初代旧改大佬，被“三道红线”直接判了出局

“我不是！我没有！别冲我来！”

随着接连爆出的“商票拒付”丑闻，实地集团的供货商们被逼上了梁山。

当他们穿着“实地还钱”的白T恤，集聚在广州富力盈凯大厦的门口，被保安推搡的视频传遍了网络的时候……

两天后，挂出澄清公告的，却是富力集团——

通篇一句话：“冤有头债有主，欠钱找他，别冲我来。”

讲真，虽然财务和股权上看不出任何关系，但实地靠承建富力住宅和写字楼起家，一直是妥妥的“富力系”，更何况两个公司的掌门人，本来就是血缘上的父子。

这不，富力集团总裁张力上个月还在富力盈凯广场开会张罗，希望狠抓回款，救儿子于水火之中。

没想到，一转眼，儿子欠钱的事情传开，老子的公司跟着股债双杀，那还不得赶紧闭着眼撇清关系啊！

虽然撇清了之后，资本市场也一点儿没买账……

其实，如果我们仔细捋一下，会发现，富力集团的危机来得比实地更早。

泥菩萨过河自身难保，哪有余钱去帮儿子还债呢？

作为曾经的“华南五虎”之一，早期的富力地产真是风光无两。

1993年，张力、李思廉一拍即合。这是公务员+金融行家的组合，艺高人大胆，敢碰别人不敢碰的地皮。

他们成功改造了广州第一个旧城项目——富力新居，一炮而红。随后多年，沿袭“拆旧建新”的思路，富力成了早期广州名副其实的“旧改之王”。

2007年，富力进入高光时刻——销售额达到行业TOP4，气势直逼老大万科，居“华南五虎”之首。

现在数一数二的碧桂园和恒大，当时都是尾随在富力身后的小弟。

2004年至2009年，富力在房地产行业呼风唤雨，连续5年霸占中国房地产企业综合实力的首位。

谁能想到，不过十几年时间，富力就从“优等生”的位置上跌落，江河日下，沦为了三流房企：

2020年，富力地产全口径销售额不到1500亿，不到碧桂园恒大的五分之一，被踢出Top20之列，而新鲜出炉的2021年上半年排行榜中，富力的排名再退了两个位次。

地位下滑就算了，财务状况也令人堪忧——

负债率长期位居房企前列，“三道红线”全踩，在各家媒体报道中，“富力”两个字长期和“爆雷”连在一起。

这不，为了活下去，去年年底，富力不得不以“骨折价”出售了自家位于广州珠江新城CBD的大厦。

好好的公司，怎么一下子就跌落神坛，走入生死之局呢？

关键在于两个字：选择。

每当关键的战略选择到来，富力都能做到精准“踩坑”，而且，不止一次，前前后后一共发生了三次。

所以，犯错并不可怕，怕的是一错再错哇！

回看第一次“踩坑”时，富力正当盛年。

2003年，富力以便宜得令人发指的价格——2380元/平，摘得了珠江新城的四块商业用地，并且，对商业地产产生了浓厚的兴趣。

第二年的地产博鳌论坛上，体量相当的万科和富力坐在了一起。当王石认为商业地产“不好融资，没有资金实力必死无疑”的时候，李思廉一反常态地当场开怼：

“你放心，我们一定会做得很好。”

