去的房子，面积直接同比腰斩——其次，长三角主要城市的库存压力，尤其是二手房的库存压力，比大湾区城市更大。就拿苏州举个栗子吧。在链家网上，苏州的二手房挂牌量达到了13.5万套，加上超过6万套的一手在售房源，整个苏州的房源库存接近20万套。这是什么概念呢？一个可以对比的数据是，一线城市广州最近二手房存量暴涨，但是，也只涨到了12万套的水平。同样的问题，南京也有。目前，南京待售新房套数7.5万套，但网上挂牌待售的二手房，已经来到让人有点却步的14万套了。所以，我们可以看到，长三角销售数据掉得明显，还有这么高的存量市场抛压，不但二手房难卖，一手市场的鸭梨也很大。也难怪长三角急吼吼地密集出政策，不惜踩线“闯关”，也要释放托市的决心。使了这么大的劲儿，效果怎么样呢？说实话，不怎么样。中指院数据显示，今年前8个月，长三角主要城市商品房的成交面积同比下降了接近一半——下降的幅度与前几个月相比，没有太大起色。而落到具体的城市上，除了上海、杭州这两名尖子生以外，其余城市的市场热度不增反降。拿我们此前说的南京举例吧。早在今年上半年，当地楼市的实质性松绑政策就初显端倪了。4月，南京先后放开了六合、溧水两个外围区的限购，随后又大幅放松了中心区域的限购。6月中旬，放松的底线再一次被突破了——非南京户籍居民，只要一次性补缴6个月社保，即可开出购房证明。这种措施，约等于直接放开针对外地人的限购，对于强二线的南京来说，已经近乎“赤裸”了。但即便这么努力，南京新房的成交量还是不甚理想。据当地媒体报道，自今年1月新房成交量见顶后，近几个月都在市场底部徘徊。而全面放松限购后的7月份，成交量不增反降，触及全年最低点——而长三角的弱三四线楼市，更是全面承压。讲真，在过往的楼市周期里，但凡各地只要一推出降首付、降利率的利好，购房者就开始蠢蠢欲动。如果能放松限购，拿到房票的投资者会抢着跑步入场，楼市热度一定会起来。没想到，这一轮“稳市场”，预期的效果迟迟没有来。所以，或许正是因为购房者迟迟不买单，所以长三角松绑的力度才会越来越大。反过来，当持币待购的人们发现，政策利好没有带来真正的市场热度的时候，难免会想要继续等待，等一个更好的购房时机。看起来，就像一个负向循环。但是以上这些，全部是针对购房者来说的。从开发商的层面来看，抄底已经开始了——他们都在涌入长三角。今年1-8月，百强房企的投资清单中，长三角的投资量是四大重点区域里最高的，占到了半壁江山，而珠三角区域的投资额，只占了长三角的一半。就算是大伙儿都十分谨慎的三四线城市，在最后的拿地占比上，也显示出了明显的地域倾斜——环渤海、中西部地区明显下滑，珠三角“叫好不叫座”，而长三角依然是房企们眼里唯一“增持”的“香饽饽”。讲真，如今的开发商前有还债的压力，后有不断下滑的销售额，拿了地可能是找死，但不拿地一定是等死。所以，每一分钱都要花在刀刃上。现在的投入，赌的是未来一两年的市场走势。那么，这一届开发商，赌对了吗？以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

楼市的冰河期，已经持续了整整一年。但最近，我们发现，身边的改善需求有了逐渐回归的迹象。有朋友卖掉了市中心的老旧一居室，然后盘算着，想入手一套天河区的三房。“忽然有一大笔钱在手上，反而挺心慌的，各种用法都想了一圈，还是觉得核心城市的新房好，可租可住，更加保值。”也有朋友，为了置换一套早就看好的市中心大平层，低价割肉了海珠的房子，只希望腾出名额和资金。“真不是为了炒房，目前住的房子已经快二十年楼龄了，车位很少，电梯也经常坏，确实很妨碍生活体验。”于是，我们可以看到，虽然整个行业已经陷入困境，但只要不断升级的居住需求一直存在，就会生生不息，成为这个行业得以永续生存的最强韧性。被一直强调的“房住不炒”，也逐渐成为了现实。而如果说到“住”，合格交付这件事，就被提到了无比重要的位置上。早在两个月前，“保交楼”就已经被写进了最高层会议内容，一句“压实地方责任”，让“好好交付”这件事上升到了“稳民生”的高度。具体可见→当“保交楼”写进最高层会议事实证明，效果立竿见影——国家统计局最新数据显示，8月竣工数据的跌幅明显收窄，而光在河南一地，就有694个房地产停工项目正式复工。但对于一家房企而言，想要穿越这个周期，修复购房者的信任，在破局的时候具有更强的爆发力，那么，保障项目“不烂尾”只是最基础的一步。一部分更有前瞻意识的房企，已经在卷产品力更新，和配套升级了。我第一次关注到时代中国的“增配”，是从引进学校开始的。今年的开学季，时代中国旗下七个项目的业主，把娃成功“投递”进了家门口的名校。时代天韵（黄埔）配套小学开学了对于一部分业主来说，这些名校来得像个意外之喜。黄埔的时代天韵和时代天境在今年1月同时宣布，成功引进黄埔区数一数二的新锐名校——东荟花园小学。其中，黄埔区时代天韵的配建学校，为东荟花园小学东校区，而时代天境的配建学校，为东荟花园小学北校区。东校区这蒙特里安风格的外墙配色，也是很有“生活艺术家”的风格了。东荟花园小学东校区关键是，好消息宣布的时候，这两个盘已经卖了一半多了。许多业主本来对学校没啥期待，忽然就从天上掉了个大馅饼，那心情，啧啧啧……不过，时代中国为旗下项目“空降”优质教育资源，也不是一次两次了。我随便数了一下，最近，时代还给广州的时代倾城（中新）、增城的时代名著引进了著名的华师附小。时代倾城的配套小学而佛山在售的TIC时代全球创客小镇，配备的也当地最好的学校之一——石门中学。为什么要在这么“钱紧”的时候坚持“增配”优质教育？时代内部的朋友说，为每个项目配好学校这事儿，“是老板要求的”。嗯，时代中国董事局主席岑钊雄，确实在中期业绩发布会上说过这么一句话：“未来时代中国将更加注重企业经营和盈利能力，通过公司的产品和服务的提升带来增长。”在产品配套的提升上，除了优质教育，还有社区商业的兑现度。对于广大的自住客户来说，项目交付时，如果楼下的商业能够顺利开业，解决日常的衣食住行，居住的品质感就会大大提升。于是，时代的许多楼盘在交楼之初，就把麦当劳、肯德基、华润万家、钱大妈、百果园等一系列商业配套引入了底商。

前几天去看了山海合悦。对，就是那个拍地时跑出了62轮报价，20家房企抢都抢不到，最后还得是摇号……的天选之子：前·佳兆业·悦伴湾。当时就荣登了南沙地王，虽然后来记录被建发打破，但，至！今！还！是！南！沙！湾！地！王！这是一个被烂尾又被盘活的项目。在研究过程中，我意外的发现了“如何提前预判一个新盘是否存在烂尾可能”的指标——就看：是否错配。山海合悦是妥妥的错配产品。这当然是佳兆业的锅。毕竟项目前期的报建和规划设计是佳兆业做的。在南沙湾这个定位偏豪宅的板块，佳兆业不顾一切拿了个地王，然后，转头就不顾一切的设计了个纯纯的刚需产品……两梯六户啊，销售这么一说，我都懵了。“你这是刚需盘啊？”他也不避讳，是的，我们是刚需一点，但周边景观好，学校也好，总价低，适合上车。我就想不明白了，明明在豪宅地段，做个豪宅去拿最高的溢价不好吗，为啥要搞这么个错配的产品呢？南沙湾是风景这面独好，但它的商业配套和生活便利度肯定不如金州蕉门一带，就是去个南沙万达，也有接近10公里的路——这是逼着你自己定位的刚需朋友们自驾出行啊，每天从南沙湾开个车去成熟的金州蕉门买买买？而且，也不近地铁。这套拿地和卖房的逻辑，我不李姐。于是我就去查了下，这块地是佳兆业2020年11月拿的，4个月之后就对外公布了案名和总规——广州市规自局官网说，项目的设计方案是2021年4月份过审的——从时间来说，勉勉强强算个正常进度吧。毕竟周转快一点的房企，5个月都够建起来卖一波了。好了！敲重点了！前面说的预判指标，就在这里了。你看，通常豪宅地段拿地王都是建豪宅对不对，佳兆业偏不，为啥呢？刚需盘流速快啊！豪宅虽然赚得多，但卖得慢啊，相反，把产品切得细细的，每套房子都小小的，这样虽然溢价少，但卖得快啊！那为啥要这么急吼吼的赶紧卖了呢？老实说，你是不是缺钱了？不差钱才会去想怎样赚更多，缺钱了还不赶紧想着怎么活下来？但是！注意啊，这个盘设计方案过审的时候才2021年初，这时离佳兆业正式暴雷还有大半年呢，佳兆业已经在一心一意的要流速要回款了——那会儿谁要质疑他的现金流，保不准还会有人说，人家都有钱拿地王，怎么会差钱呢？你说普通人谁会想到当时看上去如此稳健的佳兆业会出事呢？所以数据会说谎，但事实不会。你可以通过调表等各种手法把财报做漂亮来掩盖资金问题，却没法在卖房回款这件事上隐瞒遮掩。缺钱的信号早就出现了。所以，2021年11月佳兆业暴雷之后，当月，就传出消息，佳兆业把悦伴湾这个项目的全部股权转让给了平安信托。当时业内的消息是说，这是平安信托落实风控措施，相关责权没有变化。这个项目就一度停摆了。后来是深圳信达折价收购了项目的债权，深圳华建再提供增量资金借款，由信达地产华南区域公司操盘代建，才把它给盘活了。也挺好，先扣下项目，毕竟在大湾区最有概念的板块，房子也还没卖，可售货值有35亿多，再找合适的第三方来操盘代建，回头卖完了一起分钱，总比暴雷了什么也拿不到的强。对购房者来说，这个过程中最重要的是：信达的「折价」收购。这意味着，信达可以便宜卖，购房者可以便宜买。佳兆业当年操盘时，这个盘的吹风价是3.5-3.8万/平；信达地产接过来之后，前几天销售报给我的吹风价是2.6万/平……2.6万啊朋友们！楼面价2.2万+的项目，开盘卖2.6万……果然是打折收回来的项目，打折卖出去的时候，一点都不手软。当然了，山海合悦还没拿证，最终价格也还没定，但吹风都只要2.6万，我真怕开盘再来一波惊喜……但你要问，我还是不会买。因为有一个问题我始终没想明白：冲着南沙湾去的人，为啥要买一个主力户型只有八九十方的小房子？还有：需要上车过渡一下的刚需，为啥要买一个对刚需来说通勤不方便，生活也不方便的房子？你看旁边的时代南湾——不笋吗？以上。更多广州市场的踩盘调研、个盘点评，欢迎关注↓↓↓再开一个南沙群，进来聊↓↓↓也可添加怼怼个人微信，爆料交流↓↓↓

