爆雷房企自救路上的大BUG

最近，佳兆业的消息有点多。

不仅又一次更换了首席财务官（这已经是五年内的第四次换人了），连出售资产的速度，也肉眼可见地变快了。

据中信旗下子公司中信城开披露，最近两周，佳兆业位于深圳的4个项目，已经悉数转手给了中信城开——

包括东部的大鹏金沙湾文旅项目、市区核心地段的南山东角头、福田红树湾以及佳兆业金融科技中心，累计涉及权益货值超过了500个小目标。

再往前一些，佳兆业上海总部大厦也被作价29个亿卖掉了。

至此，佳兆业已经在流动性危机爆发后的大半年中，实现了包括深圳、广州、香港、上海在内的小十个核心城市项目的转手，甚至还卖出了星岛日报的股权。

我们平时都说，出险房企自救，第一步就是要舍得“壮士断腕”，愿意出售核心城市的核心资产。

在这一点上，佳兆业无疑是很有优势的——

首先是核心城市的资产够多，其次，卖得也很有诚意。

但卖了这么久，佳兆业真的化险为夷了吗？

而对于房企来说，卖卖卖和最终获救之间横亘着的最大BUG，到底是什么呢？

非常客观的说，佳兆业目前的资产转让，还是以“化债”为主。

也就是说，虽然卖得多，但似乎并没有真正带来多少现金流，更多只是用来冲抵暂时还不上的那些债务。

比如说，中信系就是佳兆业最大的债主之一。

深圳四个被中信系接盘的项目，都属于中信旧债遗留比较多，而剩余货值又比较高的项目，质素是不错的。

中信系想要收回旧债，不得不以接盘的方式来锁定项目，配以资金支持，以确保项目顺利销售回款。

这样的操作，只能针对单个项目“保交付”，基本不太可能为公司带来新增的现金流。

而即使如此，这样的操作似乎也只是非常零星地，发生在一些非常优质的项目上。

佳兆业不是没想过一劳永逸。

早在今年4月，佳兆业就和大央企招商蛇口双双发布公告，二者将携手长城资产，在城市更新、商业综合体和文旅等领域展开战略合作。（具体可见《爆雷房企开始上岸了》）

但是，两个多月过去了——

至今，我们还没看到三方有平稳过渡的合作项目出现，谈不拢的市场传闻也一直甚嚣尘上。

这是为什么呢？

个人觉得，主要是账，确实算不过来。

首先，从出险房企自身来说，旗下很多项目，早就超募了——

过去，开发商为了把高周转高杠杆发挥到极致，“一个盖子盖十个锅”是常规操作，多借一些钱，也可以靠后期飞涨的房价消化掉。

但现在，房价趴在地上，隐藏的财务问题就大规模爆发出来了。

要知道，出险房企割肉转让项目，目的是为了获取流动资金来盘活公司，如果项目本身就超募，欠款太多，出险房企割肉也没办法拿到多少救命钱。

而接盘方要考虑买入项目后的盈亏，如果没有盈利空间，那根本就没有买入的动力。

毕竟，还涉及到一个更棘手的问题——

万一处理得不妥当，那就牵涉到国有资产流失了。

这个锅，对于身处央国平的打工人来说，是谁也担当不起啊！

其次，从大环境看，现在正处于房地产行业的退潮时期。

遥想四五年前，老王只要舍得打折，很快就能找到项目的买家。

但彼时，大家的预期蒸蒸日上，老孙还曾怒怼万科说，当时就是房地产的钻石时代。

如今早就不是那么回事了。

爆雷房企层出不穷，再加上下行周期已经持续了一整年，不少被寄予接盘厚望的央企国企如今也泥菩萨过江，自身难保。

那么多令人眼花缭乱的出险项目，怎么可能接得过来呢？

当然是要挑挑拣拣了。

但讲真，影响佳兆业起死回生最重要的一点，还是销售的大幅滑坡。

克而瑞数据显示，佳兆业在2021年前六个月的全口径销售还有800亿元，但到了今年，就只有不到去年同期的1/6了——

销售额下降了，利润只会下跌得更快，加上公司削减成本的滞后性和滚雪球式的利息，不少房企积极化债了好几个月，负债反而越还越多……

这一切，看上去仿佛就像个死局。房企只要一爆雷，就很难从债务泥潭中逃脱出来。

解决这个死局的方法，仿佛只剩下了一个——

房价上涨。

回想起2016年的佳兆业，美元债违约，全国的所有资产都被冻结，仅一年内到期的债务就高达300亿元，但账上只剩几个亿。

为了能够多吃点肉，债权人和购房者闹得不可开交。

就这么苟着的时候，深圳房价忽然暴涨了起来——

眼见佳兆业手上握着大量优质的深圳土储，债权人终于开始平心静气坐下来，为佳兆业紧急输血。

毕竟，那轮上涨，深圳房价是翻了倍的，相当于佳兆业的资产也大幅升值了，等资产解冻之后，佳兆业把房子卖了，还完各方欠债，还能爆赚一大笔。

于是，财务困局迎刃而解，佳兆业被冠以“不死鸟”的美誉，房企、债权人和购房者收获三赢。

这世界上，果然就没有暴涨解决不了的房地产危机。

以上为正文，来自熊先生

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