几年下来，富力上市融资，重仓商业地产，光是在广州珠江新城就收了十几块地，整个土储盘子里，商业和住宅的配比高达惊人的1∶1。

随之而来的，是全球性的金融危机。

一时间，这些半成品的商业地产项目，成了富力巨大的包袱。

商业地产的建设期漫长，前期需要资金集约化的大批量注入，回款的时候又没有住宅的刚性需求加持，一旦进入市场下行期，打骨折都难有人接盘。

再加上当时的富力缺乏操盘经验，整个公司摇摇欲坠，濒临破产。

我们找到当时的媒体报道，标题不是“贱卖物业”就是“资金危局”，甚至是“破产质疑”，看着都心酸。

那一年，富力地产销售额160.2个亿，而押宝住宅的万科，销售额已经接近500亿元了。

得益于“四万亿”政策的放水，富力起死回生，但是这一回，富力后怕了。

又或许是因为商业地产沉淀了大量的资金，无力在一二线城市大举拿地，富力拿地策略开始变得保守。

这也是富力的第二次战略失误——2014年前后，在众多房企押宝一二线城市的时候，富力却选择反其道而行，重仓三四线。

然后，富力就这样完美错过了2015年后一二线城市波澜壮阔的大行情。

2016年，富力地产的年销售额为651亿，同比增长不到20%。同期，恒大、碧桂园的销售额增幅超过80%，一举进入3000亿俱乐部。

昔日的小弟，已变成无法追赶的房产巨擘。

但是，富力就是这么任性，就算想弯道超车，也一定要选择一条更艰难的路。

2017年，富力做了一个让所有人意想不到的的决定——

重仓酒店。

那一年，富力从融创手上“横刀夺爱”，抢走了万达的酒店业务，为这77个酒店付出了接近200亿元的代价，相当于前一年销售额的三分之一。

这次蛇吞象，让富力成为了史上最惨的“接盘侠”。

本来以为靠酒店能融点钱，覆盖收购价吧，但根本不是这么回事。

酒店的人力物力支出庞大，没有办法快速回本，再加上突如其来的新冠疫情，酒店业务把富力直接拖向了巨亏的“大坑”——

2018年，酒店业务亏损4亿，2019年扩大到10亿，2020年更是巨亏14个亿！

这下，富力地产的债务情况，就再也没有好起来过。

三道红线一出，完全没有悬念，一定是全踩的。

钱是不能借了，债务还要还啊。怎么还？得靠卖楼赚钱。

再回头看看富力的赚钱能力，也让人心惊——2020年，光是利息支出，就占到了公司当期净利润比近八成。

也就是说，富力基本已经沦为银行的“打工仔”，哪有什么钱还债降档。

还好家乡政府扶了一把——

2020年的最后几天，“白衣骑士”广州国资委出手了，富力把部分持有的优质项目股权，质押给了广州城投集团，预计净资产超过100亿元。

可百亿哪里够花，这不，年关之际为了促回款，富力还打着感恩回馈的名义，提倡员工“七五折”内部消化新房——

讲真，2020年的年报显示，未来一年内，富力还有639亿元的高额负债迫切需要偿还，但公司手中可动用的非限制现金仅为256.7亿。

随便一算，光是维持今年“活下去”的现状，就是接近400亿的巨大缺口。

我们简单粗暴地算了一下，上半年大概能有400多亿的销售回款，还得刨去各种各样的成本和高额的利息支出。

再加上现在整个地产行业风声鹤唳的，下半年销售额下行是大趋势，虽然现在只是儿子的公司爆雷，下一个爆雷的，还真不定是谁呢……

如果现在回头看，富力的问题大概可以归结于两个字：

摇摆。

没有坚持根基稳固的主业，也没有高度的财务自律。

在住宅的黄金年代，看到SOHO搞商业地产大获成功，便在珠江新城搞了一堆商业项目，还大张旗鼓在全国复制；

看到雅居乐在海南建了清水湾大赚，富力也跑到海南建了个富力湾，结果深陷质量门；

看到恒大建立足球俱乐部，富力也搞起了俱乐部，连年亏损不说，2020年财报显示，在其他业务（包含足球）一栏给公司亏了10.8亿；

看到碧桂园在马来西亚上马了森林城市项目，富力也紧随其后弄了个富力公主湾，但销售额仅是前者的六分之一……

更为关键的是，就算住宅销售疲软、酒店业务持续亏损，也要蒙眼狂赌，不惜背上从隔壁老王卸下的高额负债。

如今老王轻资产运营一身轻，富力却抱着一堆“五星级酒店”一筹莫展。

嗯，当然了，现在的风口，又回到富力最擅长的领域——旧改了。

看起来是个翻身的好机会。但是，今天，我忽然看到了这个——

据说，在这条村，富力连展厅都已经建设完毕了，结果被村集体提出的“三道红线”要求给摆了一道，直接出局。

作为初代旧改大佬，落到这个田地，你说心酸不心酸。

以上为正文，来自熊先生

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