郭广昌出来辟谣了。昨天早上，这位复星集团的掌舵人，在微博上怒斥媒体关于“监管部门要求摸查复星”一事的报道，并且官宣称，将正式起诉彭博新闻社。一时间，微博评论下涌现了不少为复星打call的支持者。但奈何，复星这一艘头顶“国内最大综合民营企业”帽子的大船，平静的水面下，早已暗流涌动。我们先来看下，当时彭博社的报道说了些什么。据彭博社的口径，近期，中国银保监会要求商业银行摸查复星集团的债务敞口。同时，北京市国资委也对辖内市属企业，下发梳理与复星集团合作情况的通知。虽然事后，北京市国资委对外表示这只是常规的摸清排查工作，但仍然难掩公众的质疑和投资者的“用脚投票”。但复星方面认为，彭博社所谓的“监管部门要求摸底复星”纯属子虚乌有，对公司声誉和正常经营造成了严重影响。因此，也才有了掌门人在微博上“硬刚”这一出。不过，在市场传言的背后，我们看到，今年以来复星系确实在频频对外兜售资产。自上世纪90年代在上海一手创办复星集团后，郭广昌又进驻了啤酒白酒、房地产、金融证券等多个领域，逐渐构筑起一个8000多亿元资产的帝国。但如今，复星庞大的商业版图正一点点被瓦解。郭广昌不仅陆续减持了手上所持海南矿业、青岛啤酒、中山公用等上市公司的股权，甚至在9月初，把镰刀递向了最能下金蛋的核心成员——复星医药。过去一年间，复星医药的股价已经持续调整，跌幅超过了60%，但即便在“脚踝斩”的位置，复星还是选择了割肉。就这样，一顿操作下来后，复星系今年累计套现的资产已经超过了百亿。那，为什么复星要这么着急呢？最容易被想到的答案，是缺钱。拿复星国际举个栗子吧。作为复星系最重要的控股平台，在今年上半年，复星国际的账面现金只有1172亿元，但一年内的短期债务就有1200多亿，有明显的资金缺口。而且，复星国际现金受限制的比例还是蛮高的，可以自由支配的现金流并不多。截至去年末，复星国际所有权受到限制的资产账面金额接近890亿元。更糟糕的是，穆迪认为复星国际的流动性在变弱，在上个月调低了对其的信用评级。也就是说，未来，复星国际的海外融资渠道可能会进一步收紧。但令人疑惑的是，就算复星的现金流看起来不太宽裕，对在上海大手笔拿地这事儿，却十分舍得。9月初，复星旗下的豫园股份拿下了外滩的王炸地块——福佑地块。讲真，复星对繁华的外滩真是情有独钟。无论是此前和SOHO的潘石屹抢夺的地王，还是如今的福佑地块，都不肯轻易放过。这块地对复星的重要意义在于，一旦拿下，结合原有的豫园商城和外滩金融中心物业，就能在黄浦江旁构建起一个总建面为100万平米的超级文化、商业综合体。寸金寸土的位置背后，地块价格自然也不菲。如果按照一年前相同片区地块出让价格计算，这宗地块的土地面积有10万平方米，土地价值将超过160亿元。而且，根据当时的答疑纪要显示，在地块签约后一个月内，受让方就要上交至少一半的土地价款，交地后6个月内必须开工——估算下来，也就是十一前要缴纳80亿元左右的土地价款。也难怪复星系最近一直在大刀阔斧卖卖卖，四处凑钱了。或许是因为吞下这个巨无霸多少有点吃力，于是，郭广昌拉来了多年的好友马爸爸。据媒体透露，目前该项目将由豫园股份主导开发，项目建成后，蚂蚁集团将获得6万平米的自持办公物业，深化在上海的金融科技、区块链的业务布局。复星曾经是上一轮最热衷出海投资的民企代表之一。相比于海航、万达等企业相继退出海外市场，目前，复星国际在国外仍有大量资产。但当下，我们看到复星的海外资产处置相对平静，反而在国内，近来一直在调仓换股——一边是不停卖掉消费、医药类的股票，另一边，却在国内超一线城市的核心地段加码布局，拼凑起在上海外滩的宏大版图。或许在兜兜转转看过那么多行业后，这位中国版的巴菲特，还是觉得国内的房地产更香。我又想到前几天，结束了几个月海外考察的郭广昌刚一回国，就发了条微博——他说，祖国，永远是复星最重要的根据地。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

中秋小长假过去了。节前，我和一位好友叙旧，这位在行业摸爬滚打十多年的前辈发了一句感慨：我们现在的目标只有一个……熬过1030。翻译一下，就是熬过10月30号，金九银十的“终点”，也是从业者一年一度的“劫点”。作为传统的楼市销售旺季，每年的9、10月份一直是开发商拼尽全力，向年度销售目标发起冲刺的两个月。而今年，这个时间段显得更加重要了——大半年下来，全国各地出台了无数松绑政策，气氛都烘托到这儿了，如果这届金九银十还没办法恢复元气，难保房企不会「继续」向社会输送更多优秀人才。反正出来混，迟早是要渡“劫”的。话说小长假过完，这届金九银十成色如何？一个明显的趋势是：金九的开局，开发商推盘的热情淡了。过去，每当9月份来临，朋友圈里、App的开屏广告里、楼盘销售的促销信息里……铺天盖地都是房企的营销广告。可今年，确实有点冷清，朋友圈里的活动海报都没看到几张。房企甚至连拿预售证都不太积极了。我们跟踪了广州的数据发现，往年9月，房企拿预售证的热情基本是一年之中最高的；但今年，从8月到9月，每周的数据都是一样的波澜不惊——就算拿了预售证，好像也没那么着急入市。我们粗略观察了下，这个月广州有动作的新盘，包括新货和加推一起，只有30个左右。也就一个正常月份的水平，还不如五一的节点呢。可不好好卖房，怎么回款回血呢？主要是吧，现在大部分房企还在忙着化债呢。卖出去的房，又不能马上回款，预售资金全部卡在监管账户里，别说挪出来救命，就是达到了规定的提取比例，银行也未必放行，那对房企来说——就不如苟着，把更多精力放在债务重组和融资搞钱上。毕竟谁都想熬到黎明之后。今年金九银十开局一般，不少研究机构也总结了一些原因——比如，对于楼市的信仰和预期被打掉了，信心不稳啦，购房者“买涨不买跌”啦，停贷风波的影响……就有点老生常谈。虽然各地呵护房地产的政策持续不断，有的强二线城市都开始尝试楼市的彻底松绑，但这些就像泥牛入海，没有真正激起多少水花。真正的改变，存在于一些细节里。比如，刚过去的中报业绩会上，还没出险的房企们，对后市的预判，竟出奇的一致……看好。旭辉的林中认为：传统的金九银十，会来。虽然成色可能不如市场很好的年份，但9、10月的销售环比，较前两个月增长20%-30%，应该不成问题。毕竟，目前行业的不利因素已经基本出清了，接下来地方政府的步子也会迈得更大一点。而一向很有忧患意识的郁亮也站出来唱多了。作为以往的“地产吹哨人”，郁亮第一次唱多是在6月底的股东大会上（具体可见《“市场触底”的喊话背后…》）。而在中报业绩会和最近的媒体见面会上，万科又反复释放出积极的信号——短期来看市场已经筑底，处在缓慢、温和的恢复过程中。郁亮自称，过去的两个多月里跑了全国100多个项目，悟出了一个道理——常识是什么？永远单边上升是不可能的，永远单边下跌那也是不可能的；所以市场好的时候不要贪婪，市场不好的时候也不要恐惧；具备了做好产品的能力，才能够活下去。”这是一个企业高管在给自家员工打气，也是行业的领头大哥，在试图重塑行业的信心。说回来，在机构和房企的口水战之外，我们确实从市场数据中，发现了一些有意思的趋势。首先，从宏观数据看，下半年的销售面积很可能企稳回升。由于棚改货币化安置和疫情后的货币放水，近年来全国商品房销售面积一直屡创新高。这当然是不可持续的。根据克而瑞此前的预测，2022年将成为房地产行业的拐点，销售面积将降至16亿平方米，中长期来看，行业的规模将回落至13-14亿平米的区间。一个可供参考的数据是，今年上半年，全国的商品房销售面积是6.89亿平米。如果克而瑞的行业规模预测准确，那么，下半年楼市的销售面积大概会是9亿平方米左右。比上半年稍好。其次，从微观数据看，优质房企的单月销售，同比增速已经开始回正。和前几个月的泥沙俱下不太一样，下半年，一部分国央企和优质民企确实迎来了销售的拐点。克而瑞和信达证券的数据显示，招商、华润、建发以及金地、龙湖等房企，业绩单月同比增速已经开始转正了。接下来，这些开发商更有希望凭借政策的东风，在金九银十实现弯道超车。所以，现在，建议每一位想要择机入市的读者，都重点关注一下当地的二手房市场。对于高能级城市，特别是一线城市来说，一个普遍的楼市铁律就是——没有活跃的二手房市场，就不可能有活跃的一手房市场。大城市的房价已经不低了，再加上限购限贷卡住了脖子，置换需求才是新房最重要的购买力。也就是说，大量潜在购房者必须通过卖出手上的房产，层层腾挪名额和资金，才能进入新房市场选货。如果二手房交易冰封，新房就是无源之水；而若能出现持续改善，那么，对于后续的一手房市场，会有毋庸置疑的积极影响。在一部分重点城市，二手房市场的流动性确实在转好。比如北京，自7月下旬以来，二手房成交面积接连攀升，规模连续5周环比增长——这，也算是另一个回暖的信号吧。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

大家都知道，对于房企来说，一旦出现一单债务违约，正常的融资大门也就关上了。如果还有那么一丢丢求生欲的话，如何才能最大程度地借钱续命，马上就会成为摆在所有出险房企面前，最紧急的一道坎。于是，各种“花式融资”浮出水面。富力地产就找到了一条特别的借钱通道。近期，富力发了一个公告——出售项目接近半年后，公司决定行使期权，向远东发展买回位于伦敦的Vauxhall

为防忽然失联，麻烦大家加下面这个小号，万一发现我们超过一个礼拜没更新，基本就可以去【地产知识橘Pro】找我们了……8月最后两日，宇宙第一房企的中报姗姗来迟。就像盈利警告中提前打过的“预防针”那样，碧桂园这次的成绩单确实差强人意，不但净利润下跌了九成以上，上半年的销售也不太理想——权益销售的缩水幅度，接近40%。面对业绩下滑，CEO莫斌多次致歉，并在业绩会上表示“会在市场分析、政策分析、冷静投资、区域布局等进一步加强”。于是，我们能看到的是，杨老板最看重的下沉市场已经逐渐淡出碧桂园的视野。碧桂园在上半年新入的项目不多，但结构和目前的销售情况是完全反过来的——70%的占比集中在一二线城市。另一个可供对比的数据是：去年同期，这家房企拿下的土地，60%位于三四线城市，甚至以下。这家曾经对低线城市执着了多年的巨无霸，如今真的开始“逃离三四线”了。到底是什么促成了杨老板的彻底妥协？我们深挖了一下财报，发现碧桂园转向的背后，还有一个无法被明示的原因……现金流。碧桂园到底缺不缺钱？之前虽然业内人士众说纷纭，但主流声音，其实是“不缺”的。每次发报时，碧桂园都会公布自己手握的现金储备，今年虽然低了些，只有1480亿，但还是足以秀一把肌肉的。但这次，有一个指标引起了我们的注意——受限资金比例。说到这里，要先给大家捋一下房地产的资金来源。在对外融资受阻的大环境下，对于很多房企而言，销售回款就是资金链条中最重要的一环。但销售回款也不是铁板一块，国家统计局曾披露过这么一组数字——2021年，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的半壁江山，其中定金及预收款占比36.8%，个人按揭贷款占16.1%。所以，预售资金的重要性，不言而喻。去年年中，恒大集团出险，预售资金监管大面积收紧。到了今年上半年，为了维稳房地产，各地预售资金监管似乎有了一些放松，开发商也暂时松了一口气。但是天有不测风云，随着保交付的压力与日俱增，尤其是7月份突如其来的停贷风波，上层部门对于预售资金的监管非但没有放松，反而加强了。就在这方面，宇宙第一房企吃了个大亏。很多人就要问了，所有的房企都有预售资金收紧的问题，为啥对碧桂园的影响就特别明显呢？还是因为三四线的项目太多。今年初最新出炉的全国性商品房预售资金监管规定，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付等因素确定，超出监管额度的部分，则可由开发商自由提取使用。前不久，在金地的投资者会议上，高管也证实了这一点——目前，资金监管是针对建设资金的部分，并非销售回款。具体来说，资金监管的额度就是在建面积，或者还没有交付的住宅面积，乘以每平方的建安成本。但是实际上，建安成本的差别无论在一二线城市，还是三四线城市，都是不大的。这就造成监管资金比例在不同能级的城市，相差格外悬殊。就拿济南和北京举个栗子吧。目前，北京规定预售资金监管造价成本不低于5000元/平米，如果按照新房均价50000元/平米计算的话，监管比例大约为10%。另一边，济南则按照3300元/平米的造价进行监管，但新房均价在16000元/平米左右，换算下来，监管比例为21%。如果能级再稍微差一点，监管资金的占比就更可怕了，而这些城市吧，偏偏又是之前预售资金管理最松的城市。所以，碧桂园贵为“三四线之王”，受到的影响首当其冲。乍一看上去，碧桂园手握近1480亿元现金，但报告中展示出了一丝破绽——截至今年6月末，碧桂园的“受限制资金”为245亿元。此外，在“现金及现金等价物”一栏中，还有同样作为“预售监管资金余额”的462亿元。

为防忽然失联，麻烦大家加下面这个小号，万一发现我们超过一个礼拜没更新，基本就可以去【地产知识橘Pro】找我们了……最近，美的置业发中报了。从相对靠前的发报时间，可以感觉出美的置业的自信，但交出的成绩单吧，就有点……不仅经营指标清一色地往下走——

