富力的钱，到底去了哪里？

最近，富力在广州白云区的旧改项目——富云山进入了开盘前的预热阶段。

富云山从白云陈田村旧改而来，2019年富力才正式入场，四年之后就能有新房入市，速度已经算是惊人，不愧为从上世纪90年代就开始做旧改的“老行尊”。

但是，项目位于白云新城，相对偏安一隅，本身又是个近200万平的大盘，货量惊人。

而且，吹风价定到了8万+，以最小首开120平户型来算，上车的门槛少说也是千万级别。

这么一大片新增的豪宅供应，入市的点儿正赶上广州的豪宅踩踏，到底能为富力地产回多少血，让人捏了一把汗。

而更让人捏一把汗的，是开发商本身的财务状况。

富力的2021年财报又失约了。

6月30日晚间，富力挂出了一份公告——

这份公告明确，经审核的财报数据发布时间再次推迟，延期到2022年8月5日前。

要知道，正常的港股房企年报，是应该在3月底之前发布的……

再往前，富力向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，寻求债务展期。

其中，今年到期的美元债只有3只，本金规模约在12.6亿美元，其余的，都是明年或者后年到期——

换言之，富力已经提前做了“展期预定”，不但今年不想给债权人还钱，连明年后年，都不想还钱了。

其中，名单中的第一笔债券，是“一展再展”的。

要知道，去年底，富力就搞了一次“花式创新”，给了投资者一个八三折回购或者展期六个月的选择题，轰动一时。（具体可见《爆雷边缘的一次花式创新》）

可悲的是，即使投资者最后不得不同意了折价回购方案，但最后，富力也只折价回购了不到1/6的债券……

好不容易六个月的展期期限到了，投资者没有等来还钱，而是等来了二次展期的方案……

这就有点不知道该说点啥了。

富力还索性在英文公告中挑明——

如果展期不通过，公司就要债务重组了。

一系列的操作，看得我是心惊肉跳。

万一投资者掀桌子，真选择债务重组，那预备接手富云山的这群千万富翁们，可怎么办才好。

讲真，作为初代旧改大佬，在广州发家并深耕多年的富力，手上的资产真是一点都不差。

在广州珠江新城这个“大本营”，富力攒了一大堆写字楼和酒店，就像一台稳定的印钞机，提供着源源不断的现金流。

而且，富力还手握多个广州市区核心地段的旧改项目，比如富云山，再比如当今热度极高的赤沙旧改——旁边的琶洲南TOD，单价卖上12万，依然一房难求。

但是，为何昔日风光无限的富力，竟然落到发不出年报，债务不断展期的田地？

其实，早在十年前，公众媒体对于富力的报道，就是很缺钱了——

就像我们此前在《初代旧改大佬，被“三道红线”直接判了出局》写的那般，老板时不时踏错节奏，破产的传闻也时不时就要传上一次，说得和真的一样，但富力俨然是一只不死鸟，一直稳稳地徘徊在华南的上空。

那么……除了踏错节奏以外，还有没有其他原因，可能导致富力缺钱，却一直可以维持“紧平衡”呢？

近年来富力造出来的血，最后又流向了哪里？

我们梳理了一下，意外地发现了一条隐藏的输血脉络。

众所周知，富力有两位股份占比旗鼓相当的老板。

而少为人知的是，这些年，两位老板都在各自悄悄转移资产，“吸血”富力。

早在2014年，富力就成了两位大boss的接盘侠。

当时，中央全力打击高尔夫违规圈地，于是，两人将私人投资的一个高尔夫旅游地产项目，以5.3亿元的作价卖给了富力。

这个旅游地产项目，酒店和住宅业务本来就和富力有直接竞争关系，更重要的是——

公告宣称，这家名为“惠州市金鹅实业有限公司”的企业，被李思廉和张力收购回来的时候只花了5000万元，而卖给富力的时候，上两个年度还保持着净亏损。

嗯……花费十倍成本的价格，接手一个连年亏损的公司，按照如今时髦话来讲，富力怕不是个莫名的“大冤种”。

类似的案例还有很多。

比如，2020年上半年，富力集团将旗下的物业公司出售给了一家由张力和李思廉各占一半股份的个人公司，交易对价仅为3亿元。

这是什么概念呢？

富力物业2019年的除税后净利润为5400多万元，按照当时媒体计算，对应的市盈率只有5.5倍。

可以参考的数据是，当年度港股上市的物业公司，其静态市盈率均值超过40倍。

虽然刚上市的物业公司未必有这么值钱，但是——

这样的交易对价，也太非同寻常的低了吧！当时还恰逢物业股上市热潮，万一要上市成功，就算市盈率比起市价腰斩，只有20倍，两位老板也赚了三倍啊！

当然，最值得考究的，还是实地地产和富力之间千丝万缕的关系。

虽然从财务和股权上来看，二者看不出任何关系，也没有明面上的项目输送，但两个公司的掌舵人本来就是血缘上的父子关系。何况实地凭借承建富力的住宅和写字楼起家，一直都是妥妥的“富力系”。

从实地地产公布的招股书中，我们也可以看到大量的关联交易。

比如说，2019年，实地地产总计应付张力关联方，即富力旗下公司约2亿元。而富力地产的关联公司，在实地前5大客户中占了2席，合计贡献了实地收入中的4.2%。

终究是肥水不流外人田啊，撒钱也要撒给自家人。

如今，富力真的遇到危机了，两位老板终于开始甩卖资产，去救自家的公司。

但讲真，与其说是救，更像是把当时吃下的肉再重新吐出来。

富力这一轮最轰动的自救，要数去年9月，两位老板把到手的富力物业转卖给了碧桂园。

当时，富力地产的交易对价是100亿人民币，之后，两位老板为富力驰援了80亿港元，去除掉此前所述的3亿人民币成本价后——

最后，李思廉和张力貌似……还是在危机中净赚了30多亿啊！

这不，随着富力在债务漩涡中越陷越深，两位老板甩卖的项目和家当也逐渐增多。

去年10月开始，传出李思廉多次变卖和质押其个人投资，为母公司注入资金的消息。

（哦，但是我在2021年未经审核的财报里只看到那笔两人共计80亿港元的注资，或许……是2022年才把钱给公司吧）

上个月底，又轮到张力和儿子张量，为富力兜底了。

他们旗下的一家能源公司，以10亿元的价格接盘了富力在海南的两幢商办零售物业。

但让人忍不住产生疑问的是，这次交易价比市场估值低了1.4亿元，而且项目早在5月底就已经入市了，后续回款是没有太大风险的——

那么，这次究竟是拔刀相助，还是另一次的从中渔利呢？

以上为正文，来自熊先生

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