昨天，两个城市跟进二手房指导价——无锡落地首批100个小区的“指导价”，而莫不起眼的三线城市绍兴，出台了表态的红头文件。红头文件中，白纸黑字，要求银行“严格按照二手住房成交参考价格发放房贷”！
要知道，直接针对二手房市场价格的监管，是楼市调控的“大杀器”，在昨天之前，全国出台二手房指导价政策的，基本都是一二线城市。包括一线城市深圳和上海，大火的中部省会成都，连涨62个月的西安，再加上以高价学位房著称的宁波……而这次跟进的绍兴，无论从经济体量还是知名度，和前面那些“老大哥”放在一起，颇有点小透明的意思。所以，你看出来了，“二手房限价”政策正在从一二线城市，逐渐向三四五线城市“下沉”。这是一个令人细思极恐的趋势——不但你家房子的价格被“指导”，连你老家房子的价格，也要被“指导”了。
其实，如果仔细梳理一下会发现，对于二手房市场的管控，主要有两种模式。去年一整年，深圳楼市炒客云集，火热得难以名状，监管部门的调控加码了好几次，住建部门负责人在大众媒体上甚至放了狠话，一概没用，房价依然涨得一往无前。今年2月，“二手房成交参考价格”创新性地横空出世，全市3595个小区的二手房成交价瞬间被锁死。相比市场成交价，不少豪宅的指导价可以说瞬间腰斩，就算是普通的刚需小区价格，也比市场价大概低了25%。雪上加霜的是，随后，深圳的银行确定按照参考价放贷，本来三成首付可以买到的房子，现在要出到七成甚至更多首付，买家压力剧增。一时间，泥沙俱下，深圳楼市凉得立竿见影，再无回天之力。2021年上半年，深圳二手房价格累计已下跌10936元/平，缩水幅度高达15%。
一个有趣的佐证是，与去年深圳业主抱团涨价登上头条截然不同的是，如今深圳中介破产、转行的新闻早就成为了一个“梗”。深圳模式的重点是，官方公布重点小区的二手房指导价，商业银行必须根据指导价发放贷款，全力去杠杆，打掉房子的金融属性。众所周知，限贷比限价的威力更大，只有摁住被誉为楼市“七寸”的信贷，才能使房价刹车。除了深圳，宁波、成都、西安二手房监管的城市都是向着这个方向去的。在上半年，这四个城市的二手房价走势和70城相比，是这样的：
上海应该算是目前全国房价调控最缜密的城市了，它没有把二手房核验价格公之于众，而是放在桌子底下。只是没有通过“核验”的房源，始终无法在中介机构挂牌上架。具体核验价格的参考范围是保密的，连中介自己都要不断试探。目前可以看到的是，对于一些明星豪宅、小户型学区房和去年涨幅比较热的板块，有了更多管控。不过，上海并没有干涉最终的成交，连贷款都是根据实际成交价格发放的。个人觉得，这样的操作对当下房价影响并不大，但给未来留了升级的口子。毕竟，之前一直温和的无锡，昨天已经官宣“升级”，转向深圳模式了。
首先，越来越多城市会加入“战局”，相继出台指导价政策。政策会由一二线的高能级城市向低能级城市蔓延，尤其是前期拿地大热、楼市火爆的长三角、大湾区的三四线城市，不排除近期就会出台调控政策。其次，一二手房价格倒挂可能性降低，整个房地产行业“降温”。
过去，调控还处在供地“限地价”和新房限价的环节，对二手房这个自由交易市场并未涉足太多。因此，一、二手房之间存在明显的套利空间，热门城市万人摇号、摇中躺赚百万的景象动辄上演，摇不到号的人，只能被迫购入相对高价的二手房。但如今，二手房挂牌价格被管控、贷款被限制，以往有倒挂红利的新房，性价比不明显了。而二手房不存在出货压力，如果业主不着急置换，可以暂缓出售，市场的流动性会迅速减弱。上至房源挂牌、价格审核，下至交易秩序、贷款放批，各地的措施预计都会进一步收紧。而且，结合近期高层重锤的教育行业，教育公平是大势所趋，盲目跟风炒作学区房将面临巨大风险。
这一轮房地产调控已经经历了接近一年，事无巨细，无孔不入，深入到了产业链的上中下游。在供给端，先是有“两集中”的拿地政策和房企的“三道红线”；在一手房，限价摇号紧跟其后，广州甚至出台“奇葩”政策，要求新房每一次拿预售证都要降价3%；甚至对于多套房的拥有者来说，房产税扩大试点也不是遥不可及的事情。各环节的长效机制逐渐形成，不但监管密不透风，毫无缝隙可钻，甚至连私产都不放过。为什么，这次国家要壮士断腕般，对整个房地产市场进行“重整”呢？自2016年提出“房住不炒”后，5年过去了，无论谁发言、推出了什么政策，并没有按住房价一路飙升的势头——这不，今天，“三孩生育政策及配套支持措施”又被官方重提了。
与昨天全国政协发文联系来看，“影响生育意愿的一座座大山”是必然要被推倒的。
讲真，绝大部分国人对于房价永远上涨是有信仰的，今天不涨明天涨，今年不涨明年涨，只要有钱加仓，顶多扛过一个周期，大抵，都是不会错的。你只要看看这几天，一纸文件就能打掉去年万亿市值的明星赛道，网传下一个整治方向的医疗，股票已经提前跳水，而住房领域……