昨天，我们推了一篇文章，大概活了不到八个小时吧。如今关于地产行业和楼市走向的舆论场，真的很敏感，要不，大家还是加下我们的小号，以防忽然失联——如果接下来超过一个礼拜没有收到我们的任何更新，基本上就可以去【地产知识橘Pro】看看了。传统中报季过半，如今能够有勇气，不拖到最后两天再发报的，都是硕果仅存的好学生们。这是全行业异常艰难的半年——楼市还在市场底部反复确认，知名房企的暴雷声还频繁在耳畔响起，信任危机一波未平一波又起，几乎行业内的所有公司都不可幸免。那些直到现在依然没有趴下的房企，已经足以成为同行中的榜样。这一篇，我们来说说下行周期之下，它们给出的答案。一个明显的趋势是——告别全行业的快速增长期之后，大家比拼重点早已不是各项数字保持多快的增长，而变成了“有增长就很好”，甚至“下滑得比别人慢”。比如说，越秀地产的成绩单显示：上半年累计合同销售金额人民币489.1亿元，同比上升3.2%。这当然是十分值得骄傲的。但没有增长也没关系，业绩会上，中海地产的高层面对半年销售额高达28%的降幅，也能骄傲地作出解释——这个下滑幅度不管与当地城市的总销售，还是与TOP10房企相比，都是更低的。并且，其他核心经营指标，也是以“跑赢其他公司”为目标。就拿归母净利润和毛利率举个栗子吧。2022年上半年，中海的归母净利润同比下滑近20%，来到167.4亿元，而毛利率更是再次突破30%的底线——

今天是周一，说点正能量的事儿。最近，在房地产领域，出现了三条没啥存在感的消息，但其实非常重要。毫不夸张地说，这些信息，基本等同于宣告国家队正式入场，对烂尾楼，乃至房地产行业进行精准放水。一场实质性的救市行动，已经展开。众所周知，烂尾楼是压垮市场的最后一根稻草。在《当“保交楼”写进最高层会议》里，我们曾提到过，如今要稳住市场的信心，关键是盘活烂尾楼，而盘活烂尾楼的最大难点，是没钱。现在，解决方案逐渐浮出了水面——首先，住建部、财政部、央行等有关部门出台完善了保交楼的政策工具箱，明确通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设支付。政策性银行是由政府创立的，以贯彻政府的经济政策为目标，在特定领域开展金融业务的专业性金融机构，不以盈利为目的，资金来源主要是债券发行。而“政策性银行专项借款方式”的关键词是专款专用、封闭运作。用大白话说，就是政府信用背书，用募回来的真金白银对烂尾楼的盘活进行“精准放水”。在“钱”的问题上，给市场吃了个定心丸。其次，政治局会议上反复强调的“压实地方政府责任”，也有了进一步的进展。前几日，泉州金控集团公众号发文称——为落实政府要求，履行国企担当，主动接手盘活恒大在泉州区域的6个项目。这并不是地方政府出手驰援的第一例。但之前的案例中，被接盘的大都是零散的楼盘，这一次，几乎算得上组团打包接收了。讲真，这一轮停贷风波对于信心的打击是巨大的，风波前后，还有太多工地出现“表演式复工”，来回几轮，大家对复工的信任感也都被磨得差不多了。但如果各地的国资主体能及时出手，算好zz账，还是可以提振一下购房者的信心的。顺便说一句，很多接盘方其实不是专业的房企，所以……这几年，代建真是一门好生意。（详见《当保交楼成为头号工程，新的黄金赛道出现了》）上面这些，是针对已爆雷房企的。针对还没躺平的“好学生”，也有进一步的纾困政策。上周，监管层又召开了一次民营房企座谈会，探讨了通过中债信用增进公司增信支持的方式，支持民营房企发债融资。“中债信用增进公司”是我国第一家专业债券信用增进机构，背后是七家国有股东。当试点民营房企在发债或者资产证券化产品时，只要能拿出旗下相对足额的资产作100%的抵押，中债信用增进公司可以提供直接担保。也就是说，只要公司能够提供足额资产抵押，“国家队”会替头部民企们的融资进行信用的兜底，帮助他们借到钱，顺利“活下去”，以免引爆下一轮连环爆雷。根据澎湃的消息，首批试点名单是：龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的置业和滨江集团。当然了，入围了名单不代表每个房企都能拿出足够的抵押物，也不是代表每一个增信之后的债券，都有足够的资金愿意买单的。目前，龙湖已经公开表示，即将在8月发行15亿中票，而碧桂园释放出来的口径是“正推动中票发行，发行概率较大”。最后，大家能看到的是，楼市政策转向已经大半年了，除了一线城市核心区之外，最卡脖子的限购限贷已经松绑得七七八八。随着MLF的超预期调降，今天LPR也大概率会进一步下调。但无论调还是不调，房贷利率都已经降到了历史低位。Emmm……怎么说呢，如果在前几个周期，这就是舆论一致认可的入手节点了。但现在，但凡提到一点关于楼市的未来展望，评论区就能汹涌地告诉你，普通人，甚至从业者对楼市的信心，到底有多低迷。所以，这场由国家队亲自下场的信心保卫战，大概是这一轮救市中，最重要的一环了。就，拭目以待吧。

这两天，宇宙房企出了预盈公告。公告刚一挂网，CEO莫斌就站出来直面投资者了。当天中午，他和常务副总裁程光煜、首席财务官伍碧君一起，针对公告内容，开了一次线上电话会议。这种状况，就还蛮少有的。和碧桂园一样，莫斌是个踏实低调的人。在我印象里，自从碧桂园成为宇宙房企之后，除了必须出席的业绩发布会，其他时间，莫斌极少公开露面——印象中最近的一次，还是高周转导致连续工地事故后，90度鞠躬致歉的那一回。这次发声的时机也不太对劲。港股中报前例行的静默期，上市公司总裁公开站出来解释公司的业绩情况，是要冒监管风险的。在当下的市场环境下，一个谨慎的人愿意冒这么大的险，一定有一些不得不传递的信息，是必须让大家知道的。首先，莫总预告说，碧桂园的中期业绩会出现“一些较大的下滑”，并向投资人致歉。预盈公告显示，今年上半年的核心净利润预计同比下降三分之二，股东应占净利润缩水到去年的零头，同比降幅达到94%-99%。客观地说，这个数字看起来很吓人。但如今内外交困，一家民营房企能够做到不亏钱，甚至还有那么一丢丢利润，就足以算得上是好公司了。道歉这事儿，倒大可不必。关键在于利润下滑的原因。除了疫情和汇率波动这种，几乎所有行业都逃不掉的黑天鹅事件以外，莫总主要说了三点——1、市场处于下行周期，项目销售毛利较低，尤其是2018-2019年拿的项目。2、强调“为保证现金流的平衡”，部分区域对尾盘资产和要放弃的区域做了“量价平衡的安排”，对毛利构成了比较大的压力。3、计提减值对毛利率造成了负向影响。而且，莫总居然坦率地认了个错，承认公司误判了大势——此前公司对于行业和市场的判断，在当前来看，仍然相对乐观了，对“部分市场”缺乏审慎原则，存在一定程度上的判断失误；同时，为了抢占市场，做了一定程度的授权下放，对区域的管控也有待继续加强的地方。总结下来就一句话：很多地，尤其是2018-2019年之间的地拿错了，现在这形势下只能降价出清，亏损也没办法。这指的到底是哪一部分市场呢？可以从战略调整里看到一些端倪——目前，碧桂园已经从原本的106个区域减到63个区域，并决定聚焦深耕五大都市圈和确定性高的市场。众所周知，杨老板一直对于三四五线城市，甚至小县城有着蜜汁执着。在莫总提到的2018-2019年，即使低能级楼市的狂欢陆续落幕，即使各家房企已经忙着转战一二线，杨老板“全覆盖”的执念依然根深蒂固。当时，碧桂园已经覆盖了全国700多个县，摊子已经铺得很大了，但无论大会小会，杨老板还在变着法儿地催着大家赶紧去县城拿地开拓。甚至不惜在业绩发布会上怒怼记者——“你说三四五线的销售下降，你的数据是怎么来的？”作为一个骨子里的家族企业，虽然有足够的能力，吸引众多博士和优秀的职业经理人，但很显然，碧桂园真正的大脑，就只有一个。于是，至今为止，我们在年报中依然可以看到这样的表述——截止2021年12月31日，集团业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、299个地级行政区划，1425个县/镇区。中国一共34个省级行政区，333个地级行政区，2862个县级行政区。也就是说，碧桂园的版图占据了几乎所有的省和市，以及接近一半的县。和2017年底相比，多“占领”了1个省，79个地级市和657个县城。5年下来，县城的数量几乎翻倍。这样的拿地方式，让碧桂园对于三四线的依赖越发明显了——2021年底，位于三四线的合同销售额已经占碧桂园总体销售额的接近七成，而这个数字在2017年底，只有58%。土储方面，据地产E查数据显示，碧桂园三四线土储占比约75%。但低线城市目前真实的去化是什么情况呢？还处于静默期的莫总，在投资者会议上用的词是“严重分化”，而同样深耕三四线的中海宏洋地产在刚刚召开的业绩发布会上，是这么说的——“二三四线城市在这一轮回调当中接受的冲击确实非常大，（三四线城市）回调的力度比起一线城市和二线城市要大很多。”发布会上，中海宏洋提供了1-7月全国百城成交数据，总体下降47.3%。其中一线下降36.7%，二线48.5%，三线下降48.6%。在这样的市场下，碧桂园终于选择向形势“低头”，降价清仓，无可厚非。而且，从某种程度来说，并不是坏事。最后，还想说几句。莫总冒险出来，掏心掏肺说了这么多，当天下午碧桂园的股票却钉在5%的跌幅上，纹丝未动，直到昨天才出现了4%左右的反弹。这个反弹力度，明显弱于前期的龙湖和金地。有投资者和我私下抱怨，说了这么多，对于半个月前莫名其妙低位配股这事，还是没有一点解释。（具体可回顾《宇宙房企地板价配股之后……》）但事实上，在发布会上，也算隐晦地透露了一些端倪——集团目前大的考核指标，是集中在“现金流”方面的。这么说吧……据我所知，碧桂园目前真没有那么缺钱。但参考拿地这事儿，当企业运作偏重一言堂，考核又简单粗暴，那么，判断的准则和执行的动作有一些变形，就可以理解了。但这事儿，莫总也不能说啊！

最近，重磅数据接二连三地公布。如果非要找一个词去形容这些数据，恐怕是“全面走软”。其中，光是房地产这一个行业传递出来的各种悲观消息，就足够让人emo了。但真的会一直这么丧下去吗？我们换了一个角度，把数据摘出来，放在过往近三十年的经济周期里，甚至放在国外的周期里，一对比才发现：如今面临的所有问题，都能在历史的长河里找到答案。太阳底下没有新鲜事，作为周期性的行业，楼市的复苏，迟早会来。众所周知，1998年房改后，我们国家的房地产行业一共经历了5个调整周期。

由此，河南省国资委正式成为建业的第二大股东，建业顺利“染红”。此后，建业在开展业务和融资方面，的确是方便多了。有了国资的加持，在一周前，建业顺利兑付了美元债，今年再无到期的境外债。

最近，楼市的信贷口子是越放越松了，连高傲的一线城市都加入了战局——北京的老年人买房，竟然可以贷款了，首付最低只要35%；上海放松了二手房评估价，变相增加了贷款额度。既然北京上海都松绑了，广州和深圳的信贷放松还会远吗？前几天，还真就有媒体说，广州有银行推出了一项房贷的创新政策——先息后本，30年还清。这种操作，我还是第一次在房贷中听说。看上去，不是变相把房贷暗戳戳置换成经营贷了吗？靠不靠谱啊？于是，我去扒了一下。好几个按揭中介都确认说，目前广州确实有银行在执行这种房贷业务。而且，是正规的中资股份制银行。贷款面向的对象是做二手房按揭的客户，具体的申请条件嘛，大致与普通房贷相同：首付款来源是自有资金，收入流水符合月供金额两倍以上。具体还款方式是怎样的呢？简单说来就是“每月归还利息，年末归还一部分本金”——如果贷款期限是30年，那么，前10年每年年末还1%本金，中间10年每年年末还4%本金，最后10年每年年末还5%的本金。

2022年8月10日，是值得在内房股历史上狠狠记上一笔的日子。这一天，地产行业里硕果仅存的“优等生”们，遭遇全线大跌——万科企业跌超3%，碧桂园、旭辉、美的置业、恒盛地产、时代中国跌超5%，弘阳集团跌超10%。领跌的是堪称“民企堡垒”的龙湖集团，最终以16.4%的跌幅收官，一天之内市值蒸发了250个亿。讲真，在业内人士和投资者们的心中，龙湖可能是行业里最不可能出现爆雷的千亿级民企了——不但连续六年保持在“三道红线”全绿档的水平，还被监管选为首批境内发债“示范房企”之一。当其他的房企都在为了还债苦苦挣扎展期的时候，龙湖不但早早清掉了年内的债务，还成功发了三次公司债，融资利率之低，堪比国企。有这么个过于稳健的基本面在前，遭遇杀跌时，业内人士和投资者们都是错愕的，毫不夸张地说，打开行业群，到处都是打听内幕的声音。好在龙湖的管理层还是很淡定的，盘后第一时间站出来辟谣，提振信心，票交所也深夜发文，做了一轮官方背书。于是，今天龙湖股票开盘大涨超10%，内房股跟随普涨，最终以红盘收官，这一场突如其来的危机，算是有了个平稳的过渡。那么，现在可以复盘一下，昨天到底发生了什么。如大家所知的那样，昨天早上，瑞银发了一篇研究报告，标题很有意思，叫做：“中国开发商们如何烧钱”。

如大家所知，上周五，金地做了两件大事。早上官宣了一份非常详细的“自检报告”，下午，召开了投资者会议。在投资者会议上，管理层表现出了一种理工男特有的笨拙和坦诚——不但把下半年的货值、现金流情况、融资成本、债务结构这些内部数据一股脑拿出来掰碎了说，还专门针对市场担忧的合作项目风险敞口作了精确说明：“仅有1个垫资敞口，约5亿元左右。”根据“自检报告”，金地的账上趴着648亿元货币资金，其中可以自由支配的比例在70%以上，5个亿的缺口确实不足为惧。当天的资本市场上，流言的影响被击退了，金地股票结束了7连跌，涨回到10块以上，算是化险为夷。 而这次近乎于全方位“自白”的投资者会议，在我看来，还有另一层的意义——这一层，是针对销售端的。大家都知道，对于如今的房地产市场来说，流言是完全可以自我实现的。在长达一年多的行业下行期中，曾被认为“大而不倒”的房企逐个爆破，再加上刚刚席卷全国的停贷事件，如今的购房者早就被教育得异常缺乏安全感。他们变得前所未有的专业，有着前所未有的质疑精神——对于一切出现负面信息的房企，疑罪从有，能不碰就不碰。如果房企对于传言坐视不管，那么，紧跟着的，一定是购房者对于公司信心的全面崩塌，紧接着的，就是销售数据全面下滑。这么一来，不但销售回款率下降，这些向下的指标还会影响金融机构对公司的信心，反过来增加房企融资的难度。所以，这场“坦白局”上的内容，同样也能解答购房者的疑问——在缺乏安全感的时代，到底怎样才能不被传闻误导，选择更加保险，不会烂尾的开发商？金地给我们提供了一些全新的观察维度。第一个维度，也是最容易判断的，是房企的股权结构。虽然国企也有爆雷的先例，但行业内的普遍的共识是：“央国平”就是稳。在“央国平”和单纯的民企之外，还有大量的混合所有制企业。对于这些企业而言，安全系数的判定，可以用一个简单粗暴的方式——国资在企业股东排位上的名次越高，国资背后的政府实力越强，安全系数就越高。在投资者会议上，对于股东方和管理层之间的关系，金地管理层少有地给了正面回应：“福田区政府是创始股东，股东关系良好，多年来经常有风言风语，主要是无稽之谈。”从去年年底开始，福田区政府又回到了第二大股东的位置——这也说明，国资对于金地的掌控力有所升级，企业的安全边际也上升了。第二个维度，要关注房企主要布局的城市的能级，以及销售均价。投资者会议上，金地管理层透露了一个比较少见的知识点：资金监管不是按销售回款的比例，而是针对建设资金的部分。具体计算方式是在建面积，或者还没有交付的住宅面积乘以每平方的建安成本。而事实上，无论是在北京上海还是小城市，无论房子是卖5万/平、8万/平还是6000元/平，建安成本的差别，是不大的。所以，一计算就会发现，平均房价较高的城市，或者销售均价比较高的房企，监管资金占总价的比例会低一点。以金地为例吧，货值主要集中在一二线城市，上半年平均售价是24000元每平米，假设以4000元的建安成本作为平均水平，4000除以24000，大概是1/6的水平。可以供对比的数据是，碧桂园的均价1万元不到，假设建安成本是一样的，那么，这个比例大概在40%以上。这个比例意味着什么呢？投资者会议还透露了一点政策面的风向——在保交付的大背景下，最近呼和浩特、杭州、西安、成都、宁波和青岛6个城市对于预售资金监管出台了新的政策，提取比例略有收紧，收紧幅度大概在5%左右。也就是说，预售资金监管还在收紧，在这个大趋势下，布局城市的能级越高，销售均价越高的房企，未来的资金链可能收到的冲击，相对是更低的。如果购房者有一些财务知识的话，第三个维度，建议重点关注房企的融资能力。这个融资能力包括融资利率，和融资空间两部分。大家都知道，三道红线以来，除了国央企，绝大部分房企的融资渠道已经中断差不多一年了，在这个“熬鹰”的时间段，能不能继续借到钱，甚至借到便宜的钱，是续命的关键。投资者会议上，金地晒出了2600亿的总银行授信规模，剩余可用授信超过1700亿元，今年上半年还新增了150亿元授信。此外，集团还拥有一些比较成熟的优质物业没有拿出来融资，也就是说，如果有必要，金地还有更多的融资空间。融资利率还一直在降。2019年的融资成本是4.99，去年降到了4.56，现在又降到了4.54。这就让人很放心。毕竟，只要在现金流方面有足够的保障，即使遇到了踩踏，也能有腾挪的能力。此外，也就是第四个维度，可以着重观察一下房企的“交付力”。这一点，是投资者会议之外的内容，但我觉得很重要。最近，有第三方机构评选出了首批“稳交付房企白名单”，全国8家房企入围，包括中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、金地集团、龙湖集团、中国金茂和滨江集团。也就是说，尽管大浪淘沙已经一年有余，但这些房企的房子至今还没有出过交付问题，甚至像金地，有超过40个项目，做到了提前交付。这应该是当下购房者最关注的能力了。最后，再说几句。这个行业走到现在，大家都在问，到底还有多少家爆雷企业？爆雷企业的出清结束了吗？但事实上，一年多的时间已经足够长，足以清退许多有明显短板的房企，现在还在坚守的，除了央国平之外，已经是民企和混合所有企业里，最最中坚的力量了。这一群房企当然有弱点，但韧性也是更强的。作为熬到最后的为数不多的“大玩家”，他们更有实力靠自己的产品优势，吃到更多的市场份额。而现在，随着保交付成为头号工程，整个行业已经进入信心的重建期。我想，让最后的这群“中坚力量”能够好好地活到下一个黎明，大概，也是行业信心重建的关键一环吧。以上为正文，来自是大橘呀更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

在年中的关键会议之后，停工项目如何保交付，成为了房地产行业实打实的头号工程。都说时势造英雄，当越来越多的房企在避免爆雷和保交楼的钢丝上挣扎的时候，一条新的黄金赛道，出现了。奥园给停工的项目搬来了新救兵。上个月中旬，奥园与绿城管理官宣“联姻”，通稿说，双方要在品牌输出、管理输出、资源输出等方面进行战略合作，而合作落地的第一个项目，就是广州奥园云和公馆。

后台的呼声有点大，那今天就来说说台湾的楼市吧。关注海外楼市的朋友大约都知道，台湾房价曾经连涨30年，2014年到达顶点后，掉头往下，陷入了漫长的阴跌。此外，美国CIA公布的27个国家和地区生育率预测报告中，台湾地区位列全球倒数第一。俨然是楼市泡沫破灭，“失去的三十年”的标配对不对。但我们联系了一位台湾当地的朋友——资深投资者Mia，才发现，事实和我们想象中不太一样。根据台湾地区官方发布的数据，近三年，台湾的楼市已经出现了非常明显的全面上涨。分区域来看，房价的绝对高地是台北市；但涨幅最高的区域是新竹县的竹北市，一年下来，房价涨幅接近40%。Mia的坐标刚好就在新竹，她告诉我们，数字并无水分，甚至比统计数据更为夸张——这两年，打开广告，基本看不到新竹市，以及旁边的竹北市有房子在卖的，就算有，价格也贵得吓人。房源太稀缺了。去年下半年，她弟弟买了一栋竹北的房子，折合人民币2.4万/平，才隔了两个月，就涨到4.4万/平，足足涨了80%，而现在，价格差不多翻了三倍。不到一年有这样的涨幅，可以说是很夸张了。汹涌的楼市涨幅后面，是新兴产业的崛起。新竹是一座新型的工业城市，大名鼎鼎的“新竹科学园区”坐落于此，它是台湾最大的科技园区，也是台积电的大本营。如果要在熟悉的大湾区城市里找个对标，大概就是……深圳的南山？东莞的松山湖？或者，广州的黄埔？而竹北曾经遍地稻田，唯一的好处是——距离新竹只有一河之隔。也就是说，竹北是个完全靠新竹购买力外溢的地区。那这些购买力，是如何制造出来的呢？中美贸易战后，也就是2019年，很多台商从大陆撤厂回流当地，再叠加疫情影响，全球芯片产能不足，作为世界芯片制造巨头的台积电，股价就像坐上了火箭。从2020年开始，一年不到的时间，股价一度翻了两三倍——Mia告诉我，当时不仅手持股票的老员工赚翻了，就连新入行的大学生，也吃到了高薪+高额分红的红利。拿初入行的应届大学生举个栗子吧，随随便便起薪就有40万元人民币，这还不包括年底的现金分红。就算涨了一轮还多，今年一季度，新竹全市的新房均价依然只有2.7万/平，这房价收入比，也未免……太幸福了。就这么着，台积电的人把新竹买遍了，顺势也把旁边的竹北扫光了。之前就有日本媒体这么报道——

而去年12月，龙光也发布了配股公告，公告里写的也是：用于公司的日常运营。如今，这两家企业的后续走势，大家也都看到了。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

昨天，大家翘首以盼的年中政治局会议，开了。从内容上看，总的基调是没有变化的。4月份曾经提过的“疫情要防住，经济要稳住，发展要安全”，和“坚持动态清零”，继续在会议内容中保留。同时，加上了这么一句关键的话——“对疫情防控和经济社会发展的关系……要从政治上看，算政治账。”对经济总体目标的提法，也变了——“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果。”5.5%不提了。怎么说呢，这次会议的内容其实很务实，没有因为经济运行“面临一些突出矛盾和问题”，就强行出台新的、大力度的刺激，把锅推给下一个五年。这也暗合了之前高层在出席活动时的表态——

爆雷房企再次打破了投资人的心理防线。前几天，华南城发布海外监管公告，对旗下5只存续美元债的投资人寻求一揽子展期的同意征求。这5只美元债存续的本金总额105.7亿元，到期日最早的是今年8月，最晚的是2023年4月。愤怒的境外投资者，在报纸上发出了这样的公开信——我读了一下，通篇都是对国企入局却不兜底，反而“恶意逃债”的愤怒之情。Emmm……是的，这次展期的主体华南城，在年初成功抱上了国资大腿，一直是被视为“成功上岸”的标杆性存在。（关于华南城折价卖身深圳国企特建发的前情，可点《新一轮爆雷前夜，国家队要入场捡笋了》了解）但即使如此，国资房企的境外债券展期终究刚刚开始，而早在6月底，以富力地产为首，不少民企们的境外债已经开始零星寻求“二次展期”了……这就让人心里有些打鼓了。这样下去，钱还能回得来吗？讲真，展期与违约本质上还是有重大区别的。债务违约，就是外债直接不兑付了，俗称爆雷。但展期，是开发商与投资人尝试平心静气地坐下来，协商出一个分期偿还的方案。一般而言，只要企业不是资不抵债，面临的仅是流动性危机，后续有持续经营能力和源源不断的现金流——那么，对于投资者来说，偿付比例确实会比直接躺平、清盘破产要略高一点。从企业角度出发，也可以争取到宝贵的喘息时间，避免金融机构扎堆抽贷、债券间交叉违约。但遗憾的是，目前我国并没有针对公司债务展期的惩戒措施，也并无投资者救济机制——换言之，就是企业对于债券展期的次数、年限、前置条件，均没有明确的要求。一切，都是靠谈出来的。在实操中，房企会先抛出一个较差的方案，将持有人的预期降低，留出后期适当“优化”的空间，从而取得把自身利益最大化的展期结果。就像我们此前在《投资人的心态，崩了》所写的那般——看到一个本息一起展期18个月，还从展期的第9个月才开始兑付本金的极差方案，从一个资产还不错的房企出来后，龙光投资人的血压立马有点上头。更让人大跌眼镜的是，为了保住资产，投资人最后居然还是卑微地，让这个方案通过了……但展期不是终点，也没有确切的终点。换句话说，如果公司本身的造血能力没有恢复，债权人无论怎么选，都是错的。我们发现，此前上市公司东旭光电发行了一笔5年期债券，早在2020年5月到期，历经两次展期方案到期后，还是没能偿付本息。这不，在6月初的公告中，东旭光电表示会积极回应诉求，至于后续的违约处置方案嘛，仍在商讨中。

这个周末，相信大家都看到恒大的瓜了。简单点说，恒大物业账上134亿巨款忽然被银行强制划走的事儿，调查了三个月，恒大内部独立调查小组终于发现——这笔存款是作为一笔质押的担保款，被银行划走的。说得更明白一点就是：恒大集团找了个第三方的“壳”向银行借钱，但借钱需要抵押，于是，直接拿恒大物业账上的钱来做还款担保，借出来的钱转了一大圈，最终交到了恒大集团手上。结果吧，这笔钱没还上……后来的故事大家都知道了。在这里，我们不讨论引咎辞职的“打工皇帝”夏海钧和一众高管的收益和责任，只要对恒大稍有了解的人都知道，任何高管都不太可能擅自下决定。恒大就像一个庞大的生物，自始至终，只有一个大脑，其他人都是使命必达的执行者和棋子。我真正关心的，是这件事情对于行业的巨大冲击。首先，这件事情把一个行业里的“潜规则”，撕开了放在了阳光下。关于物业集团暗地里为地产集团输血这件事，我们曾经在《从物业公司口袋里消失的银行利息》里明确提到过——物业公司以自己的现金存款做抵押，给关联的地产公司贷款，是业内非常普遍的事实。这事儿，原本大家看破不说破，如今，这条资金腾挪的通路已经浮出水面，板上钉钉地，出现在了上市公司的公告里。更让我觉得惊讶的是，134亿巨款被兄弟公司挪用，最后的解决方案居然是一批高管们“自罚三杯”，辞职了事，大不了另一批高管火线顶上。没有进一步的追责，也没有法律介入。想想都心疼，恒大物业的股东们投在这家公司上的，也是辛苦赚的血汗钱啊！所以，这件事情到底对行业有什么影响呢？如果监管出面严查，这条隐秘的通路可能面临被堵上，甚至被清算。那么，接下来，已经出险或者濒临出险的房企资金面只会更加紧张，爆雷的可能性大大增加。如果监管不吭声，这事儿就这么蒙混过关了，那就真的……会给大众形成一个非常不好的联想……既然我们都知道了，作为现金流充裕的行业，不少物企拼上市，大规模融资，其实并不全是为了自己，谁也不知道他们到底给自家“兄弟公司”填了多少坑，或者即将填多少坑。毕竟，当房企被债务逼到生死存亡的关口时，自家物企的独立性这种东西，不存在的。而且，我们还知道了，房企和物企在水面下偷偷“乾坤大挪移”是可以得到监管原谅的，就算东窗事发了，也不会有任何追责，违规成本基本为零！那……那么多从房企集团中脱离出去，独立上市的物企们，我就不信股东和债权人们能坐得住，能把盘子砸成什么样我可不敢说，但至少应该心有戚戚吧。再往远想一点，在大型房企们扎堆多元化的这十几年里，多少和地产有关的和无关的产业蜂拥上市了，而如果监管不吭声，那每多一个上市平台，对房企来说，就是多一条潜在的输血暗道。这要是一认真起来，那就不是房地产这一条线的事儿了。以上为正文，来自局姐本尊更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

鸡飞狗跳中，楼市的下半年就这么来了。常看我们内容的人都知道，当下的全国楼市已经陷入了结构性的“明斯克时刻”——市场恐慌情绪蔓延，买房这件事，早就从简单的“闭眼买”，变成了一项对购房者360度无死角全方位考察的全能技术活。对于开发商而言，新入市的楼盘要想获取购房者的信任，变得越来越不容易，而对于持币待购的准业主们，择一个好盘的难度，也越来越高了。但就是在这样的环境下，最近我们团队最近依然接到了一些咨询，竟然还是有人，想要在这样的时间点入市。我和其中两个人细谈过，发现这其实是两个很有代表性的购房群体：一个是家境殷实的年轻新贵，看好楼市下半场，信奉“悲观者正确，乐观者赚钱”，觉得现在反而是出手抄底的好时机；一个是小镇做题家，把自己卷成了新中产之后，想要买一套房子，生儿育女，好好住。两种截然不同的需求，居然汇聚到了同一个楼盘——黄埔新城。他们是怎么想的？黄先生26岁，毕业两年，海龟，金融业，在珠江新城工作。在聊天的时候，他直言首次购房，积累不够，首付需要“啃老”，还好家里可以支持150万，自己月收入也不错，所以整体预算450万，希望能买个合适的四房。“四房主要是给父母探望留独立的空间，但自己主要考虑通勤和未来的发展。”因为目前还单身，这套房的主要诉求还是增值，起码跑赢大盘吧。为此，黄先生咨询了不少人，对比了不少楼盘，几乎跑遍了大半个广州，最后，他说打算等今晚入市的万科黄埔新城。

白云一直是一个缺乏故事的地方。不在粤港澳大湾区发展的主轴上，没有过于牛逼的下一代产业加持，靠着本地拥趸的脚踏实地和忠心耿耿，白云的板块发展，一直是相对独立，或者说相对游离于主流行情之外的。直到这两年，一个新的故事被制造了出来。像无数个画饼的故事一样，“白云湖数字科技城”的故事，要从2017年讲起。上一条推文我讲过，“规划说白了就是一个政府讲故事的能力，以及把讲出来的故事兑现的能力。”白云湖的故事，同样也始于规划。或许是不想浪费了“广州市最大的人工湖”这么个唾手可得的巨大卖点，2017年，白云区府决心沿着当时已经建成的“白云湖公园”画个圈，建一个数字科技城。我必须强调一下，白云湖建于2011年，公园是早就建好的，所以你们现在看到的东湖边的摩天轮、亭台水榭，并不是因为有了数字科技城才发展起来的，人家只是作为公园的配套，早就有了。现成的景观资源，旁边还有不少的绿地，开发强度又低，建设用地占了60%，这就是传说中的优质土地啊，必须得围绕着白云湖做点文章！白云区府决心发展这里时，整个片区，主要是低端仓库和厂房物业，界面也是很原生态的——图源｜广州白云发布应该找个什么名头呢？根据《白云湖数字科技城建设总体方案》的自述，当时，我国数字经济的规模全球第二，广东的数字经济又领跑全国——数字经济可不是个好概念嘛！最最重要的是，发展数字经济，规划一个数字科技城，就可以蹭上粤港澳大湾区的热点了！这样我白云再也不是大湾区隔壁的孩子了，可以拉着湾区的兄弟姐妹们一起愉快的玩耍；这样我白云就是“广深港澳科技创新走廊”的重要节点了，就可以顺理成章的把隔壁以佛山为代表的珠江西岸的先进制造业，和珠江东岸的电子信息产业带连起来了。这点意图，在《白云湖数字科技城建设总体方案》里也说得很明白了：可《方案》没说的是，作为一个广州的区域，白云湖要向下降维，以连接佛山为卖点就算了，连接的还是佛山比较边缘的——里水板块，这就有点尴尬了。这还不算，白云湖自身，确实也没有发展数字产业的基础，这点它自己也是认的——但这并不影响白云湖依然坚定的选择了“数字经济”这个概念。发展数字经济是大势所趋，是上级政府希望并且鼓励的，广东还有很好的基础，用这个概念，可以向上面薅到更多的政策资源。比如，建设用地指标。“推动白云湖数字科技城纳入省级重点平台以获得省专项下达的用地指标”；“在省每年下达到市的用地指标中倾斜扶持白云湖数字科技城”。要合理的向上要东西，就得师出有名。所以，数字经济只是恰好被选中了而已。所以，白云湖数字科技城发展的实际支点，并不在“数字科技”上，它最大的抓手应该是：白云湖。我这么说，可不是个人臆测，来，抛个证据——看，人家自己也这么说的。景观资源绝佳，没有得到充分利用，我要收储了，（然后卖出去），提升一下环湖的形象。白云湖是一切的起点，也是绝对的支点。这篇文章写到这儿，说的都是白云为啥要选在这里讲故事；接下来，我们说说当他们决定要讲一个新故事时，是怎么做的。第一步，招个标，请专业人士来包装设计。2019年5月，白云区府面向全球，是全球哦，招募城市设计单位。发了双语的公告——采购需求分两部分，一是针对整个白云湖数字科技城的：划重点，主要是从宏观层面，去包装一些高大上的概念，比如发展定位、空间分布、总体城市设计等等；用大白话说就是，请帮我设计一个非常动听的故事，要开发商看了马上买地，购房者听了就地掏钱的那种。另一个需求就比较实际了，是针对起步区的，也就是黄金围的大部分地方，以及白云湖西片和东片核心区，约14

上半年房企的成绩单出炉了。乱世之中求生的艰难，自不用提。全行业的销售数据出现大幅下行，行业头部的垮塌似乎更加明显——千亿房企的数量，比去年同期生生减少了一半。从年度销售目标的达成率来看，也是如此。正常年份，房企上半年和下半年的销量大概是4:6，表现出挑的房企，上半年就可以完成目标值的60%。而今年，目标达成率排在头位的滨江也不过完成了45%的销售任务，而优等生龙湖的完成度，不到三成。市场虽然惨淡，依然存有活下去的空隙。我们发现，半年销售排行榜上，不少房企的排名在悄然上升，一小部分甚至实现了销售额的逆势好转。今天，就来说说这半年，房企“逆天改命”的几种模式。模式一：“早死早超生”。上半年，销售额排名上涨最快的房企是谁？说出来都能吓一跳。是万达。上半年，万达的全口径销售额从上年同期的174.3亿元涨到了今年的256.5亿元，涨幅接近50%。相应的，销售额排名比上年同期提高了整整54名，从接近100名的位置，直接挺进了前40之列，权益排名更是进入了全国三十强——（左为全口径销售额排名，右为权益销售额排名）啧啧啧，原来老王除了在忙万达商管赴港上市那点事儿，还在悄咪咪地卖房子啊！万达的故事大家都是知道的。早在2010年，万达就已经是住宅销售额排名第七的房地产头部玩家，直到六年前触及监管底线，不得不断臂求生，在全行业疯狂加杠杆的时候，提早转型轻资产。而如今，当整个市场都困在了高杠杆里的时候，老王重新开始了轻资产商业管理和卖房业务“两手抓”，跑在了一众地产大佬的前面。就很有那么点王者回归的意思。同样的故事，也出现在另一个老王的公司——新城控股身上。近年来，新城也是早死早超生，杠杆降得比较早。而且我们可以看到，近年来新城确实有像万达那般转型轻资产的迹象。所以，在房地产下行的周期里，虽然手握大量的购物中心商办项目，但新城还是扛住了这轮流动性危机，全口径销售排名也是稳中有升。模式二：抱团取暖。代表房企之一，是滨江。这半年，滨江的惊艳之处不仅仅体现在土拍市场，也体现在销售榜单上——在全行业倒退的时候，滨江保持了权益金额和去年同期基本齐平，排名从三十名开外，挤进了TOP20之列。那滨江究竟是怎么做到的呢？就像我们此前在《一哥的背后，到底站着谁》里所写的那般，滨江背后站着的，是一整个浙江当地的中小房企——在央国平兜底、行业空间日益逼仄的环境下，彼此合作抱团，互利共赢。从拿地开始，是滨江拿地，又亦或是和其他小弟一起拿地。随后，把小弟们擅长的装修和施工环节整合起来分包出去，最后项目收成了，再大家一起分钱。这种模式下，既共享了资金和产业链，摊薄了成本，又可以凭借滨江在浙江当地的影响力卖出高溢价，迅速扩张销售额。真可谓一石二鸟。这不，今年上半年，滨江的销售均价上涨超过三成。另外一个代表，就是越秀了。滨江是地方民企间的强强联合，那么越秀，就是跨界抱团的典型。早些年间，越秀还只是个寂寂无名、扎根在大本营广州的区域房企，在全国销售榜单上的位置，也只是并不显眼的的四五十位。但2022年前6个月，越秀的销售额排名一下子上了个大台阶，进入了Top20的行列，权益销售额更是升至第12位——俨然已经进入头部房企的行列。跃迁的密码，是“异业合作”，越秀找到了隐藏在地铁里面的万亿生意——与广州地铁合作，抱团开发TOD。区别于龙湖的传统TOD模式，越秀走出了一条独特的轨交发展之路——不但拿地便宜大碗，区位条件好，关键是，没有竞争对手。就拿今年一房难求的广州琶洲南TOD举个栗子吧。2021年初，琶洲南TOD所在的赤沙车辆段地块被广州地铁集团以底价拍下，随后，引入越秀合作开发。由于地处“珠金琶”的核心区域，高价且稀缺，虽然才放出两百多套货源，但已经足以让这个盘摘得广州上半年商品房项目销售额第二名的好成绩了。当然了，这样的模式也只有央国平才玩得转。所谓条条大路通罗马，但有人就直接出生在罗马。第三种，就是“躺赢”型了。讲真，这类房企说不上今年交出的成绩单有多好，但在其他队友逐个爆雷的衬托下，销售下跌的幅度更小，也就顺利突围而出了。比如说，大央企保利。今年上半年，保利终于“躺进”了前三强。随着头部玩家恒大和融创相继违约躺平，保利的全口径和权益销售均排在第二，妥妥超过了万科，仅次于宇宙房企碧桂园——又比如说，仁恒置地和合生创展。合生创展我们已经写过很多次了，仁恒是个外资企业，不但没有三道红线的限制，融资渠道还很顺畅。而且，作为专做中高端豪宅的品质型房企，截至2021年末，仁恒在深圳、上海、南京等一二线城市的土储都在百万方以上。虽然没有好爸爸，但由于风格偏稳健，债务压力不大，还手握不少高能级城市的土地，因此，这类房企的“猫冬”能力超强，手有余粮，心中不慌，随着其他队友的陆续出清，只要不死，都算赢。最后，我们总结了一下上半年销售额排名提升较快的榜单，如下图所示。而这些房企之间的变化情况是这样的——纵然在行业的黑铁时代，但仍有这么一小撮房企，走进了自己的黄金时代。但还是想多说几句。销售额，从某个侧面来说，只是反映了当前房企的变现能力，以及购房者的认可度。但事实上，对于房企的评价还需要有更加多维的角度，比如房企的拿地货值、经营性现金流等。只有这样，才能更全面地感知到一个企业未来的发展路径。最后，真心希望这个行业的下半年，能够温暖一点。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

最近，佳兆业的消息有点多。不仅又一次更换了首席财务官（这已经是五年内的第四次换人了），连出售资产的速度，也肉眼可见地变快了。据中信旗下子公司中信城开披露，最近两周，佳兆业位于深圳的4个项目，已经悉数转手给了中信城开——包括东部的大鹏金沙湾文旅项目、市区核心地段的南山东角头、福田红树湾以及佳兆业金融科技中心，累计涉及权益货值超过了500个小目标。再往前一些，佳兆业上海总部大厦也被作价29个亿卖掉了。至此，佳兆业已经在流动性危机爆发后的大半年中，实现了包括深圳、广州、香港、上海在内的小十个核心城市项目的转手，甚至还卖出了星岛日报的股权。我们平时都说，出险房企自救，第一步就是要舍得“壮士断腕”，愿意出售核心城市的核心资产。在这一点上，佳兆业无疑是很有优势的——首先是核心城市的资产够多，其次，卖得也很有诚意。但卖了这么久，佳兆业真的化险为夷了吗？而对于房企来说，卖卖卖和最终获救之间横亘着的最大BUG，到底是什么呢？非常客观的说，佳兆业目前的资产转让，还是以“化债”为主。也就是说，虽然卖得多，但似乎并没有真正带来多少现金流，更多只是用来冲抵暂时还不上的那些债务。比如说，中信系就是佳兆业最大的债主之一。深圳四个被中信系接盘的项目，都属于中信旧债遗留比较多，而剩余货值又比较高的项目，质素是不错的。中信系想要收回旧债，不得不以接盘的方式来锁定项目，配以资金支持，以确保项目顺利销售回款。这样的操作，只能针对单个项目“保交付”，基本不太可能为公司带来新增的现金流。而即使如此，这样的操作似乎也只是非常零星地，发生在一些非常优质的项目上。佳兆业不是没想过一劳永逸。早在今年4月，佳兆业就和大央企招商蛇口双双发布公告，二者将携手长城资产，在城市更新、商业综合体和文旅等领域展开战略合作。（具体可见《爆雷房企开始上岸了》）但是，两个多月过去了——至今，我们还没看到三方有平稳过渡的合作项目出现，谈不拢的市场传闻也一直甚嚣尘上。这是为什么呢？个人觉得，主要是账，确实算不过来。首先，从出险房企自身来说，旗下很多项目，早就超募了——过去，开发商为了把高周转高杠杆发挥到极致，“一个盖子盖十个锅”是常规操作，多借一些钱，也可以靠后期飞涨的房价消化掉。但现在，房价趴在地上，隐藏的财务问题就大规模爆发出来了。要知道，出险房企割肉转让项目，目的是为了获取流动资金来盘活公司，如果项目本身就超募，欠款太多，出险房企割肉也没办法拿到多少救命钱。而接盘方要考虑买入项目后的盈亏，如果没有盈利空间，那根本就没有买入的动力。毕竟，还涉及到一个更棘手的问题——万一处理得不妥当，那就牵涉到国有资产流失了。这个锅，对于身处央国平的打工人来说，是谁也担当不起啊！其次，从大环境看，现在正处于房地产行业的退潮时期。遥想四五年前，老王只要舍得打折，很快就能找到项目的买家。但彼时，大家的预期蒸蒸日上，老孙还曾怒怼万科说，当时就是房地产的钻石时代。如今早就不是那么回事了。爆雷房企层出不穷，再加上下行周期已经持续了一整年，不少被寄予接盘厚望的央企国企如今也泥菩萨过江，自身难保。那么多令人眼花缭乱的出险项目，怎么可能接得过来呢？当然是要挑挑拣拣了。但讲真，影响佳兆业起死回生最重要的一点，还是销售的大幅滑坡。克而瑞数据显示，佳兆业在2021年前六个月的全口径销售还有800亿元，但到了今年，就只有不到去年同期的1/6了——销售额下降了，利润只会下跌得更快，加上公司削减成本的滞后性和滚雪球式的利息，不少房企积极化债了好几个月，负债反而越还越多……这一切，看上去仿佛就像个死局。房企只要一爆雷，就很难从债务泥潭中逃脱出来。解决这个死局的方法，仿佛只剩下了一个——房价上涨。回想起2016年的佳兆业，美元债违约，全国的所有资产都被冻结，仅一年内到期的债务就高达300亿元，但账上只剩几个亿。为了能够多吃点肉，债权人和购房者闹得不可开交。就这么苟着的时候，深圳房价忽然暴涨了起来——眼见佳兆业手上握着大量优质的深圳土储，债权人终于开始平心静气坐下来，为佳兆业紧急输血。毕竟，那轮上涨，深圳房价是翻了倍的，相当于佳兆业的资产也大幅升值了，等资产解冻之后，佳兆业把房子卖了，还完各方欠债，还能爆赚一大笔。于是，财务困局迎刃而解，佳兆业被冠以“不死鸟”的美誉，房企、债权人和购房者收获三赢。这世界上，果然就没有暴涨解决不了的房地产危机。以上为正文，来自熊先生更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

最近，富力在广州白云区的旧改项目——富云山进入了开盘前的预热阶段。富云山从白云陈田村旧改而来，2019年富力才正式入场，四年之后就能有新房入市，速度已经算是惊人，不愧为从上世纪90年代就开始做旧改的“老行尊”。但是，项目位于白云新城，相对偏安一隅，本身又是个近200万平的大盘，货量惊人。而且，吹风价定到了8万+，以最小首开120平户型来算，上车的门槛少说也是千万级别。这么一大片新增的豪宅供应，入市的点儿正赶上广州的豪宅踩踏，到底能为富力地产回多少血，让人捏了一把汗。而更让人捏一把汗的，是开发商本身的财务状况。富力的2021年财报又失约了。6月30日晚间，富力挂出了一份公告——

年中已至，在万科股东大会上，郁亮乐观了一把，他大胆喊话说——短期来看，市场已经触底了。市场立马有了响应。两天时间，万科A累计涨幅超过了10%，整个房地产板块也被带飞，连涨了两个工作日。在我们的印象里，万科一直是那个在歌舞升平中高喊“狼来了”的预言家，每一个周期如火如荼的时候，都保持一贯的谨小慎微——从2008年带头开启大降价，到2014年率先提出“白银时代”，到2018年的“活下去”，再到年初时“黑铁时代”的定调……光是郁亮时代，各类偏空的言论，就发表了小十次。没想到，“黑铁时代”话音刚落，市场信心降到冰点的时候，老大哥却出现了难得的“空翻多”。这不得不让我们再次认真审视下半年的市场。楼市真的触底了吗？我去扒了一下数据。从成交面积来看，30个大中城市的5、6月成交出现了环比的连续上涨，6月单月的涨幅非常明显。虽然和去年同期有明显差距，但也几乎追平了2021的平均成交数据。如果再加上中小城市的数据，成交回暖的幅度会明显比大中城市弱一些，但是，也出现了连续两个月的走高，6月的成交面积回到了今年1月份的水平。再看看新鲜出炉的，百强房企的业绩表现，6月终于出现了环比大幅上涨。这样的成绩，当然会得益于各地在6月进行的集中签约，也有各家房企为了半年报数据好看，一窝蜂降价抢跑的原因。但是，有没有一种可能是……摇摆等待了很久的购房者，确实觉得可以入市了？我再去看了一下更宏观一点的数据。比如说，昨天早上刚刚公布的PMI，6月的数据就明显比5月好，尤其是非制造业PMI，比5月好了不是一星半点——在疫情中被抑制的服务业，6月开始，出现了明显复苏。十天前，刘怼怼同学曾在她的推文里提到过，房地产是和国运绑在一起的，也就是说，经济的基本面能够好转，才是房地产好转的最重要的前提。（点击图片查看原文）从这个角度来看，当下确实有看多楼市的理由，手头还有余钱的房企，也大可以对三季度甚至下半年的市场更乐观一些。当然，偏谨慎的朋友可以看看本月中出台的6月社融相关数据。说起这个，我们在《房贷放了个全国性大招！然后呢…》中说过”4月断崖式下跌的信贷数据“，当时，个人按揭贷款单月减少605个亿，出现了史上第二次净偿还。但是，到了5月，这个数据是有回到0附近的，如果6月的数据可以回到正增长，那就是比较好的趋势了。更保守的朋友，可以等等下半年重要会议的定调，确认一下未来经济的运行是否还能用过往的规则，去衡量安排。那么，为什么站出来发声的，是万科呢？我的判断是，公开发表触底的言论，是凝聚共识的需要。从某种程度上，万科只是在恰当的时候，站出来说了几句恰恰是政府需要的话。最重要的是引导预期。作为公认的政策敏感型行业，当下的房地产，已经对放松政策不敏感了。从去年下半年开始，不少城市的调控政策暗搓搓地松口了，房贷利率接连下调，稳市场的态度日益明确；今年上半年，中央终于站出来定了调，各地政策要“应出尽出”；而到了现在，各种救市举措已经日益”变态“了……有的城市下红头文件，公然表示房贷断供可延期，鼓励房企首付分期；有的城市直接给公务员下达卖房考核指标；有的城市恢复了棚改房票政策，直接为在售项目输血……甚至，全中国最好的那些城市，比如上海、杭州，居然也放开人才落户了。哦，你说还有小麦大蒜西瓜水蜜桃换房子啊？那是房企们为了绕开限跌令搞的创新型交易方式，算不上地方的功劳。可是，政策都松到这种地步了，大伙儿说起楼市，还是看热闹的多，真金白银入场的少。这可怎么办？回头看看万科。万科在行业内被尊为“带头大哥”多年，对于整个行业的预期有着足够深远的影响，哪怕是在内部会议上的发言，都会被视为行业发展的风向标。同时，从股权结构上看，万科又是一个……混合所有制企业。这个身份的好处在于，正好介于民企和国企之间。房地产的话题非常敏感，行业内的”央国平“几乎都是绝对低调，闷声赚钱，几乎不发言；业内愿意站出来发声带节奏的大都是民企掌门人，比如孙宏斌、林中、王健林……但这个时候，绝大部分的民企，爆雷的爆雷，下调评级的下调评级，本来就已经丢失了社会的信任。在这个节骨眼上，要传递对于市场的信心，改变和强化市场对于房地产的利好预期，万科确实是不二之选。那么，问题来了。郁亮传递的信号，你会听吗？以上为正文，来自局姐本尊更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

还完这一笔，今年碧桂园的美债就还完了。这当然是好事，降低了投资者对于违约的顾虑，但是……上一个这样干的头部房企，是恒大。

上周，广州发布了今年第二次土地集中出让清单，开拍的时间定在7月中旬，距离第一次集中供地，大约2个月多一点。关于土地清单本身，各路同行已经分析得足够多，但很少有人提到未来的市场走向——事实上，按照从拿地到开盘平均7-9个月左右的时间来算，广州今年底到明年初，甚至更长时间的楼市密码，就藏在这两次集中供地的背后。首先，说两个最基本的事实：1、整座城市供应收缩，回归核心区域；2、豪宅或者“被豪宅”的产品，会越来越卷。对于购房者来说，普通人的选择将越来越窄，有钱人可选的范围会越来越大。这是我们对于广州市场最基本的判断。为什么？看土拍的数据，会很清晰。这次拍卖，一共14宗地，是广州实行集中供地以来出让宗数最少的一次。就算把首次和这次挂地的数据加在一起，也连去年同期的一半都摸不到。要知道，2021年同期，可是挂牌了96宗地啊！光第一次成功出让的，就有42宗地了。

不算不知道，2022年已经过去接近一半了。说起这2022年，先是史上最难产的房企年报季，再是没有最卷只有更卷的楼市放松潮，但无论救市多么热火朝天，民企们的反馈，总是相当迟缓的——拍地的时候神隐，还钱的时候，该展期展期，该躺平躺平，好不容易熬到年中，又该打起精神面对6-8月的行业偿债高峰了。最近，我们拿到了一份券商内部对今年地产行业债务规模进行摸底的数据，统计口径包括境内外公开市场的债务以及ABS。怎么说呢，没想到不少大家眼中的“好学生”，下半年需要还的债，比想象中还要多。他们中间，会有下一个“爆雷预定”吗？今天就来好好盘点一下。你绝对想不到的是，今年6-12月，在房企偿债规模排行榜中高居榜首的，居然是公认的稳健派老大哥——万科。今年剩下的7个月，万科要偿还的外债高达330个小目标，比早早躺平的恒大，多了整整51个亿。债台高筑的根源，出在ABS上。万科实在是太能发ABS了，供应链ABS之外，还有数量庞大的购房者尾款ABS，今年年内待偿还的ABS，占了债务总量的三分之二。但话说回来，ABS确实是非常便宜的融资工具，我扫了一眼，万科系ABS融资利率大都在3%-3.5%之间，有的产品甚至低至2.9%。这么便宜的借钱渠道，能够享用的大多是资质颇佳，没有爆雷的头部房企，规模稍小一些的民企是很难有资格享受的。这不，到了今年，能发出ABS的房企，已经基本都是国资背景了……从数据中可以看到，万科在前5个月依靠供应链ABS累计募资超过170亿，平均票息降到了3%以下。再加上万科上半年成功发行的100多亿境内债，老大哥的融资渠道还是很通畅的。再加上整个房地产市场在回暖，老大哥活下去的压力，并不大。这不，前几天还传出了万科手持23亿介入深圳白石洲旧改，想从城市更新分一杯羹的消息。再次令人大跌眼镜的是——万达商管。这家寄予了老王涅槃重生希望的企业，在2022年6月至12月之间，要归还的负债高达196个亿，位于榜单的第四位。我们查了一下，万达商管的主要鸭梨来源是高达170亿元的境内债务，主要分布在7月，和今年四季度。话说，几年前卸下了沉重包袱后，万达的经营性现金流还算充沛。2021年的财报显示，集团期末账面上躺着超410亿元现金，此外，当年万达商业的主营收入依然录得不小的增长——看来，虽然大疫当前，时不时就要关门静默，但万达旗下商场和写字楼的吸金能力并没有受到多大影响。而且，万达在境内还是有一些融资渠道的，比如说，最近就有消息称，万达商管拟于银行间市场注册50亿中期票据。当下万达的困境，可能更多源自于其他方面。比如上市。4月21日，第一版的招股书失效之后，在48小时内就迅速交齐了新材料。为了在资本市场讲好轻资产的故事，老王近期还频频接手新项目。3月与河南的企业结盟，4月，又谈下北京五棵松、蓝色港湾等项目。无奈的是，6月过了一半，上市这事儿还是遥遥无期。根据惠誉前段时间的表述，如果万达商管不能在2023年底前上市，惠誉会将其在2021年收到的380亿元人民币上市前融资视为债务，因为其具备回购义务。当然，那又是更遥远的故事了。下一位头顶高额债务的“好学生”，是碧桂园。作为碧万恒融中唯二还活着的头部房企，碧桂园上半年的融资活动还是有些起色的——5月下旬，被监管机构选定为示范房企之后，成功发行了5个亿的公司债。但面对7-12月份共计144个亿的待偿债务，emmm……基本属于杯水车薪吧。作为纯纯的民企，再怎么被监管部门垂青，今年的融资环境和去年也不能同日而语，就比如说便宜的ABS吧，前5月，万科和保利能发170个亿，碧桂园就只发了10亿左右……回过头来看销售回款，也不太乐观，碧桂园前5个月的销售额同比跌了接近40%，而且下滑的幅度似乎在加快——刚刚公布的5月销售数据，和去年相比，已经腰斩了。毕竟，碧桂园的布局中，68%来自拼命救市，但一直救不起来的三四线城市……资本市场的担忧情绪直接传导到盘面上，于是，这几天，关于碧桂园的消息一会儿是境内债跌停，一会儿是美元债被砸盘，一会儿又是评级被下调……不得消停。到了昨晚，终于出现了一个挽尊的消息——也算是给市场注入了一些信心吧。最后说个八卦，今天行业大V邓浩志老师放出了一个料——很多人猜是碧桂园。我查了一下，感觉不太像，碧桂园7月虽然有高达52个亿的待还债务，但其中只有一笔美债，大概是7亿美元。如果有人有更多的料，欢迎给我留言或者加我微信八卦哈。当然，除了这些开发商以外，年内还有一些有实力的大型房企在也面临不小的偿债压力。我们扒拉了一下数据，今年6—12月，房企偿债规模排行榜的前十名是这个样子的——一眼看去，去年叱咤风云的头部房企，有一半已经违约躺平了，剩下的一半，还在还债的路上苦苦挣扎。嗯，希望下半年，在政策持续转暖的背景下——那些在表上的，和不在表上的房企的日子，都能好过一点吧。不要再有新的爆雷了。以上为正文，来自熊先生想和局姐聊天、爆料的朋友，欢迎添加微信：halojujie，注明公司名称和职务哦～更多内容，欢迎关注我们的市场号↓↓

只能说，市场太需要信心了。广州的购房者们，等广州的放松政策都快等成望夫石了。忽然，南沙就来了一记国家级的重磅政策。好耶！其他的政策一定在路上了吧？广州还会不会有更多利好？南沙现在是该买还是该卖了呢？看完南沙的政策全文，我本来没啥想说的，被局姐一直催着写，你一个政经出身的难道不来解读下吗？你确定不吗，真的不吗，那我一会儿再来问……好的好的，说两句吧。首先我表个态，这次的政策对南沙，对广州，绝对是利好。我也希望市场多点信心，再多点信心，现在的基本面，信心都快为零了。这样下去，所有人都要身陷泥淖。所以这时候出政策，绝对是好事。（好几句废话文学对吧）但同时，也请大家理性认清现实。现实就是——这政策吧，真的，也没很多人以为的那么厉害。你跳出南沙，把它放到湾区，放到跟南沙有同样身份的横琴、前海面前去一比，高下就立现了。从规格和发布时间上，南沙的政策远远落后于其他两个自贸区。横琴和前海的国家级重磅政策，早在去年9月就发布了。其实去年7月我就收到风，拖了2个月，这两个方案才正式发出来。看到文件抬头了吗？两个方案都是由“中共中央、国务院”印发的。然后过了9个月，南沙才终于等到了自己的政策——可怜的南沙，就变成只是国务院印发的了。时间晚了，规格降了。就好像，老大老二被派了糖，老三在一旁看着不甘心，都是一个妈生的，凭什么偏心？又哭又闹了9个月，父母终于象征性的给了点零食。那是啥呢？我们看看文件内容。我总结了一下，目前这次被大家认可的利好，一个是双15%的税收优惠，嗯，横琴去年也发过的糖。一个是100亿的新增地方债，这个我晚点说。一个是南沙全域纳入方案，但先从自贸区的南沙湾、庆盛枢纽、南沙枢纽这三个点搞起，作为先行启动区。这个动作，跟全文没提到明珠湾起步区什么事被放到一起解读，很多人认为是因为这三个地方是枢纽，有联通港澳的先天优势，明珠湾没有这个交通优势，而这个文件主要讲的就是粤港澳全面合作嘛。好的。我们一个个看。为什么这次的文件，完全没提到以灵山岛尖、横沥岛尖为代表的明珠湾起步区？仅仅只是因为交通？我先重申一下，在2020年9月灵山岛房子卖得如火如荼，总部经济的故事讲得最动听，是整个广州乃至湾区人们心中的白月光时，我就预言过——南沙湾的价值大大高于灵山岛，很多人还不信。（复习点→《灵山岛被打哭！南沙湾才是最后的贵族吧？》当时我就说了，南沙湾未来是妥妥的湾区小枢纽，仅从联通港澳的交通价值，就应该有更高的房价天花板。现在我们再来看，先行启动区的三个点：南沙湾、庆盛枢纽（黄阁）和南沙枢纽（万顷沙），你们觉得哪个价值更高？但文件说先发展这三个点，我觉得，不仅仅因为交通。全文共7786个字，掐头去尾，除去“总体要求”和“保障措施”，正文5999字，通篇涉及港澳居民如何在南沙宜居宜业的内容至少2530字，还不算相关表述。可以这么说，这份文件，差不多一半的内容都讲南沙该如何“统战”港澳。这个比较敏感，不展开了。要聊的进群——这份文件事无巨细的表达了，要如何用各种各样的优惠政策，让港澳居民愿意搬来南沙住。首先在一开始，就明确了南沙未来13年的发展目标是——搞好教育、医疗等公共服务，成为港澳居民安居乐业的新家园，南沙的港澳居民数量必须显著提升。至于显著到什么程度？毕竟是双向选择双向奔赴的事儿，也不好一厢情愿的定个具体的指标，但至少，13年之后，要很“显著”。然后，全文用了大量篇幅去说——怎么加强粤港澳青少年的交流，让港澳的学生来这边实习；怎么给港澳青年发各种补贴，让他们来南沙创新创业；怎么让他们来了之后，个税能跟在港澳一样便宜；怎么让港澳居民来南沙工作生活后，享受市民待遇；怎么把南沙的医疗机构纳入香港的白名单，让香港居民来了还能在南沙花港府发的“长者医疗券”，可以从门诊到住院，异地结算；……文件还专门花了两条的完整篇幅，仔细说了怎么在教育和就医养老方面，让港澳同胞安心来，安心住。所以前面说的那个每年100亿的地方债，我觉得主要是用来建设港澳后花园的。不但每年给你腾挪新增些发债的额度，很多解读没提到的是，还给你新增建设用地指标啊！这就相当厉害了。但都是用来建后花园的。建医院要地，建学校要地，港澳居民来住要地，建这些还都要钱，所以你看，举债的额度给你准备好了，用地指标也给你准备好了。所以从湾区横向比下来，横琴大哥负责的是那些高大上的事情，搞好“一国两制”，是对外展示中国特色的窗口，地位是最高的。南沙小弟就把家里捣饬得漂漂亮亮，让港澳同胞们安心搬来这个后花园，真正融合起来。不信？前段闭幕的广东省第十三次党代会报告也是这么说的——横琴排在第一位，南沙呢，立足的是湾区啊。不过我是真心觉得，这不是坏事啊。虽然南沙这份文件来的迟，但给南沙的要求和定位挺实挺接地气的。也就是说，南沙的这个小目标，可操作性和实现度很高。市场经济就是，管住有形的手，放开无形的手。中国式家长管得少的地方，孩子往往发展得更好。说了这么多，你们现在知道南沙哪个板块还凑合可以看看了吗？以上。更多广州市场的踩盘调研、个盘点评，欢迎关注↓↓↓也可添加怼怼个人微信，爆料交流↓↓↓

Word天！保利湖光悦色也要开渠道了！听说贝壳正在接洽，很快就会有确切消息了。果然，同在琶洲旁，“琶洲南”和“琶洲更南”，区位稍不同，命运也差太远了。话说回来，今年首开就上渠道的豪宅，是有点多。前面我说过，广钢板块的中海保利朗阅，也是首开就开渠。再往前一些，汇景新城板块最后一个豪宅，侨鑫保利汇景台，年后开盘即开渠；牛奶厂的合景臻颐府，售楼处还没弄好，还没对外开放时，就把中介请到了位于珠城的合景总部大楼ifp培训了一通，结果……还有五一就开了售楼处，蓄客蓄了都快1个半月的花语天宸，前几天终于也憋不住，开渠道了。开盘简单啊，但首日要去化不好，接下来咋卖？一直收筹一直捂着不开吧，也不行……所以据说，花语天宸这礼拜要出证了，开盘在即，不得不发。那就上个渠道吧。现在，除了手头有点现金流，耗得起的，以及不正式开盘就能被抢完的极个别热盘，大多数盘，都熬不住了。而广州的有钱人，也快要不够用了……我想了下，今年以来，豪宅盘的“滞销感”，首先来自于内卷。供应太大了。去年底，招商保利海珠天珺开盘。当时售楼处非常低调，在工美港旁边一个挺破的园区里，看房还是预约制的，不约不给看。样板间也是没有的，几台iPad画个饼，依然吸引了络绎不绝的人前来。还不是因为琶洲宅地太稀缺了。当时的天珺，在琶洲乃至整个广州城，几乎没有对手。所以12月17号拿证几天后，天珺线上开盘，据说不到10秒就基本抢完，夸没夸张我不知道，但那一期卖得好是没什么疑虑的。等到今年，广州迎来了“豪宅大年”。前面说的，天河的汇景台、臻颐府来了，还有荔湾的幸福湾、滨江上都、朗阅、星河江缦，白云的华润金沙瑞府，黄埔的居山涧、花语天宸、星航小洋楼……以及，海珠那个无敌网红：琶洲南TOD。想要加推的天珺好像被整懵了——超豪宅面积段的户型该卖多少合适呢？（要不要打价格战啊！）怎么从突然冒出来的这么多竞品中抢到数量有限的客户？（韭菜快不够割了啊！）要不要在琶洲南TOD二期之前赶紧抢跑啊……（捂脸）好一个“我是谁”、“我从哪儿来”、“我要去哪儿”的灵魂三问呐。今年新开的这些豪宅，去化都有些感人，除了供求因素，第二个原因就是：分散在各个板块，缺乏价值共识。你看，从天河、海珠、荔湾，到白云、黄埔，到处都有新冒出来的豪宅，搞得手握一两千万的购房者都有些蕉绿了，该翻哪儿的牌呀？——嗯，我就收到好多这样的咨询。有钱买珠城的人，当然是不需要纠结的。有足够的预算，有明确想买的板块，干就完了。怕就怕想整个新房，既要住得舒服，又要领涨广州，我都买个豪宅了，升值，那不是必须的吗？总不能还跑输大盘吧？跑赢通胀我也亏啊！可这世上哪得两全法嘛，赚钱还是得放第一位的嘛。所以再来说，买哪儿？琶洲南TOD在今年的豪宅大年里走出独立行情，是因为产品好吗，当然是因为那个位置啊！大家都在抢的位置好不好。这是今年新开的豪宅里，唯一一个具有价值共识的盘。其他的那些，你说：哪个能凝聚所有购房者的升值预期？哪个能吸引源源不断的购买力去为这个统一的预期买单？又有哪个能在后续的击鼓传花中继续虹吸源源不断的接盘侠，坐实这个预期呢？再把刚刚说的那些盘走一遍。从共识来说，一个都没有了。不在豪宅地段的豪宅，一出生就输了。你不开渠道，谁开。这就推导出第三个结论——现在的房子，分化不仅仅在区域，在板块，在产品，更重要的是出现了本质上的属性分化：大多数房子在去金融化，回归居住属性。刚需盘、改善盘，和部分没有价值共识的豪宅盘，都是如此。只有一少部分凝聚价值共识的豪宅，依然是领涨抗跌的强金融属性的产品。看看珠金琶的二手，那些炒客云集的标杆盘，你就知道我在说什么了。采光差、隐私差、户型差……影响他们卖房了吗？对这些玩的就是心跳的金融产品，千万不要用楼市的基本逻辑去评估它。以上。更多广州市场的踩盘调研、个盘点评，欢迎关注↓↓↓有些不便公开说的话，我们进群聊——也可添加怼怼个人微信，爆料交流↓↓↓

端午有两个盘卷死了对不对。我去看了，百闻不如一见呐，真的。但我先不说，哈哈。今天分析一下，说是马上要开盘的，黄陂的，中铁建·信达·花语天宸。这个盘给我的第一印象不要太好，就属于那种“第一眼美女”，哇喔～精致的五官，服帖的妆容，带出去倍儿有面儿！结果回家一冷静，绝非良配啊！要真买了，估计得七天无理由退换货了……但我还是先说说，它是怎么在第一时间俘获我芳心的吧。这么说吧，去踩盘的时候，我从逼仄的车上滚下来，走过精心设计的弧形木质步道，远处青山环抱，身旁流水潺潺，神马职场内卷生活压力好像一下子都不存在了，好感度立马拉满。（我当然不会承认忘记拍图了！真相在售楼处）转一大圈之后，有那么一刹那，我甚至开始和闺蜜规划起养老大计了——但是！对，凡事就怕一个但是。当我回到家，智商逐渐上线之后，细细那么一想，不对啊！售楼处精雕细琢的生活场景，实在是……难以弥补它在其他几乎所有方面的错配哇！这或许就是所谓的第一眼美女，初见时惊艳无比，真要头脑一热，带回家去，和实际需求一比对，多少还是有些消化不良。先看下这块地的前世今生。花语天宸的前身是黄埔的第一块“三限”地，在这块地被摆上货架的时候，后期房子该怎么建，很多参数已经被限死了——不但房价被卡死，50%以上的房子，还只能卖给首次购房的家庭或个人。也就是说，这块地的定位很明确，就是首套为主的刚需型小区。当时还被抢得挺凶的，大央企中铁建拿下后，拉上了大央企信达地产一起开发，在安全交楼的问题上，算是上了双保险。转眼一年过去了。终于等到项目开了展示区，我惊讶地发现，花语天宸的主流产品竟然是97-168方的3-4房，这基本是一个偏改善的，甚至是终极改善的楼盘……你看，首先，这定位就错配了。再看这产品配比，除去人才房之外，7栋楼一共27个梯腿，入门级的97平三房大概占了12条，再往上依次是118、137、142的改善型四房，而168平的终改大平层，居然占了9条梯腿。所以你和我说，这盘50%的房子，是卖给首次置业的年轻人的？在大央企眼中，买黄埔的年轻人都这么阔绰的吗？但话说回来，花语天宸的产品真的很香。这种香，不是给你几个L型阳台，高调宣示主人逼格的那种，比如广钢最后那块地，180多方的面积啊，主卧的卫生间竟然小得可怜，都没有双洗手台，也没有浴缸……里面站多一个人，都挤不进去……这是182方大平层的主卧啊，卫生间整得跟个刚需小户型似的。敢情我买个房子就是用来炫耀的？花语天宸就属于并不做给人看，而是低调的，让你住得舒服的房子。咋一看，没有特别大胆的创新，但仔细走走，就发现处处充满让你生活更方便的小心思。168的那个户型是真香——年轻人喜欢的横厅设计，厨房是时下最流行的LDK一体化，插个花——真的满大街都在学中海的岛台设计啊……卧室都很方正，双主套，客厅和阳台超大，不说豪宅，高端改善的feel是一下就拉满了——阳台虽然不是豪宅必备的L型跑道，但目测长度至少也有个小10米，广角拍不出那个feel，其实挺宽的——收纳也做得不错。花语天宸的墙极少留白，大面积实践了禄薇的收纳理念——利用墙面的挪移，让收纳柜隐入墙体里面，既可以获得巨大的收纳空间，又没有柜子的厚重感。比如这里，柜体成功隐入了次卧洗手间和主卧之间的隔墙中——走进次卧可以看到，柜体的厚度并没有影响到洗手间的使用，完美隐身在墙体之中——主卧洗手间相当宽敞，双洗手台，两个人同时洗漱不打架，还有整整一面墙的镜柜，以及一个大浴缸和单独的淋浴房。看个对比图更明显——惊艳吗？也谈不上，但在看过这么多房子之后，我第一眼就觉得，真心好用。一个房子好不好，光把样板间整漂亮是没用的。你得知道哪些设计是接地气的，是你日后真正能用上的。这样的配置，在相同面积段的其他楼盘里，我见得并不多。大写特写这么多，简单来说就是，我对这个盘的产品，是很认可滴～但区位和配套就有点拉胯了。项目位于黄埔区的黄陂板块。这板块的优点有两个：一是天河旁，是真正的天河旁啊，不是广告里隔着十万八千里也说是某某旁；比如，我见过最夸张的，马来西亚专供国人的那个高密度大盘，大马人都不会买单的建筑密度，它铺天盖地的广告语都是“新加坡旁”，结果呢，大家都知道了……谁信谁买谁套牢。二是居住氛围相对纯粹，周围没有多少大型工厂，环境还算可以。但是！花语天宸的位置相对同板块的竞品，就比较尴尬了——远离黄陂建成区，偏安一隅，卡在一个山旮旯里，喜欢的人觉得环境好，人少，清净，不喜欢的人会觉得远离核心生活配套。这“核心生活配套”，对年轻人来说，最重要的两项，一是地铁，二是学校。先看地铁，距离黄陂地铁站的距离是目前各个在售项目中最远的——一共2.5公里，走一趟要花38分钟，可以消耗162大卡。如果不想早晚快走锻炼，可以按销售小姐姐说的，先去门口等接驳巴士……然后就是学校了。据小姐姐介绍，楼盘只配建一所幼儿园，而小学要看教育局划分。好的，就是看命呗，谁让你自己的地块不配建小学呢。我看了一下，最近的黄埔军校小学，距离项目直线距离900米，还得过个马路。一个开车嫌近，走路又嫌远的距离。建议花语天宸在小区门口弄个共享单车业主专区，方便50%的刚需业主通勤，以及接送小孩……对于改善，甚至终改人群来说，这个板块的环境普遍都不错，大盘也多，二手可以选富春山居、保利林语和华标峰湖御境，华标也还有一些新盘尾货在卖；对于刚需来说，预算有限，需求又多，有什么比小区里面就有配套小学，地铁就在家门口……更香的？所以这回家一冷静吧，事情就开始起变化了。想不出愿意为这个盘买单的，会是怎样的一群人。价格，恐怕会是压死骆驼的最后一根稻草。作为“三限地块”，花语天宸的价格是明牌——卖地的时候，4.68万/平的网签价已经被限死了。想卖贵点，就只能在精装包上做文章了。我们去的时候，算了一套168平的大面积，预估总价是772万，同时还把3000元/平的精装包也算了个价，是50.4万。当时我还很疑惑，不是说4.68万的价格已经包含装修了吗，为啥还要单独给我算个价呢？小姐姐起初很肯定价格含装修，后来又开始含糊其辞，在我的再三追问和确认下，才改口说，装修包的钱是额外加的，至于是3000还是5000一平现在还没定……我……好的。我再算了一下，如果按照3000元/平，房价加装修差不多5万，168平米最高要去到840万，和最初在售楼处催我下定时报的价，贵了接近70万。这还不算双合同的隐性成本。这块地限价，开发商又想多搞点溢价出来，加的装修包自然是不能算在房屋买卖合同里的，就是说，这笔钱，没得贷款，得一次性给出来。首付压力就大很多了。不知道开发商会不会用一些金融手段打打擦边球，装修款分个期什么，大家下定的时候一定要问清楚。顺便说一句，双合同要是较真，肯定是违规的，这就看有没人投诉，以及监管部门较不较真了。最后说一下选筹吧。我个人认为，花语天宸这种环境好，产品能打的楼盘，比较适合——1、

最近，民企“引战”国资的消息，多了起来。月初，建业地产官宣称，河南省国资委旗下公司以6.88亿港元的代价，拿下29.01%的股本，一举成为公司的第二大股东。这个价格当然算是“贱卖”了，但作为河南地产“一哥”，建业地产流年不利，在行业收缩期遇上郑州特大暴雨，再加上一轮又一轮的疫情管控，求援的消息早就传了一轮又一轮……如今，能顺利“染红”，还没有丢掉控制权，胡葆森已经非常幸运了。毕竟，同期传出引入国资战投的的奥园集团，是以放弃大股东身份作为代价的。有消息称，山东能源集团计划通过子公司，持有奥园39%的股份——

四个一线城市里，这半年，特别是二季度的疫情，最受影响的是上海，其次是北京，广深相对而言影响没那么大，经济并没有因为疫情完全暂停，所以二季度的经济表现，广州是一线城市中相对较好的。

昌岗中路小学的毕业生，的确可以对口直升五中，也可以选择摇号，在第四组的7所中学里参与电脑派位——但是！对，但是了啊，海珠区教育局在去年11月就发布了2022年公办小学学位预警——

“中国的迪拜”、“鬼城”，这两个看似矛盾的名号，一直交替地出现在鄂尔多斯的身上。凭借“羊煤土气”的资源馈赠，这座小城的人均GDP能和香港媲美，去年还冲上了全国第一的位置；而十几年前那次大规模的民间集资+炒房潮，不仅为这儿赢取了一个“鬼城”的名号，还直接催生了一次区域型的楼市过山车——先是四五年时间，房价涨了五倍，到2013年，再是民间集资爆雷，房价血崩，不少新盘价格一下子跌到腰斩之下，直到近几年的大规模去库存，房价才开始逐渐有所起色。但这个小插曲，并没有妨碍和城市同名的实业大佬鄂尔多斯集团，出手抄底楼市的决心。上周五，鄂尔多斯悄悄地发布了一则公告——携手其控股子公司电力冶金集团，斥资26.7亿元，买下了上海市静安区苏河湾板块的两栋商办写字楼，成交均价是5.8万/平。买来做什么呢？公告里是这么说的——

90年代后的日本，经济泡沫是被戳破了的，不计其数的企业破产，银行倒闭，房地产随之崩盘，曾经的“昭和男儿”变成了“平成废宅”，年轻人再也不愿买房不敢消费，直到今天，日本也还处在“失去的三十年”中……

仅仅过了3个月，龙光曾亲自下场辟的谣，就成真了。上周五，股票停牌后的第二天，龙光集团悄悄发了一则公告——由于与安永未能就业绩审计时间达成一致，现更换核算师为尤尼泰。